中新經(jīng)緯3月24日電 題:中原建業(yè)銷售及擴(kuò)張受挫,城市合伙人制待觀察
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作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)
洪宇桁 克而瑞研究中心研究員
2021年開始,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。在管理紅利時(shí)代,隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,代建行業(yè)發(fā)展空間大,凈利潤(rùn)率高,前景廣闊。2021年5月,中原建業(yè)在港交所敲鐘上市,成為“大中原區(qū)域代建行業(yè)第一股”。3月21日,港股中原建業(yè)發(fā)布了2022財(cái)年年報(bào),結(jié)合公司業(yè)務(wù)情況,我們對(duì)公司財(cái)報(bào)進(jìn)行了一些基礎(chǔ)分析。
公司銷售業(yè)績(jī)和拓展力度大幅下滑
2022年,中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為213.17億元,同比減少了47.1%;合約銷售建筑面積約為349.84萬平方米,同比減少了44.1%;銷售均價(jià)為6093元/平方米,這是公司自2018年后首次出現(xiàn)下滑。
中原建業(yè)在2022年銷售業(yè)績(jī)同比大幅下滑,主要是因?yàn)楹幽鲜袌?chǎng)較為低迷,同時(shí)疫情反復(fù)也影響了企業(yè)銷售業(yè)績(jī)。
在項(xiàng)目拓展方面,2022年中原建業(yè)僅新簽30個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積約為337萬平方米,同比減少66.4%。新簽河南省外項(xiàng)目2個(gè),總建筑面積10.62萬平方米,同比減少91.8%。中原建業(yè)拓展規(guī)模大幅減少,除行業(yè)低迷等客觀原因之外,困擾建業(yè)集團(tuán)將近一整年的流動(dòng)性問題或是一個(gè)重要原因。
對(duì)比同為代建上市企業(yè)的綠城管理發(fā)現(xiàn),歷年來,中原建業(yè)銷售規(guī)模和新拓建筑面積均和綠城管理有著較大差距。2022年,在中原建業(yè)業(yè)務(wù)遭到重挫同時(shí),綠城管理卻仍有增長(zhǎng),二者差距進(jìn)一步加大。這其中一個(gè)重要原因就是兩家企業(yè)集團(tuán)的全國化程度不同:由于綠城集團(tuán)早早就成為一家全國化企業(yè),公司業(yè)務(wù)可以遍及全國;而建業(yè)集團(tuán)則由于選擇長(zhǎng)期區(qū)域化戰(zhàn)略,覆蓋市場(chǎng)較小,也在一定程度上限制了中原建業(yè)發(fā)展。
雖然近年來建業(yè)集團(tuán)加大了全國化力度,但是成果較小。在越來越多頭部房企入局代建市場(chǎng)背景下,中原建業(yè)雖有先發(fā)優(yōu)勢(shì),但規(guī)模擴(kuò)張速度仍有可能不及后發(fā)龍頭企業(yè),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力有可能進(jìn)一步加大。
目前,中原建業(yè)計(jì)劃通過創(chuàng)新商業(yè)模式加速發(fā)展,提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。2022年,中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度,旨在通過信用和融資手段,為成員企業(yè)打通項(xiàng)目庫、資金庫,嫁接資源,整合雙方資源,實(shí)現(xiàn)利益共享。
中原建業(yè)在2022年12月成立了城市合伙人理事會(huì),從190位合作伙伴中選取出13位戰(zhàn)略合作伙伴,在河南省18個(gè)地級(jí)市成立了10家合資公司。目前,13個(gè)城市合伙人自身資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過2000億元,和中原建業(yè)累計(jì)簽約1073萬平方米,其中于2023年1月10日就集中簽約153.4萬平方米。作為中原建業(yè)未來的一個(gè)重要增長(zhǎng)極,城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展同時(shí),也會(huì)助力拓展公司在山西、海南、江西等河南省外的業(yè)務(wù),預(yù)計(jì)公司未來合伙人項(xiàng)目會(huì)達(dá)到60%以上。
省外布局較緩,多元業(yè)務(wù)模式有望加速
截至2022年年底,中原建業(yè)在管建筑面積為3171萬平方米,相較于年初增長(zhǎng)了2.38%,相比于2018-2021年27.07%的復(fù)合增長(zhǎng)率而言大幅下滑。從在管項(xiàng)目代建模式來看,中原建業(yè)共有政府代建項(xiàng)目14個(gè),合約建筑面積201萬平方米,目前政府代建在談意向項(xiàng)目超過50個(gè),預(yù)計(jì)將會(huì)在2023年陸續(xù)落地;資本代建項(xiàng)目3個(gè),合約建筑面積53萬平方米,由于中原建業(yè)已和包括河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達(dá)成戰(zhàn)略合作,企業(yè)業(yè)務(wù)模式多元化進(jìn)程有望得到加速。
從在管項(xiàng)目建筑面積區(qū)域分布來看,2022年底,中原建業(yè)省外在管項(xiàng)目建筑面積為262萬平方米,占比為8.3%,和2021年底保持一致,由此可見,中原建業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢,企業(yè)拓展重心仍然在河南大本營(yíng)。這種布局策略也影響到了企業(yè)銷售分布,2022年,中原建業(yè)92%的合約銷售額仍處大本營(yíng)的河南地區(qū),占比相比2021年下降了2個(gè)百分點(diǎn),和企業(yè)在管建筑面積的區(qū)域分布趨同。中原建業(yè)在河南省內(nèi)的大力布局固然可以充分利用企業(yè)本地化優(yōu)勢(shì),但是也放大了區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
營(yíng)業(yè)收入大幅減少,凈利率維持在較高水平
2022年,中原建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.06億元,同比減少了53.5%,企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的大幅下滑主要是因?yàn)殇N售規(guī)模減少。不過中原建業(yè)的凈利率為50.1%,雖然同比下降了9.1個(gè)百分點(diǎn),但仍然達(dá)到了50%以上,保持在較高水平。
相較之下,綠城管理的凈利率為27.7%,比中原建業(yè)低了22.4個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)榫G城管理積極使用合作代建模式,成本計(jì)入方式不同;而中原建業(yè)的所有在管項(xiàng)目均是直接管理,主要都是人員成本。兩者凈利率差異主要在于業(yè)務(wù)模式的不同。
值得注意的是,中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣,到2022年底仍有6.4億元尚未使用。從企業(yè)資金用途分配來看,僅有作為一般營(yíng)運(yùn)資金的約7500萬元已經(jīng)全部使用完畢,其他用于市場(chǎng)開拓、收并購以及信息系統(tǒng)升級(jí)三大用途的資金均有90%以上尚未動(dòng)用。這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內(nèi)的開拓力度減弱,另一方面則意味著在房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈階段,企業(yè)可以有較多的資金用于擴(kuò)張。截至2022年底,中原建業(yè)的持有現(xiàn)金為15.65億元,與綠城管理的20.86億元差距不大。(中新經(jīng)緯APP)
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