全國(guó)人大會(huì)議開幕，《政府工作報(bào)告》發(fā)布，

樓市，也終于迎來(lái)“一錘定音”。

(資料圖片僅供參考)

來(lái)得早，不如來(lái)得巧。

這份重磅文件的發(fā)布時(shí)間，正值樓市復(fù)蘇、春風(fēng)得意之際。

就在剛剛過(guò)去的2月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%，同比增長(zhǎng)14.9%。上次出現(xiàn)“同環(huán)比雙增長(zhǎng)”，還要追溯到2021年6月，也就是

整整19個(gè)月之前。

頭部房企沖得最猛。前兩個(gè)月，以保利、中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)為代表的頭部央國(guó)企，業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)都很突出。

沒想到，今年的政府工作報(bào)告中，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”被當(dāng)作是一項(xiàng)重要任務(wù)。

按理說(shuō)，上面這些房企都是“國(guó)家隊(duì)”，不是高杠桿選手，財(cái)務(wù)整體健康，融資成本也不高，為啥還要防范化解風(fēng)險(xiǎn)呢？

答案很可能藏在后面一句話里：防止無(wú)序擴(kuò)張。

上次見到“防止無(wú)序擴(kuò)張”，還是在2020年末的政治局會(huì)議上，針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提出的“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張”。

當(dāng)時(shí)，正值各大互聯(lián)網(wǎng)巨頭的巔峰期。

2020年10月，阿里巴巴市值達(dá)到8600億美元，排名世界第6，僅次于當(dāng)時(shí)的蘋果、微軟、谷歌等公司。

而這一次，樓市成了主角。

其實(shí)，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)和無(wú)序擴(kuò)張。

高周轉(zhuǎn)模式傳染全行業(yè)，制造出大量過(guò)剩的房子，快速攀升的債務(wù)，以及不斷增員的爆雷房企名單。

未來(lái)，房地產(chǎn)不會(huì)再重蹈覆轍。

無(wú)序擴(kuò)張的問(wèn)題不在于“擴(kuò)張”，而在于“無(wú)序”。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，發(fā)展必然伴隨著擴(kuò)張。

而新發(fā)展模式的背后邏輯，是人地房錢的匹配。也就是說(shuō)，只有人口流入、持續(xù)興旺的城市，房地產(chǎn)才有未來(lái)。

今天見吳曉波說(shuō)，2023年政府工作報(bào)告，出現(xiàn)了45年來(lái)最多的“穩(wěn)”字。

確實(shí)，從今年定下的5%增長(zhǎng)目標(biāo)就能看出來(lái)，甚至比去年計(jì)劃的5.5%還要低。

都說(shuō)房地產(chǎn)短期看金融，貨幣政策也給你安排得明明白白：穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力。

寬松，但不搞大水漫灌。

對(duì)應(yīng)到樓市，2008年的普漲行情絕對(duì)不可能再出現(xiàn)了。能接到水的城市和房子，注定是少數(shù)。

穩(wěn)，代表著不會(huì)“大收”。像之前鄭州傳出“首套房貸利率從3.9%漲回4.3%”，大概不會(huì)出現(xiàn)。（后面也被銀行否認(rèn)了）

也就是說(shuō)，對(duì)于樓市有效需求不足、庫(kù)存壓力大的城市，將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策，維持現(xiàn)有低利率水平。

但是，穩(wěn)也意味著不會(huì)“大放”。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，現(xiàn)在的信貸政策基本就是“政策底”了。

要知道，去年報(bào)告中那句“推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)降低實(shí)際貸款利率”的表述，并未出現(xiàn)在今年報(bào)告里。

過(guò)去一年那樣高強(qiáng)度、高頻次的降息，今年大概率不會(huì)出現(xiàn)了。存量房貸打折，很可能也等不到了。

從這個(gè)角度來(lái)看，“等等黨”沒必要繼續(xù)等下去了。

穩(wěn)的另一層意思，是在國(guó)家宏觀層面上，寬松的救市政策氛圍還將維持較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

因此，不排除會(huì)有更高能級(jí)的城市加入。

畢竟，到目前為止，工具箱里的壓箱底大招，已經(jīng)基本上放出來(lái)了。

剩下的就是北上廣深，還保持著“金剛不壞之身”，讓群眾充滿期待。

更何況，一線城市逐漸熱起來(lái)了，尤其是上海。

在剛剛過(guò)去的2月，上海二手房成交量均突破1.9萬(wàn)套，創(chuàng)下了2016年以來(lái)的最好成績(jī)。

好消息是，合理的住房需求，依然會(huì)得到支持。尤其是新市民、青年人的住房需求。

而新市民、青年人最愛扎堆的主要還是一二線城市。未來(lái)樓市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，也會(huì)出現(xiàn)在這些地方。

目前來(lái)看，樓市的未來(lái)將會(huì)是“雙軌制”。

保障房市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房，主要滿足最基本的居住需求。商品房市場(chǎng)，主要滿足改善住房需求。

還有一個(gè)重磅利好：房地產(chǎn)稅，短期內(nèi)不會(huì)出來(lái)了！

在2023年的政府工作報(bào)告里，仍舊難覓房地產(chǎn)稅的身影。

保險(xiǎn)箱里一沓“紅本本”的房哥房姐們，想必也松了口氣。

房地產(chǎn)稅首次進(jìn)入政府工作報(bào)告，是在2018年提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

2019年，報(bào)告中的表述變成了“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

從“穩(wěn)妥推進(jìn)”到“穩(wěn)步推進(jìn)”，大有施展拳腳的意思，似乎就看按計(jì)劃幾步走了。

計(jì)劃不如變化快。之后就是眾所周知的三年，2020-2022年，報(bào)告都沒有再提及這件事，然后就是今年。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，土地財(cái)政已經(jīng)行至十字路口，房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。

去年全年，全國(guó)300城住宅用地出讓金僅為3.3萬(wàn)億元，同比下降超三成。這個(gè)還是“城投在托底，美顏開到底”的數(shù)據(jù)。

“卸妝”后數(shù)據(jù)如何，在此先不展開討論了。

其實(shí)今年也有政協(xié)委員建議：可以在合理設(shè)置征稅對(duì)象、基數(shù)、階梯的基礎(chǔ)上，擇機(jī)開征房地產(chǎn)稅，

從根本上使地方政府逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。

對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，除了一兩套自住房，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)盡快拋掉不值錢的房子，完成資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 全國(guó)人大 土地財(cái)政 一線城市 政府工作報(bào)告