去年伊始的房產(chǎn)寒冬潮，今年開始真正顯威。

(資料圖)

最先受到波及的就是房產(chǎn)中介，國內(nèi)房產(chǎn)中介龍頭企業(yè)之一的貝殼找房在2022年營收下滑、虧損幅度加大，這間接導(dǎo)致貝殼找房經(jīng)紀人數(shù)量和門店數(shù)量也均出現(xiàn)一定程度的下滑。

貝殼3月16日披露的2022年財報顯示，去年貝殼實現(xiàn)總交易額2.6億元，同比下降33%；實現(xiàn)凈收入607億元，同比下降24.9%；凈虧損13.97億元，相比2021年虧損的5.25億元，擴大166%。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，貝殼交易額下降最大的就是新房交易部分，去年總交易額僅為9405億元，同比下降41.5%；存量房總交易額1.5億元，同比下降23.4%，貝殼新房交易部分幾乎是腰斬。

貝殼找房指出，業(yè)績下滑主要是一線城市的存量房業(yè)務(wù)及新房業(yè)務(wù)的總交易額下降，緣于新冠疫情反復(fù)擾動住房市場的恢復(fù)，以及新房銷售的市場情緒低迷。

在房地產(chǎn)市場普遍低迷的大背景下，雖然今年第一季度一線城市房地產(chǎn)市場有所回暖，但這種回暖相對房地產(chǎn)最火爆時期，依然是一定程度的下降。

房產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)整個鏈條的中下游，在去年各地賣地收入大減的情況下，未來新盤開發(fā)也必然會減少，受到行業(yè)環(huán)境、開發(fā)商業(yè)績等影響較大，因而房產(chǎn)中介市場下滑的趨勢，可能是未來的一個普遍常態(tài)。

除此之外，貝殼財報還顯示，截止2022年末，貝殼的門店數(shù)量為40516家，較2021年末減少20%，其中活躍門店數(shù)量為37446家，較2021年末減少17.4%。

與此同時，貝殼找房平臺經(jīng)紀人數(shù)量也呈下降趨勢；2022年末貝殼平臺經(jīng)紀人數(shù)量為39萬人，較2021年的45萬人下降了13.3%，其中活躍經(jīng)紀人數(shù)量為34萬人，同比減少14%。

2022年房地產(chǎn)市場并不景氣，貝殼門店開工也受到很大影響，在這樣的大背景下，貝殼平臺和門店基于合作模式，當(dāng)經(jīng)紀人沒有業(yè)績沒有收入的時候，自然就會選擇離職。

而房產(chǎn)經(jīng)紀人也更偏向于優(yōu)勝劣汰，隨著離開的房產(chǎn)經(jīng)紀人越來越多，留下來的房地產(chǎn)經(jīng)紀人能力和資源相對更好，貝殼預(yù)計，2023年一季度凈收入總額將介于180億-185億之間，比2022年同期上升約43.4%-47.4%。

這看起來更像是房地產(chǎn)市場的回暖。

隨著疫情解封后的第一個季度，貝殼凈收入預(yù)計增長43%，似乎說明了房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)暖，市場的表現(xiàn)看起來也是這樣。

在地方不斷刺激和房貸利率變化的情況下，為了促進經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)市場的消費需求再度被提出，但在今年宏觀經(jīng)濟變化的大背景下，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場到底能夠有多大的增長，這依然是一個比較微妙的問題。

長期來看，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13萬2895億元，比2021年下降10%，其中住宅投資下降9.5%，這是自1999年以來的首次下降。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，就意味著作為地產(chǎn)開發(fā)商而言，春江水暖鴨先知，他們對房地產(chǎn)的投資，基本上體現(xiàn)了他們對于未來購房需求的判斷。

這其中最受關(guān)注的，自然就是房地產(chǎn)庫存問題，2015年底，我國的房地產(chǎn)庫存為7.18億平方米，去庫存去了這么多年，一直到2022年末，全國房地產(chǎn)庫存依然還高達5.6億平方米。

今時今日房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題不僅僅是簡單的供需關(guān)系，由于房地產(chǎn)自身所帶的投資屬性，今天買得起房的家庭，除了居住之外，更多的考量的還是房地產(chǎn)是否還能夠為他們的財富資產(chǎn)增值。

而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格是漲還是跌，這本質(zhì)上又和市場的情緒息息相關(guān)，單以數(shù)據(jù)來看，尤其是房價收入比來看，房地產(chǎn)可能早已經(jīng)脫離了它實際擁有的合理價值，但由于旺盛的需求存在，以及一線城市的人口密度極高，這間接導(dǎo)致了一線城市的房地產(chǎn)供不應(yīng)求，推動了房價的進一步增高。

而今天的房子能不能賣得動，又和宏觀經(jīng)濟以及未來經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。

換言之，當(dāng)人們對未來普遍感到樂觀的時候，尤其是宏觀經(jīng)濟的增速更高的時候，人們就會傾向于買房；反過來，當(dāng)未來的不確定性更高的時候，人們就會傾向于賣房換成流動性資金，甚至直接把錢存在銀行。

除此之外，房地產(chǎn)市場對就業(yè)的影響也非常深遠。

作為一度占據(jù)GDP近四分之一的房地產(chǎn)市場，它的上下游相關(guān)供應(yīng)鏈就業(yè)人群至少千萬，當(dāng)房地產(chǎn)市場變得越來越不景氣的時候，就和當(dāng)初的教培行業(yè)一樣，一個人離開了房地產(chǎn)行業(yè)，自然會尋找新的工作，而新的工作，本質(zhì)上就是擠壓別的行業(yè)，它可能會加劇內(nèi)卷，讓今年本就嚴峻的就業(yè)形勢，變得再次艱難起來。

房地產(chǎn)的重要性不言而喻，它的興衰不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟增速的高低，更重要的是，作為一個龐大的支柱型產(chǎn)業(yè)，更關(guān)乎著數(shù)千萬人的就業(yè)。

今年房地產(chǎn)的利好消息蠻多，各種數(shù)據(jù)也表明一二線城市的房地產(chǎn)市場正在回暖，不僅是成交量，包括新房價格都有所回升。

目前來看，這是好事情，房地產(chǎn)的大幅回暖可以促進經(jīng)濟發(fā)展，帶動更多人就業(yè)，但長期來看，我們似乎錯過了一個讓房地產(chǎn)軟著陸的最好時機。

在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型困難的當(dāng)下，房地產(chǎn)應(yīng)該站出來撐起經(jīng)濟復(fù)蘇的重責(zé)，但不可避免的，當(dāng)這種責(zé)任越來越重要的時候，它可能就會反噬到其他行業(yè)。

尤其是在經(jīng)濟增速普遍放緩的今天，我們急需促進內(nèi)需，擴大消費，但當(dāng)房地產(chǎn)首付貸款三十年透支了人們未來的收入時，促進內(nèi)需和擴大消費，就只能通過增加收入的方式來提高。

透支未來是有限的，當(dāng)房地產(chǎn)和三十年房貸深度捆綁的時候，我們得益于房地產(chǎn)，也被房地產(chǎn)所裹挾。

去地產(chǎn)化，無疑就會面臨另一個更沉重的問題：當(dāng)我們不再依賴靠房地產(chǎn)促進經(jīng)濟的時候，我們還能夠依靠什么來促進經(jīng)濟？

房地產(chǎn)的周期性，可能快到了。

end.

作者：羅sir，新青年的職場內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識磨碎了給你看。

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