中房報記者 李葉 北京報道

【資料圖】

過去一年，備受市場關(guān)注的上市物業(yè)管理企業(yè)成績?nèi)绾危?/p>

4月2日，中國房地產(chǎn)報記者通過梳理31家典型上市物業(yè)公司發(fā)布的2022年業(yè)績報，統(tǒng)計出2022年上市物業(yè)公司營業(yè)收入榜、歸屬母公司凈利潤榜、毛利率榜、規(guī)模榜等若干榜單。經(jīng)與2021年業(yè)績對比發(fā)現(xiàn)，在31家上市物業(yè)公司中有25家實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入增長。不過，僅16家物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤增長，10家物業(yè)公司出現(xiàn)了“增收不增利”情況，其中包括碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)等規(guī)模靠前的頭部物業(yè)公司。較為特殊的是，佳兆業(yè)美好在營業(yè)收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤同比上升64.39%。

與此同時，31家物業(yè)公司中有27家毛利率同比下降，僅4家小幅上升。

華潤萬象生活“最會賺錢”

金科服務(wù)凈利潤大降270%

整體來看，31家上市物業(yè)公司2022年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2040.317億元，較2021年增長21.9%。其中，營業(yè)收入最高的是碧桂園服務(wù)，2022年，碧桂園服務(wù)全年營業(yè)收入邁過400億元大關(guān)，達(dá)到413.7億元；萬物云緊隨其后，營業(yè)收入超300億元；雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)6家物業(yè)公司營業(yè)收入也超過百億元。

在31家上市物業(yè)公司中，有25家較2021年營業(yè)收入增長。其中，金茂服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)增長幅度最大，分別為60.69%、46.76%、43.45%；濱江服務(wù)、華潤萬象生活、越秀服務(wù)、京城佳業(yè)、萬物云、保利物業(yè)、新大正增幅均超過24%，排名前10。

弘陽服務(wù)、時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活、金科服務(wù)、佳兆業(yè)美好6家物業(yè)公司在2022年營業(yè)收入下滑，佳兆業(yè)美好下滑幅度最大，達(dá)-33.08%。

不過，比起營業(yè)收入，歸屬母公司凈利潤更能反映一個公司賺錢能力。

在2022年物業(yè)公司歸屬母公司凈利潤榜中，華潤萬象生活超越在管面積及營業(yè)收入最高的碧桂園服務(wù)，以22.06億元位列榜首；碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)分別以19.43億元和18.4億元的歸屬母公司凈利潤位列其后。

排名在倒數(shù)3位的是金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和時代鄰里。2022年，這3家物業(yè)公司出現(xiàn)不同程度虧損，歸屬母公司凈利潤分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元，較2021年下降-272.09%、-134.05%和-169.35%。

這也是金科服務(wù)上市6年來首次出現(xiàn)虧損。在業(yè)績發(fā)布會上，金科服務(wù)董事長夏紹飛解釋，去年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項(xiàng)目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費(fèi)用的回款也缺乏對應(yīng)的保障。

在歸屬母公司凈利潤增幅榜中，金茂服務(wù)、佳兆業(yè)美好、中海物業(yè)、京城佳業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、華潤萬象生活、德信服務(wù)、新希望服務(wù)和蘇新服務(wù)位列前10。較為特殊的是，佳兆業(yè)美好在營業(yè)收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤同比上升64.39%。

值得注意的是，在25家實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入增長的物業(yè)公司中，有10家歸屬母公司凈利潤出現(xiàn)下滑。其中，包括碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)等多家規(guī)?？壳暗念^部物業(yè)公司，“增收不增利”的情況凸顯。

對此，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬表示，“去年公司利潤未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因在于收并購帶來的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元?！?/p>

萬物云董事長朱保全也在業(yè)績發(fā)布會上發(fā)出反思，“高溢價收并購過程中，較高的商譽(yù)價值是否合理？”

低毛利率或成大趨勢

在2022年上市物業(yè)公司毛利率榜中，新希望服務(wù)、建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、合景悠活、金茂服務(wù)和華潤萬象生活以超過30%毛利率排名前6位，其中，位居榜首的新希望服務(wù)毛利率為37.86%。毛利率最低的3家物業(yè)公司是招商積余、萬物云和中海物業(yè)，毛利率分別為11.84%、14.05%和15.92%。

與此同時，31家物業(yè)公司中有27家毛利率同比下降，降幅最大的是金科服務(wù)，較2021年下降了12.10%。

僅領(lǐng)悅服務(wù)、蘇新服務(wù)、建業(yè)新生活、保利物業(yè)4家毛利率上升，上升幅度分別為0.27%、0.26%、0.26%、0.13%。

“低毛利率”也成為物業(yè)公司在這個業(yè)績發(fā)布季的高頻詞，多家上市物業(yè)公司均對低毛利率問題作出講話。

綠城服務(wù)財務(wù)官夏云分析了毛利率下降的原因：一是受地產(chǎn)行業(yè)行情下行影響，包括管理咨詢、租售、長租公寓等和地產(chǎn)高度聯(lián)動的板塊，導(dǎo)致剛性成本支出，收入有所下降，造成這部分毛利率下降；二是疫情影響下，綠城服務(wù)一些線下門店和社區(qū)商業(yè)、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)板塊門店受到不同程度影響，導(dǎo)致這部分業(yè)務(wù)毛利率有所下滑；三是在基礎(chǔ)物業(yè)部分加大一些成本投入來維護(hù)品牌影響力，包括項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的改善、硬件維護(hù)和重點(diǎn)信息化系統(tǒng)的投資和維護(hù)；四是軟件部分，人工成本全年比2021年有20%左右上升，主要是為新交付的項(xiàng)目儲備一些人員，同時為了提升員工穩(wěn)定性、降低員工流失率，對基層員工薪酬也進(jìn)行了普調(diào)。同時，在優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)和引進(jìn)外部管理者方面做了一些儲備。

“以上四點(diǎn)結(jié)合起來造成整體毛利率暫時性下滑，但這是為長遠(yuǎn)的未來業(yè)績提升做更好的儲備?！毕脑票硎尽?/p>

對于低毛利率朱保全則顯得更為坦然。他表示，物管行業(yè)是“長坡薄雪”行業(yè)，短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會讓行業(yè)變得更加脆弱。踏踏實(shí)實(shí)做好每一天，贏得客戶尊重，企業(yè)經(jīng)營才會更有韌性。

2022年底，中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗在《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》簽署現(xiàn)場也曾直言，物業(yè)行業(yè)是一個勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，沒有太高門檻，也不存在資源壟斷。在這樣的行業(yè)中，毛利率太高不太合適。物業(yè)上市幾年間，高估值時大家都偷著樂根本不會想問題；現(xiàn)在跌下來了反而讓大家更加清晰，會去分析、思考行業(yè)到底有沒有變。

數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)、上市物業(yè)公司發(fā)布年報

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