中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

“2023年若有符合公司原則的項(xiàng)目和標(biāo)的，我們還會(huì)積極的爭(zhēng)取，通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模。”3月28日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”，01209.HK）總裁喻霖康在業(yè)績(jī)會(huì)上如此表示。

(資料圖片)

2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活貢獻(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)最大規(guī)模的收并購(gòu)，斥資約35.8億元一舉收購(gòu)了4家物管企業(yè)，全年新增合約面積超過(guò)1億平方米，將管理規(guī)模推升至行業(yè)第一梯隊(duì)。

作為商管業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活受到的沖擊較聚焦住宅物業(yè)管理的同行小，收入和歸屬母公司凈利潤(rùn)仍分別實(shí)現(xiàn)了35.4%、27.9%的增長(zhǎng)，毛利率僅下跌1個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，其對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度也更為積極。

該公司在業(yè)績(jī)報(bào)告中透露，2023年計(jì)劃選擇性收購(gòu)具有互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)或具有一定運(yùn)營(yíng)規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供者。

營(yíng)收、利潤(rùn)雙增長(zhǎng)

商管毛利率超50%

2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.16億元，同比增長(zhǎng)35.4%，歸屬母公司凈利潤(rùn)22.06億元，同比增長(zhǎng)27.9%，毛利率則下跌1個(gè)百分點(diǎn)至30.1%。

住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入增長(zhǎng)較為明顯，同比增幅達(dá)到47%，全年收入為78億元。該板塊的毛利率同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)18.9%，主要是受收并購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)影響。其中，業(yè)主增值服務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)73.3%至12.56億元，占物管業(yè)務(wù)收入的比重提升至16.1%。

截至2022年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的在管面積、合約面積分別為2.9億平方米、3.5億平方米，同比增長(zhǎng)87%、78%，其中第三方合約面積及在管面積分別占61.2%和57.6%。期內(nèi)，該公司新增第三方合約面積約1.43億平方米，同比增加297.4%，其中收并購(gòu)、競(jìng)標(biāo)、合資合作分別占75.9%、20.7%以及3.4%。城市公共空間在管面積約0.65億平方米，同比增長(zhǎng)121.1%，年內(nèi)獲取城市公共空間項(xiàng)目年化合同金額8.85億元。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的特色業(yè)務(wù)。2022年，該公司全年實(shí)現(xiàn)零售額1264.4億元，同比增長(zhǎng)6.3%，實(shí)現(xiàn)業(yè)主端經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)94.52億元，同比增長(zhǎng)2.2%，業(yè)主端經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)59.7%，拉動(dòng)其全年實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入24.8億元，同比增長(zhǎng)16.5%。雖然疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不少影響，但該板塊的毛利率仍高達(dá)50.7%，同比增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去一年，該公司新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心16座，平均開(kāi)業(yè)率(不含國(guó)際品牌)達(dá)90.9%，年內(nèi)新增武漢、福州、?？谌厣萑f(wàn)象城，旗下在營(yíng)重奢萬(wàn)象城增至11座，重奢購(gòu)物中心的規(guī)模位列行業(yè)第一。全年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè)，其中TOD項(xiàng)目11個(gè)、核心城市項(xiàng)目10個(gè)，還通過(guò)創(chuàng)新模式獲取了深圳龍崗大運(yùn)中心PPP項(xiàng)目以及西安機(jī)場(chǎng)航站樓項(xiàng)目，外拓規(guī)模及素質(zhì)位列行業(yè)第一。截至2022年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)的購(gòu)物中心項(xiàng)目共有86個(gè)，總面積為920萬(wàn)平方米。

地產(chǎn)行業(yè)的大幅調(diào)整已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)率帶了負(fù)面影響。華潤(rùn)萬(wàn)象生活首席財(cái)務(wù)官陽(yáng)紅霞表示，基于行業(yè)監(jiān)管以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的整體影響，物管行業(yè)基礎(chǔ)毛利率有明顯的下行壓力。該公司的計(jì)劃是，一方面提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率，另一方面強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，以及增值服務(wù)能力，從而增加運(yùn)營(yíng)服務(wù)和增值服務(wù)在收入中的占比。陽(yáng)紅霞預(yù)期，未來(lái)該公司的整體毛利率會(huì)穩(wěn)定在17%至20%的水平。

