2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在北京隆重召開。

一、國內代建的起源

代建起源于中國改革開放、全國經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市建設及舊房改造同步推動，房產品從計劃分配時代轉向商品房的市場時代。那時，人民改善住房條件的需求日益旺盛，產品供應嚴重不足，在這樣的大基建背景下，從事房地產開發(fā)的企業(yè)像雨后春筍般迅猛發(fā)展，不管原來是從事何種職業(yè)，只要有錢就有地，有地就可以開發(fā)房產品，有圖紙就可以銷售回款，當時開發(fā)都處于低門檻且粗放型管理的狀態(tài)，膽量決定公司發(fā)展的成功，這樣魚龍混雜的時代背景，其結果衍生出新的產業(yè)——代建。這亦給當時已有一定地產開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)埋下了新的更穩(wěn)健的產業(yè)的種子。

(相關資料圖)

藍城集團首創(chuàng)全國最早的品牌輸出的輕資產代建模式，宋衛(wèi)平先生最早在2005年看到了企業(yè)轉型的商機。對于剛起步不久的民營房地產企業(yè)而言，隨著重資產的投資力度的加大，其資金壓力亦在不斷加大。當時，宋衛(wèi)平先生率先提出了公司應實現(xiàn)“一重一輕”二翼發(fā)展的戰(zhàn)略方針，在全面開發(fā)城市地產的過程中，同時開辟輕資產品牌管理輸出的業(yè)務，這樣能很好地在公司發(fā)展中實現(xiàn)“輕、重”優(yōu)勢互補，既能有效占據(jù)地產開發(fā)的商機又能拓展新的業(yè)務；既能平衡公司發(fā)展資金，又能解決因公司發(fā)展緩慢而團隊失去工作機會的風險；既能統(tǒng)籌兼顧各種投資者對地產開發(fā)經(jīng)驗不足的問題，又能確保中國城市建筑的高質量發(fā)展。

2005年我們率先開始做輕重并舉，現(xiàn)在全國的地產公司都在做輕重并舉的戰(zhàn)略定位。早年的時候，我們提出“為更多的人造更多的好房子。安置房建設方方面面的標準，要大于等于商品房。代建事業(yè)是我們做出行業(yè)貢獻和社會貢獻的主要平臺?！?/p>

2010年9月因公司“輕、重”二翼同步發(fā)展模式基本成熟，以輕資產為核心業(yè)務的專業(yè)公司在杭州正式成立。主要依托十多年的房地產領域的專業(yè)管理經(jīng)驗、成熟的項目全過程管控流程、當時已擁有一批項目實操經(jīng)驗的管理團隊和社會公認的企業(yè)品牌價值，公司開始全程專業(yè)化地代為有地、有錢的投資者，進行產品設計、建設、銷售、服務于一體的全過程管理的項目代建開發(fā)。當時宋衛(wèi)平先生提出了輕資產品牌輸出須以“長工心態(tài)、管家意識”及利他性作為公司的價值定位，按照“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念作為工作的座右銘，真正開啟了中國房地產界新的業(yè)務模式——代建。我們做出了最牛的安置房，最大規(guī)模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，藍城代建運營的杭州運河亞運公園項目獲得2022-2023年度第一批中國建設工程魯班獎。

二、代建模式的迭代

每一種模式的推進都將是項目管理、商業(yè)模式和團隊培育的迭代升級的過程。我們以品牌代建開始，后來逐步延伸到小股操盤+代建模式，最終是帶資代建模式，三種模式并存；對象方面開始是從政府保障性住房代建，后來是商業(yè)代建，再到資本代建。區(qū)域上從城市地產代建，到城郊區(qū)域代建，再到鄉(xiāng)村振興、小鎮(zhèn)代建模式。我們已經(jīng)進入到了26個省，139個地級市，項目有569個項目，其中代建項目占了86%，所以我們公司基本上是以輕資產為主的公司。

三、藍城的代建類型與案例

經(jīng)過十余年的代建探索與實踐，藍城形成了完整的全過程代建標準與服務體系，順應著地產人居時代的發(fā)展，從造房子到造生活，始終致力成為“美好生活綜合服務商”。

政府代建項目：指政府或行使政府職能的機構對非營利性項目技術性、專業(yè)性的項目委托代建管理單位，進行項目建設全過程管理的項目。藍城集團政府代建類型包括居住-保障房、生活-公益配套、就業(yè)-公共建設。杭州亞運會馬上就要開了，藍城集團代建與運營的杭州運河亞運公園項目獲得2022-2023年度第一批中國建設工程魯班獎。

商業(yè)代建主要是：由委托方基于營利性為目的，并提供土地及資金，委托專業(yè)團隊提供包含前期管理（咨詢服務、產品定位）、設計管理、工程管理、成本管理、品牌輸出、銷售管理及園區(qū)服務（部分或全部）的房地產開發(fā)全過程管理的項目。

資本代建：藍城集團為金融機構提供從項目研判、房產盤活的全過程代建服務，解決信托融資、債務違約（爛尾停工項目重組）等歷史項目問題，并最終為金融機構創(chuàng)造項目價值。

