作者：子非魚

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深圳全域限購被打破了

(資料圖片僅供參考)

廣州不再孤單了。

3月10日之前，北上廣深四個(gè)一線城市中，唯有廣州沒有全域限購，增城與從化不限購。3月10日之后，深圳也加入了。

3月10日，網(wǎng)傳消息顯示，深汕特別合作區(qū)住建水務(wù)局發(fā)布《關(guān)于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，對(duì)限購、限售等樓市政策進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)《通知》，自然人在深汕合作區(qū)購買商品住房不再受限購政策影響。

該消息，獲得了南方都市報(bào)的確認(rèn)。南方都市報(bào)致電深汕住建水務(wù)局，證實(shí)了這一消息。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：

沒有正式文件發(fā)布，但已經(jīng)在實(shí)施。

除了放開限購?fù)?，限售也從之前?年壓縮至2年。

這意味著，隨著深汕合作區(qū)的不限購，深圳限購防線被打破了。

看到這里，很多人可能還沒反應(yīng)過來，深汕合作區(qū)和深汕有多大關(guān)系。

深汕合作區(qū)，最開始是深圳的一塊飛地。深圳與汕尾通力合作，深圳的目的是獲得更多的發(fā)展空間，緩解其空間瓶頸。而汕尾則是想著徹底抱上深圳這條大腿。

但2018年深圳就全面接管了深汕合作區(qū)，表面上仍是合作區(qū)，實(shí)際上已經(jīng)是深圳的地盤，其GDP、財(cái)政收入、人口早在2017年三季度就納入了深圳版圖，成為了深圳第11區(qū)。

來源：深圳統(tǒng)計(jì)局

和當(dāng)初中央劃定雄安新區(qū)一樣，伴隨而來的強(qiáng)限購，防止資本破壞凈土一樣。廣東省2017年批復(fù)的時(shí)候，就立即發(fā)布了超強(qiáng)限購措施。

2017年5月，為防止炒房客擾亂正常的市場(chǎng)秩序，深汕合作區(qū)凍結(jié)了房產(chǎn)交易過戶，并停止了戶籍遷入工作。

2019年調(diào)整過一次，居民家庭持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)不得超過2套，成年單身人士（含離異）持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)不得超過1套。限售期限則為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年。

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目的在于吸引人口

深汕合作區(qū)這次放開限購，和上海去年幾度調(diào)整臨港新片區(qū)的目的一樣目的在于吸引人口，因?yàn)檫@里的人口競(jìng)爭力太弱了。

深汕特別合作區(qū)雖然已經(jīng)視作深圳的第11區(qū)，但由于距離太遠(yuǎn)，完全消化了深圳的競(jìng)爭力。

深汕合作區(qū)位于廣東省汕尾市西部，西北與惠州市惠東縣接壤，東與汕尾市海豐縣相連，總面積468.3平方千米，由鵝埠、小漠、赤石、鲘門四個(gè)街道組成。

距深圳市中心約120公里，中間還隔著惠州。要知道，像北上廣深這樣的一線城市，最大輻射半徑不過50公里，深汕合作區(qū)距離120公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了深圳的輻射范圍。

按照《深汕特別合作區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，到2021年，深汕合作區(qū)GDP要達(dá)到150億元以上，人口達(dá)25萬左右。

但是根據(jù)深圳市披露的數(shù)據(jù)，2021年深汕合作區(qū)GDP只有70.91億元，還不到原計(jì)劃的一半。

來源：深圳統(tǒng)計(jì)局

人口方面，2017年到2021年連續(xù)五年年末常住人口數(shù)分別是6.64萬人、6.55萬人、6.47萬人、6.57萬人、6.68萬人，人口數(shù)量增長緩慢。距離原計(jì)劃的25萬人仍有相當(dāng)大的距離。

沒有人口就無法支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)無法支撐，就無法壯大經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入。

深圳最初搞深汕合作區(qū)這塊飛地的目的，就是想要擴(kuò)大自己的產(chǎn)業(yè)版圖，助力自己的經(jīng)濟(jì)邁上新的臺(tái)階。

但從數(shù)據(jù)來看，顯然深汕合作區(qū)不太牢靠。

所以，想要通過這次限購放松，吸引人口，擴(kuò)大深汕合作區(qū)的人口規(guī)模，支撐起產(chǎn)業(yè)壯大。

但說實(shí)話，這塊飛地太遠(yuǎn)了，除非有大手筆的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和投資進(jìn)入，否則很難吸引人前去，哪怕炒房吸引，也不足。

03

取消限購的意義

對(duì)于此次取消深汕限購的意義，主要有三：

第一，導(dǎo)流人口，這一點(diǎn)第二部分已經(jīng)說了。

第二，去庫存。

目前深汕合作區(qū)的新房庫存依靠當(dāng)?shù)厝?，根本消化不了。?dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诓贿^6.68萬人，絕大多數(shù)都是當(dāng)?shù)厝?，?dāng)?shù)厝硕加凶约旱姆孔印?/p>

而目前深汕在售和待售的樓盤有7個(gè)商品房項(xiàng)目，價(jià)格主要在1萬+/㎡。

2022年深汕合作區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)為1505套，相比2021年3030套下跌了一半。全年才成交1505套。

第三，釋放了外圍區(qū)主導(dǎo)權(quán)交給市場(chǎng)的必要性。

深汕解除限購，是完全有必要的。限購本來就是對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)行政干預(yù)，不限購其實(shí)就是將市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。

而且，從深汕合作區(qū)人口變化來看，大多數(shù)人還是比較理性。盡管有深圳這個(gè)噱頭在，但距離深圳本土太遠(yuǎn)，根本沒有投資價(jià)值，限購已經(jīng)失去了意義。

深圳的舉動(dòng)，其實(shí)釋放了一個(gè)信號(hào)。

也即，接下來一些限購與不限購沒有太大差別的城市，取消限購已經(jīng)成為了趨勢(shì)。

好的地方，即便限購房價(jià)也難以下跌，比如一線與強(qiáng)二線城市的核心區(qū)。

相反，沒有多大價(jià)值的片區(qū)，即便取消限購，也推動(dòng)不了房價(jià)上漲，比如大多數(shù)城市的外圍區(qū)和一些低級(jí)別城市。這些地方限購，對(duì)剛需買房的阻礙更大，不利于推動(dòng)剛需和改善型需求入市。

后續(xù)，最大的可能性是，一線城市目前的限購格局不會(huì)打破。強(qiáng)二線城市外圍區(qū)和低級(jí)別城市，限購會(huì)逐漸取消。去年以來，東莞、佛山、南昌、福州、沈陽、廊坊等城市均解除了限購。

南京、蘇州、武漢、廈門等城市的外圍區(qū)，限購也取消了。

這是大勢(shì)所趨。

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