來源 | 地產(chǎn)壹線（ID：house_163）

撰文 | 壹線君

(資料圖片僅供參考)

去年秀兜里的錢，今年又秀賺錢能力。

在3月15日的2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)以銷售目標(biāo)完成率超100%、營收利潤雙上升的戰(zhàn)績，在行業(yè)里算相當(dāng)炸裂。

這個(gè)戰(zhàn)績也需要人做出點(diǎn)犧牲。

“管理層帶頭星期六不休息，可以說我和林峰幾位管理層真的是365天全年無休。”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)這樣形容。

工作上的緊繃，和越秀這兩年的“逆市擴(kuò)張”不無關(guān)系。

比如，走出廣州大本營，試圖在華東和華北冒尖；加大合聯(lián)營企業(yè)投資，成功銷售千億夢(mèng)。

問題也隨之暴露。

近期機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份單月榜單中，越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售比例達(dá)94%，這與越秀這兩年公開的土儲(chǔ)權(quán)益比難以匹配，由此被質(zhì)疑“業(yè)績注水”。

錢，為什么都?xì)w到了越秀頭上？

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銷售疑似“注水”

背后有金主撐腰

被質(zhì)疑注水，是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)的權(quán)益銷售額，過高了。

機(jī)構(gòu)的一份榜單顯示，去年全年越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額（合營聯(lián)營所有項(xiàng)目所得全部計(jì)入）為1260億元。

而權(quán)益銷售金額（按照項(xiàng)目所占股權(quán)比計(jì)算）為1251.6億元，這意味著越秀地產(chǎn)在旗下項(xiàng)目權(quán)益占比超99%，也就是說越秀基本上都是獨(dú)自操刀開發(fā)項(xiàng)目。

但根據(jù)越秀地產(chǎn)公開土儲(chǔ)情況，這兩年公司土地權(quán)益占比均值在60%-70%，與上述權(quán)益比相差較大。

凈利潤占比上也能發(fā)現(xiàn)端倪。2022年，越秀地產(chǎn)凈利潤61.37億元，其中歸母凈利潤39.5億元，占比64.3%，少數(shù)股東應(yīng)占利潤21.84億元，權(quán)益占比35.6%。

反觀其他房企，歸母凈利占比與銷售權(quán)益比基本相當(dāng)：萬科2022年上半年銷售權(quán)益比65%，歸母凈利潤占比67.5%；保利發(fā)展2022年上半年銷售權(quán)益比67%，歸母凈利潤占比66.9%。

那么99%的權(quán)益銷售“神話”，究竟是如何創(chuàng)造的？

這就得提到越秀地產(chǎn)獨(dú)家拿地秘訣。

早在十年前，越秀地產(chǎn)開始嘗試“基金+地產(chǎn)”開發(fā)模式，在一些高投入的大項(xiàng)目中，先由母公司越秀集團(tuán)投入資本，承擔(dān)前期的投資風(fēng)險(xiǎn)，越秀地產(chǎn)則在實(shí)際成熟期收購股權(quán)。

這兩年由于自身擴(kuò)張需求與杠桿監(jiān)管的矛盾，越秀地產(chǎn)頻頻祭出該大招。

如果從去年越秀地產(chǎn)新增土儲(chǔ)入手可以發(fā)現(xiàn)，公司去年新增的、權(quán)益低于10%的項(xiàng)目共有7個(gè)，占比20%。

股權(quán)穿透背后，基本都有越秀產(chǎn)業(yè)基金以及廣州市國資基金的身影。

（越秀佛山南海御湖臺(tái)項(xiàng)目股權(quán)穿透圖 地產(chǎn)壹線）

越秀地產(chǎn)擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，向基金方轉(zhuǎn)嫁了杠桿風(fēng)險(xiǎn)，最后再坐收漁翁之利。以不到10%權(quán)益撬動(dòng)土地開發(fā)的越秀地產(chǎn)，就這樣輕易擁有了100%的銷售額。

“注水門”事件發(fā)酵后，越秀地產(chǎn)嚴(yán)正聲明：沒向任何三方機(jī)構(gòu)提供過權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)。