鄉(xiāng)村振興（小鎮(zhèn)）/農民房代建：鄉(xiāng)村振興農民房代建，擺脫以往功能單一的郊區(qū)大盤的營造模式，建設具有復合型功能的生活場所，由居住生活、服務配套、產業(yè)建設三大功能區(qū)塊組成，成為美麗鄉(xiāng)村建設和鄉(xiāng)村振興的重要落地與支撐。

四、我們對當下代建的認知

1、價值思維決定了代建的境界。

只有我們?yōu)榇ǚ絼?chuàng)造新的價值，我們才有存在的價值。所有項目開發(fā)企業(yè)的終極價值在于：品質和服務得到業(yè)主高度認可、社會口碑較好的情況下，企業(yè)獲得最佳的盈利模式。投資者出于信任把身家性命的投資交給代建企業(yè)去全過程管理，就是希望代建企業(yè)能夠創(chuàng)造更多的價值。若代建企業(yè)僅靠品牌的影響力，沒有一支整體操盤能力的專業(yè)團隊，沒有完整的管理體系和服務體系，是無法給投資者創(chuàng)造新的價值。若創(chuàng)造不了新的價值，我們代建企業(yè)就沒有價值，就沒有理由去從事代建這項業(yè)務。

2、領軍人與團隊關乎成敗。

代建企業(yè)的成敗，要靠領軍人物的理想和情懷、理念和價值觀去引領，靠一支靠譜的團隊去完成使命。代建團隊的培育十分重要，它必須與企業(yè)規(guī)模相匹配，否則將嚴重影響項目開發(fā)的成功，繼而影響到企業(yè)的口碑和品牌。

3、長工心態(tài)兼具管家意識。

用心、勞心、用情、轉換角色，把控全局是每一個代建團隊必備的基本素養(yǎng)。代建業(yè)務不是簡單的承接一個項目的管理，不是打份工，收些管理費這么簡單。因投資者和委托管理者的矛盾始終存在，受托方一般沒有自主決策權利，但必須對項目結果負責。受托管理者要有“長工心態(tài)”，明確自己的角色定位，在服務于投資者的同時，更要用專業(yè)的水平去影響投資者的決策；在項目全過程管理中必須要有“管家思維”，要換位思考，站在投資者角度全盤管理好項目全過程的經(jīng)營和市場風險的把控。

4、項目前期接入的重要性。

代建項目的選擇是多樣的，既有一張白紙，又有半成品，又有成品的項目，無論何種程度，投資者讓代建方提前介入十分關鍵，用專業(yè)的技能對新的土地和存量項目預先進行可行性預判。新項目的投資要做好“四個模型”，即客戶模型、產品模型、企業(yè)模型、財務模型。根據(jù)預先建立的模型，做好商業(yè)邏輯的推演并進行全過程的目標成本及限額設計管理。

半成品和成品爛尾項目的收購前，要對城市區(qū)位、產品本身和市場匹配度進行綜合評估。設計將創(chuàng)造更大價值的理念必須扎根在每個投資者心中。品牌影響力和強大的營銷渠道固然重要，但產品力和服務力是一個項目成功的關鍵，要充分認知價格和價值的關系。

五、代建的未來

3月5日，十四屆全國人大一次會議上明確了“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。在未來的3-5年，建設保障性住房和大力推進城市化進程及對城市有機更新（八十年前的住房及公共服務配置重新更新改造）仍舊是主要建設目標。目前承擔很多城市建設和有機更新的責任，基本上落實在各級地市的城投公司上，但因其配備專業(yè)隊伍有限，所以需要更多的地產專業(yè)企業(yè)去共同承擔；另一個方面，粗放式發(fā)展起來的小型地產公司完全退出這個行業(yè)尚需時間，地產建設行業(yè)要完全規(guī)范、真正精細化管理需要時間沉淀，所以現(xiàn)階段，我們認為——代建行業(yè)在一定時期仍將是一片藍海。

從長遠看，隨著開發(fā)企業(yè)結構不斷優(yōu)化，投資建設企業(yè)的逐步成熟，法律法規(guī)的完善，精細化管理的不斷提升，今后純代建的企業(yè)會越來越少。由正規(guī)化的專業(yè)公司進行投資、開發(fā)和城市運營一體化的建設，將會成為下一個歷史時期的新模式。無論代建的未來是紅海還是藍海，對于廣大的房企來說，代建歸根到底是“為更多人造更多好房子”。代建事業(yè)是我們?yōu)樯鐣龀鲂袠I(yè)貢獻，實現(xiàn)企業(yè)價值的載體。無論何時何地，我們都要做好房產品，營造好生活，要始終將人民對于美好生活的追求放在首位“必須以滿足人民日益增長的美好生活需要為出發(fā)點和落腳點，把發(fā)展成果不斷轉化為生活品質，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感”“人民幸福安康是推動高質量發(fā)展的最終目的”。

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態(tài)，對房地產企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優(yōu)質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業(yè)研究：

2023年1-2月中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產企業(yè)融資監(jiān)測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數(shù)研究：

中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業(yè)研究：

中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業(yè)服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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