“今年應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)超3000億元的銷(xiāo)售”。

3月29日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣在談到2023年的業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)如此說(shuō)道，不過(guò)他也強(qiáng)調(diào)當(dāng)下市場(chǎng)仍在波動(dòng)變化，公司更多是做好每個(gè)月的銷(xiāo)售情況，希望全年12個(gè)月疊加起來(lái)，能有一個(gè)好的結(jié)果，“我們沒(méi)有特別去算準(zhǔn)確的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)”。

【資料圖】

與往年相比，今年召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)的房企數(shù)量進(jìn)一步減少，出現(xiàn)在公眾視野中的高管們態(tài)度也更為謹(jǐn)慎，愿意透露新一年銷(xiāo)售目標(biāo)的少之又少，華潤(rùn)置地是目前的第三家。

這個(gè)大致目標(biāo)是通過(guò)公司全年供貨規(guī)模及去化率推算出來(lái)的。

2023年，該公司擁有總可售貨源5384億元，其中89%位于一二線城市，若按60%的去化計(jì)算，大概率可以實(shí)現(xiàn)超3000億元的銷(xiāo)售。

首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄閯t給出了更為清晰的供貨節(jié)奏，他說(shuō)華潤(rùn)置地上半年計(jì)劃供貨1154億元，下半年為1655億元。

過(guò)去一年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3013.3億元，較2021年下降4.6%，首次進(jìn)入行業(yè)前4，行業(yè)排名較2021年提升了4個(gè)位次；對(duì)應(yīng)簽約面積1425萬(wàn)平方米，同比下降18.8%；簽約均價(jià)同比提升17.5%至21140/平方米。

報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地以1102億元的權(quán)益地價(jià)新增71宗項(xiàng)目，權(quán)益比76%，新增土儲(chǔ)面積1095萬(wàn)平方米，一二線城市投資占比為92%。這些項(xiàng)目中有30個(gè)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，貢獻(xiàn)簽約額376億元。

截至2022年末，該公司擁有總土地儲(chǔ)備面積6478萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5491萬(wàn)平米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業(yè)土儲(chǔ)面積987萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心占比68%，一二線城市面積占比78%。

首席戰(zhàn)略官謝驥坦言，2022年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模下行、區(qū)域分化的情況，不過(guò)市場(chǎng)整體危中有機(jī)，截至目前，該年新獲取的項(xiàng)目一半以上都實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)，基本實(shí)現(xiàn)了預(yù)期回報(bào)，他說(shuō)2023年將繼續(xù)靈活調(diào)整投資策略，合理把控投資節(jié)奏。

李欣也指，公司目前重點(diǎn)布局了28個(gè)城市，今年會(huì)重點(diǎn)戰(zhàn)略性投資其中的12個(gè)城市，剩下16個(gè)城市將作為機(jī)會(huì)型項(xiàng)目擇機(jī)考量；營(yíng)銷(xiāo)端則堅(jiān)持一城一策，根據(jù)市場(chǎng)情況做好價(jià)格管理，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)平衡，“核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)”。

投資策略更為聚焦的原因也很簡(jiǎn)單，在張大為看來(lái)今年市場(chǎng)將面臨不小壓力，未來(lái)可能還將出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)分化、平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢(shì)。他說(shuō)雖然春節(jié)以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但目前的“暖意”主要表現(xiàn)在一二線熱點(diǎn)城市，其它二線城市還處于止跌的平緩復(fù)蘇階段，部分三四線城市反彈跡象并不明顯。

2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2070.6億元，同比下滑2.4%，其中來(lái)自開(kāi)發(fā)物業(yè)的營(yíng)收為1761.6億元，較上一年下降4.2%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))收入同比下滑2.4%至170.2億元，若剔除租金減免影響，則該指標(biāo)為192.6億元，同比增幅為10.5%。

同期對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)為280.92億元，同比下降13.3%。對(duì)于這一變動(dòng)，首席財(cái)務(wù)官郭世清解釋稱(chēng)，主要是受到開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率下降、年內(nèi)減租安排、投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益下降以及匯兌虧損21.9億元等因素影響。

數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2022年的綜合毛利率為26.2%，較2021年27%略有下滑，這之中開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率為23%，較上一年的23.7%下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái)的毛利率趨勢(shì)，郭世清告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率要視當(dāng)年的拿地情況而定，不能代表長(zhǎng)期情況，2023年公司的毛利率確實(shí)會(huì)稍高一些，“目前來(lái)看，長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)物業(yè)的毛利率應(yīng)該會(huì)保持在22%左右”。

債務(wù)方面，截至2022年末，該公司擁有債務(wù)總額約2300億元，其中約27%、627.43億元將在未來(lái)一年內(nèi)到期，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約975億元，現(xiàn)金短債比1.5倍。

過(guò)去一年，華潤(rùn)置地以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資391億元；另依托沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯、北京華潤(rùn)大廈及石家莊萬(wàn)象城，成功發(fā)行三單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款 支持證券(CMBS)，總計(jì)81億元，平均融資成本3.44%。

整體來(lái)看，公司2022年的境外平均融資成本上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.1%，境內(nèi)加權(quán)平均融資成本上升4個(gè)基點(diǎn)至3.75%。

商業(yè)方面，截至2022年末，華潤(rùn)置地?fù)碛性跔I(yíng)購(gòu)物中心66個(gè)，其計(jì)劃未來(lái)幾年每年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心10個(gè)或更多，預(yù)計(jì)2026年末在營(yíng)購(gòu)物中心將增加至111個(gè)。

記者 吳典

編輯 左宇

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