但多家自媒體披露，權(quán)益數(shù)據(jù)一般都由開發(fā)商自己提供。且越秀地產(chǎn)在去年半年報(bào)中，還曾以機(jī)構(gòu)公布自家權(quán)益銷售額排名為榮。

（越秀地產(chǎn)2022年半年報(bào)）

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短債規(guī)模再降

美元債不是越秀的菜

某種程度上來說，上述項(xiàng)目開發(fā)模式能幫助越秀規(guī)避前期開發(fā)的高杠桿率，讓越秀的財(cái)務(wù)狀況顯得更穩(wěn)健。

從財(cái)務(wù)基本面上看，目前越秀在三道紅線中屬于綠檔房企。

具體指標(biāo)中，今年越秀短期債務(wù)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至47%，使得流動(dòng)現(xiàn)金/短債比例優(yōu)化至1.39。

不過，流動(dòng)負(fù)債下降的同時(shí)，非流動(dòng)性負(fù)債正在上升，2022年年財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)的非流動(dòng)負(fù)債大增46.04%達(dá)到830.5億元，總負(fù)債規(guī)模繼續(xù)攀升至2616億元。

非流動(dòng)性負(fù)債的增加，主要源于越秀以國企身份獲得的再融資利好，去年一年，公司多次發(fā)行了低息長期的境內(nèi)公司債，共計(jì)98.4億元。

在融資這件事上，越秀也講求“性價(jià)比”，美元債不是林昭遠(yuǎn)的菜，“哪里成本便宜就到哪里去，美元債太貴了，所以就用大灣區(qū)的債頂?shù)??！?/strong>

越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰希望，把公司融資利率水平控制在行業(yè)前五位置。

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大本營廣州銷售失速

進(jìn)京首秀火出圈

有靠山、不差錢的越秀，近年多次展露自己【全國化】的布局決心，現(xiàn)實(shí)卻難以脫離對(duì)大本營的業(yè)績依賴。

2020-2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)的銷售收入、增速屢創(chuàng)新高。

去年情況有所改變。2022年，越秀在大灣區(qū)的銷售總額為596.8億元，比重從61.9%下降至47.7%。

其中一個(gè)重要原因是，大灣區(qū)的“門面擔(dān)當(dāng)”——廣州去年銷售失速，金額為531.88億元，同比下降了12.2%。

相比之下，越秀華東、華中區(qū)域銷售增速顯著，同比分別上漲65.5%、38.1%。

曾有分析認(rèn)為，作為廣州國企，越秀地產(chǎn)在當(dāng)?shù)刈鲩_發(fā)有著天然優(yōu)勢(shì)；但單一押注城市也有風(fēng)險(xiǎn)，比如當(dāng)廣州市場處于下行趨勢(shì)，會(huì)對(duì)公司業(yè)績?cè)斐梢欢ǖ膲毫Α?/p>

外拓的目的，除了適配自身戰(zhàn)略，也有分散風(fēng)險(xiǎn)的需求。但當(dāng)下，擴(kuò)張并不是盲目的，越秀只下注高能級(jí)城市。

林昭遠(yuǎn)在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，北上廣深的地塊越秀都是加大力度去拿的，這些核心城市具備人口、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，是公司的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

今年2月，北京2022年第五批次集中供地中，越秀大秀肌肉，力壓中海、首開、中鐵、建發(fā)等國央企，斥資59億元拿下兩熱門地塊。

“今年有機(jī)會(huì)還會(huì)在北京拿地?！绷终堰h(yuǎn)補(bǔ)充道。

在投拓目標(biāo)上，越秀仍保持謹(jǐn)慎，“今年的土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右，和去年規(guī)模大致相同?！?/strong>并且，不會(huì)輕易收購，也不紓困民企。

銷售目標(biāo)也相對(duì)保守，公司今年定的合同銷售目標(biāo)為1320億元，按照越秀2400億元的貨量估算，僅需要去化不到60%就可以實(shí)現(xiàn)。