房地產(chǎn)行業(yè)最不合理的兩個(gè)制度，一個(gè)是房產(chǎn)預(yù)售制度，一個(gè)就是公攤面積制度，并且這兩個(gè)制度都起源于香港，而香港已經(jīng)取消了公攤面積。針對(duì)公攤面積，我們也一直在呼吁取消，并且最近兩年以來(lái)關(guān)于取消公攤面積的呼聲越來(lái)越高。但是公攤面積取消是非常困難的，很大原因是開(kāi)發(fā)商是公攤面積的既得利益者，如果取消公攤面積勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，這是一些人不愿意看到的事情。對(duì)此，一些專家就表示，公攤面積就是“凈重”和“毛重”的區(qū)別，購(gòu)房者實(shí)際得到的面積并沒(méi)有變化。另外，還有一些專家表示，如果取消公攤面積會(huì)提升開(kāi)發(fā)商的成本，房?jī)r(jià)也會(huì)大幅上漲，這反而不利于購(gòu)房者。

很明顯，開(kāi)發(fā)商并不希望公攤面積被取消，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)公攤面積可以賺取非常大的利潤(rùn)。其實(shí)，公攤面積也不是像專家說(shuō)的那樣是“毛重”和“凈重”的區(qū)別，而是“缺斤短兩”的問(wèn)題。事實(shí)上，公攤面積比例標(biāo)準(zhǔn)是什么一直沒(méi)有具體細(xì)則，也就是說(shuō)，一套房子公攤面積比例到底是多少基本上還是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

(資料圖)

很多人不知道這意味著什么，舉一例子大家就明白了，比如一套實(shí)際使用面積是100平方米的房子，如果公攤面積比例20%，房子的建筑面積就是125平方米，如果公攤面積比例是30%，那么房子的建筑面積就是142.8平方米。通過(guò)這個(gè)例子大家就明白了，開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)賣的建筑面積，同樣一套房子如果提升公攤面積比例，那么開(kāi)發(fā)商就可以多賣幾平方米的房子。而平均房?jī)r(jià)就上萬(wàn)元，僅僅通過(guò)提升公攤面積比例就可以獲得非常高的利潤(rùn)，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商怎么愿意公攤面積被取消呢？

事實(shí)上，和商品房預(yù)售制度一樣，公攤面積也嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合法權(quán)益，不少購(gòu)房者都在公攤面積這個(gè)問(wèn)題上吃了大虧。就比如青島一樓盤(pán)，樓盤(pán)在銷售時(shí)宣傳的公攤面積比例是27%，但是到實(shí)際交付時(shí)實(shí)際公攤面積高達(dá)46%，有客戶買的100平方米的房子最終變成了單身公寓。并且就是這種公然欺騙購(gòu)房者的情況，購(gòu)房者也只能吃啞巴虧，這就更不用說(shuō)開(kāi)發(fā)商偷偷提升公攤面積比例的這種情況了。

近年以來(lái)，新建商品房的公攤面積比例是越來(lái)越大，現(xiàn)在不僅是幾十層的高層住宅公攤面積比例超過(guò)20%，就是一些小高層住宅甚至洋房住宅的公攤面積都接近了20%。公攤面積比例越來(lái)越高，這就意味著大家買到手中的房子面積越來(lái)越小。原本現(xiàn)在房?jī)r(jià)就非常高了，人們買房子的壓力本身就非常大，在這種情況下開(kāi)發(fā)商又胡亂提升公攤面積比例，這不僅增加了人們的購(gòu)房成本，同時(shí)也侵害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，最近兩年以來(lái)越來(lái)越多的人呼吁取消公攤面積，同時(shí)也有不少專家和人大代表呼吁取消公攤面積，而現(xiàn)在依舊沒(méi)有取消公攤面積的消息。但是對(duì)于房產(chǎn)預(yù)售制度，現(xiàn)在已經(jīng)有了好消息。根據(jù)報(bào)道顯示，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出：有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。為了響應(yīng)國(guó)家政策，現(xiàn)在已經(jīng)有山東、安徽、河南、四川四省及雄安明確了現(xiàn)房試點(diǎn)，其中河南直接以鄭州和開(kāi)封這兩個(gè)城市試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

為什么突然就要開(kāi)始現(xiàn)房銷售了呢？其實(shí)主要原因還是現(xiàn)在大部分房企資金鏈緊張，很多樓盤(pán)都處于停工的狀態(tài)。在這種情況下，為了“保交樓”，只能提前將房子蓋好才能恢復(fù)人們對(duì)樓市的信心，畢竟現(xiàn)在很多人不敢購(gòu)買期房。因此，在這種情況下，將房子蓋成現(xiàn)房才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)這也是取消商品房預(yù)售制度的絕佳機(jī)會(huì)。

可以看出，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施現(xiàn)房銷售，再加上最近兩年期房出現(xiàn)的各種各樣的問(wèn)題，取消商品房預(yù)售制度是早晚的事情?？梢哉f(shuō)，預(yù)售制度這個(gè)毒瘤馬上就要消除了，但是另外一個(gè)毒瘤公攤面積制度什么時(shí)候能夠取消呢？這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有答案。

近期，關(guān)于公攤面積又出現(xiàn)了新變化，不僅不是取消公攤面積，同時(shí)公攤面積比例還有可能再度提升。近期國(guó)家發(fā)布了新標(biāo)準(zhǔn)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》，2023年3月1日開(kāi)始實(shí)施。

也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開(kāi)始，以后建筑面積要從外立面的墻開(kāi)始計(jì)算了（以下圖為示）。如果外立面是干掛石材的話，公攤面積就要增加不少，因?yàn)楦蓲焓?、干掛石材和墻體之間的空隙以后都要算公攤面積。對(duì)于這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)筆者非常不理解，本身現(xiàn)在公攤面積的比例就已經(jīng)很高了，而按照現(xiàn)在的新標(biāo)準(zhǔn)，以后公攤面積比例更大，這將白白增加人們的購(gòu)房成本。

現(xiàn)在還沒(méi)有取消公攤面積跡象，公攤面積比例又因新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施而提升，那這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通人來(lái)說(shuō)到底是好還是壞呢？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施之后，開(kāi)發(fā)商就愿意為樓盤(pán)使用干掛石材做外立面，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事情。但是在筆者看來(lái)，羊毛出在羊身上，這干掛石材外立面最終還是要由普通購(gòu)房者買單！對(duì)此，大家有什么看法和見(jiàn)解呢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！

關(guān)鍵詞： 公攤面積 商品住房