對(duì)收并購(gòu)態(tài)度積極

2021年是上市物業(yè)公司通過(guò)收并購(gòu)跑馬圈地的大年，僅那一年碧桂園服務(wù)就花出去了超過(guò)180億元的并購(gòu)資金。2022年，物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)市場(chǎng)大幅降溫，碧桂園服務(wù)公開(kāi)表示大規(guī)模的收購(gòu)時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。相較民營(yíng)企業(yè)，國(guó)資背景企業(yè)表現(xiàn)活躍，在物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)共參與并購(gòu)事件約11宗，涉及金額59.3億元，約占全年并購(gòu)金額55.8%。大宗交易也在減少，2022年以來(lái)單項(xiàng)物業(yè)收并購(gòu)金額超過(guò)10億元的案例共發(fā)生四宗，其中三宗為華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)起。

年內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活落實(shí)的并購(gòu)個(gè)案包括以10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)、24.85億元收購(gòu)中南服務(wù)和長(zhǎng)樂(lè)物業(yè)、約0.33億元收購(gòu)九洲物業(yè)。

據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活副總裁王海民介紹，該公司對(duì)中南服務(wù)及禹洲物業(yè)的整合計(jì)劃正在執(zhí)行，成效也達(dá)到預(yù)期，符合之前的規(guī)劃?！笆詹①?gòu)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況良好，業(yè)績(jī)?nèi)孢_(dá)成，符合公司預(yù)期?！逼渲?，禹洲物業(yè)和中南服務(wù)在2022年貢獻(xiàn)并表收入超過(guò)14億元，并表利潤(rùn)超過(guò)1億元，分別實(shí)現(xiàn)了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過(guò)85%?！半S著未來(lái)全面融合的落地，無(wú)論是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)還是增值服務(wù)，都將進(jìn)一步釋放更大的價(jià)值、發(fā)揮更大的規(guī)模效應(yīng)。”

除了擴(kuò)大規(guī)模外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也希望加大對(duì)上下游業(yè)務(wù)的滲透，考慮能夠?qū)灸芰ρa(bǔ)強(qiáng)、資質(zhì)增加以及體系完善發(fā)揮作用的項(xiàng)目?！?023年若有符合公司原則的項(xiàng)目和標(biāo)的，我們還會(huì)積極爭(zhēng)取?！?/p>

不過(guò)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也并非來(lái)者不拒，發(fā)布業(yè)績(jī)的當(dāng)天便宣布終止收購(gòu)祥生物業(yè)。

值得關(guān)注的是，收并購(gòu)不是一筆一勞永逸的買(mǎi)賣(mài)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的商譽(yù)從0大幅增長(zhǎng)到了2022年底18.05億元，但并未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

碧桂園服務(wù)在此前發(fā)布的盈警中透露，預(yù)計(jì)2022年歸屬母公司凈利潤(rùn)將同比下降45%至57%，除了額外防疫成本及新冠疫情期間部分業(yè)務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展外，還有一個(gè)重要原因，即若干收并購(gòu)公司帶來(lái)的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值。

萬(wàn)物云也很重視這個(gè)問(wèn)題。該公司董事長(zhǎng)朱保全在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年對(duì)大家來(lái)說(shuō)是一個(gè)反思年，其中一項(xiàng)便是對(duì)收并購(gòu)的反思。2022年，萬(wàn)物云此前的收并購(gòu)帶來(lái)了1億元的原開(kāi)發(fā)商壞賬，客戶(hù)關(guān)系攤銷(xiāo)4億元，從而影響了利潤(rùn)指標(biāo)的表現(xiàn)。他認(rèn)為，過(guò)去大家都是基于高市盈率進(jìn)行收并購(gòu)，都按100%商譽(yù)來(lái)計(jì)算，高出價(jià)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表而言一定是變重了，“一旦像萬(wàn)物云這樣大頭記錄了攤銷(xiāo)，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)、業(yè)績(jī)也一定就會(huì)產(chǎn)生影響?！彼晕飿I(yè)管理行業(yè)應(yīng)該反思商譽(yù)的真正定義。

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