今年的土拍市場(chǎng)，番禺靚地頻出，似有一番大作為的架勢(shì)。

按照出讓時(shí)間排序 ，番禺區(qū)最早出讓的是 迎賓路BA0603009地塊，時(shí)間為4月7日。

這塊地就是我們俗稱(chēng)的星河灣西側(cè)地塊。

(資料圖片)

今天實(shí)地去看一下它，是何種模樣。

一線(xiàn)江景靚地？

地塊的位置在番禺區(qū)大石鎮(zhèn)，朝陽(yáng)東路緊靠沙溪大橋一側(cè)。

與它一路之隔的就是番禺的星河灣，北側(cè)緊靠錦繡銀灣，這兩個(gè)項(xiàng)目是一線(xiàn)江景的盤(pán)。

如圖所示，要說(shuō)它是純江景靚地，多少有點(diǎn)水分，地塊的北側(cè)的視角，會(huì)受到錦繡銀灣1#、2#的遮擋，只有東北側(cè)的視野能夠望江。

南向的視野會(huì)比較開(kāi)闊，馬路南側(cè)是大山村，整體的樓棟不高，不過(guò)村子里交通和衛(wèi)生有些雜亂，外來(lái)務(wù)工者也多，人員組成復(fù)雜。

再有就是地塊東側(cè)緊鄰沙溪大橋，高速路面噪音不可避免。

當(dāng)然，這一點(diǎn)可不是我說(shuō)的，是地塊出讓要求中有提到這一條件。

1.須無(wú)償配建地塊內(nèi)的9班幼兒園，建面2160㎡。

2.競(jìng)得人須合理優(yōu)化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對(duì)居民生活的影響，確保建筑室內(nèi)噪聲達(dá)標(biāo)。

3.裝配式比例70%。

地塊距離地鐵站不近，地塊與地鐵3號(hào)線(xiàn)大石站的直線(xiàn)距離約1.2公里，不在步行的通勤范圍內(nèi)，要是有個(gè)電瓶車(chē)就方便了許多。

難道說(shuō)，這個(gè)地塊都是缺點(diǎn)沒(méi)有好的了嗎？

當(dāng)然不是，板塊的居住氛圍還是很成熟的。駕車(chē)出行到萬(wàn)博和珠江新城也十分方便。

附近的學(xué)校也有華師附小、執(zhí)信中學(xué)這些強(qiáng)實(shí)力的代表。

這點(diǎn)信息很重要

劃重點(diǎn)，地塊附近多年沒(méi)有新盤(pán)入市。

距離最近的，還是6年前的官堂村地塊，也就是現(xiàn)在的金地壹閱府，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，最高售價(jià)達(dá)到了14萬(wàn)/㎡。

最近的新房項(xiàng)目是三公里外的珠江鉑世灣，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，成交均價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡。

二手房旁邊星河灣樓齡超過(guò)了20年的，二手房網(wǎng)站顯示均價(jià)約3.4萬(wàn)/㎡。

不過(guò)具體的成交數(shù)據(jù)分析，星河灣建面約122㎡以上的戶(hù)型，成交價(jià)格基本站穩(wěn)了4萬(wàn)+/㎡。

而這個(gè)地塊的起拍樓面價(jià)20941元/㎡，上限樓面價(jià)24082元/㎡， 所以說(shuō)有好產(chǎn)品的話(huà)，它的機(jī)會(huì)還是大大的。

這塊地要是和長(zhǎng)隆的那塊是沒(méi)法比，但市場(chǎng)是多樣的，并不是所有項(xiàng)目都要做“大體量、超豪華”陣容。

小地塊兒，開(kāi)發(fā)周期也短，對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可控、穩(wěn)中求勝更滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。

因此，星河灣西側(cè)地塊或許會(huì)引得房企的“追捧”。

但不管怎么說(shuō)，對(duì)于缺貨許久的大石片區(qū)，這都是一條好消息。

淺談一下

大石為何是洼地

依稀還記得剛來(lái)廣州時(shí)，朋友推薦首選通勤住所就是大石，但3號(hào)線(xiàn)的早高峰，鄙人實(shí)在難以接受，就沒(méi)有選這里。

但對(duì)于很多新廣來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是“租住天堂”，但對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，大石就是爬不出的“坑”。

環(huán)顧一下大石的二手房整體價(jià)格，基本都在2.5-4萬(wàn)/㎡之間，如果是2房戶(hù)型，總價(jià)約200萬(wàn)就能上車(chē)。

可就是這樣距離天河不遠(yuǎn)，價(jià)格又親民的地方，就是漲不起來(lái)。

市場(chǎng)上沒(méi)新貨是一方面，另一方面也有“戶(hù)型”的一部分原因，星河灣、錦繡銀灣有一部分房源是雙證，在限購(gòu)政策下，這一部分房源的流通就受影響。

還有片區(qū)內(nèi)的戶(hù)型100㎡是大兩房，120㎡是大三房，已經(jīng)不符合現(xiàn)在購(gòu)房人的需求，跟不上主流。

那么大石能不能買(mǎi)呢？

如果說(shuō)是200-300萬(wàn)預(yù)算的二手房，犧牲一下學(xué)位，考慮小區(qū)環(huán)境和通勤距離，大石是一個(gè)合格的選擇。

如果考慮新房，不妨等等星河灣西側(cè)這個(gè)地塊，究竟會(huì)給我們帶來(lái)什么產(chǎn)品。

畢竟在廣州要找一個(gè)臨近中心城區(qū)，交通優(yōu)勢(shì)明顯，還要新項(xiàng)目的選擇太少了。

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本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周?chē)h(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買(mǎi)要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。

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