文︱聽相

(相關資料圖)

2月最后一天，市資規(guī)局發(fā)布2023年寧波第一批宅地清單，共計23宗商品房用地。因土地具體指標未出，現(xiàn)僅根據(jù)地塊位置、容積率和規(guī)模，挑重要地塊略作點評。

F1.

亨潤三國殺

亨潤沿天童南路商住地塊入列，計容總建近17萬方，地段極好，但開發(fā)難度不小，因為據(jù)傳商業(yè)體量較大，部分還需持有。

這一地段目前生活氛圍十足。地塊東有和邦，西有帶夢，小資氛圍十足。

地塊貼隔壁的鳳鳴云翠和星潤名著都是時下樓市大熱門，其中尤其是鳳鳴云翠，定位應該僅次于綠城的鳳起，是三年來綠城又一款封面之作。

星潤位置略遜，但作為偉星入甬后第二作品，想必也將全力鞏固初期的口碑。

有人將亨潤地塊形容為三國殺，不過預計這幅新亨潤地塊已經(jīng)沒有機會和綠城、偉星扳手腕，真正的三國殺將在綠城、偉星和存貨還多的保億之間進行。

保億這次如果不能抓緊小陽春，全力出貨，目標客戶就會被亨潤雙雄洗掉不少。

F2.

明湖三巨頭

去年還在說，雅戈爾和江萬中間的地塊一旦出讓，明湖概念就徹底爆發(fā)了。因為沿湖界面渾然一片。

這塊地毫無懸念，必然是豪宅路徑，和悅府、雅戈爾三星連珠，組成明湖東岸豪宅群。也和雅戈爾地塊、東投&江萬地塊，并稱2023明湖三巨頭。

F3.

新天地南地塊

絕版老江東寶地，體量不大，才6萬方出頭，容積率2.1，不高，很安全的一塊地。如果做成類似江盈府定位，那就才300來套。其土拍前景可參考年初的華光城地塊。

這塊地完全可以蹭東部新城的熱度，周圍的整體界面也較新，屬于傳統(tǒng)老江東僅有一的一片大規(guī)模城市更新區(qū)域。

周圍住宅、商業(yè)、商務環(huán)繞，配套齊全。如果未來汽車東站搬遷，又能騰出一大片更新區(qū)域。炒作概念再續(xù)多年。

F4.

東錢湖鎮(zhèn)地塊

東錢湖普通住宅斷供已久，剛需和普改客群養(yǎng)了三年多，再加體量不足5萬方，同樣是比較安全的一塊地。只要限價合理，預計也會搶到搖號。

F5.

中河MINI地

這次鄞州區(qū)推出了好幾幅安全的地塊，中河嵩江東路站地塊也是其一。才3.42萬方，1.9的容積率，最多300套。

地塊配套也很好，地鐵站就在步行范圍，南側是東裕網(wǎng)紅商圈，北側工業(yè)區(qū)界面雖差，但還有持續(xù)更新的預期。

何況中河核心區(qū)也有兩三年斷供，無數(shù)剛需改善求房若渴。

F6.

姜山未來社區(qū)地塊

這塊地屬于姜山未來社區(qū)的B地塊，是該未來社區(qū)的核心地塊，意義非常特殊。按照概念示意，造型如下圖左側樓盤。與附近地塊組合成立體交通。

地塊容積率2.75，超15萬方，難度不小。很有可能是國字號拿下。

這一帶原本也是姜山鎮(zhèn)商業(yè)最繁華的區(qū)域，改造后不知煙火幾何。從地塊造型及概念設計看，基本是不復從前了。

F7.

云龍地塊

云龍概念失落多年，暫時也不會有太大起色。不過這塊地才5萬多方，而且南鄰公園，前無遮擋，小環(huán)境不錯。做做難度不大。

F8.

梅墟老鎮(zhèn)地塊

又一幅超高難度地塊，出讓比原來預期的晚了約兩年，容積率1.1，商住混合，有極強文旅屬性。商業(yè)體量預計不小，還可能需大部持有。一般開發(fā)商啃不動。

據(jù)傳已有本地知名企業(yè)準備接盤，未來文旅前景可對標韓嶺。

F9.

奉化大成路地塊

這塊地放在三年前一定很搶手，可惜現(xiàn)在奉化概念存疑，前一批投資客學費還沒交齊。即使地塊不算太大，也未必有多少投資者捧場。

F10.

半山佳園地塊

這塊地正乘著濱江新城河甬江科創(chuàng)區(qū)的東風，屬于概念正熱的階段。有一定看點。

不過抗性也不小，一是地塊計容面積超30萬方，容積率2.5，屬于近年來市區(qū)含有的超大地塊。

二是去年濱江新城流速一般，而濱江新城主要靠的就是投資，如果投資熱潮不起，濱江新城的第二波熱度還有待時日。

所以濱江新城投資概念還存在嗎？其實我從不看好任何以住宅投資概念為主導的新城建設，那是新城發(fā)展的異化。

回顧過去幾十年，有哪個以住宅炒作為賣點的新城，最后功德圓滿？第一第二撥投資客還有望全身而退，比如前灣新區(qū)，后續(xù)的就難說了。

F11.

小港天街南側地塊

相對半山佳園地塊而言，這塊濱江新城的地就安全得多。一是靠近龍湖天街，二是才3萬多方，容積率也就2.2。壓力不大。

F12.

莊市老街地塊

可能是今年鎮(zhèn)海第一熱點地塊。

雖然對面的保利項目走得一般，但這塊地不鄰主干道（至少現(xiàn)在是），又逢莊市老街拆遷，強行創(chuàng)造了一波需求。地塊俯瞰老街，坐享老街升級紅利。

地塊十萬方，適中。產(chǎn)品特色做出來應該不愁賣。

F13.

蛟川宅地

蛟川繼春語文瀾后又一商品房。9萬多方，周圍界面一般，適合剛需小面積快速清倉。

F14.

駱駝小南塘

去年看過這塊地的相關資料，商住地塊，沿河有商業(yè)布局，容積率才1.05，故曰駱駝小南塘，計容總建5萬方出頭。

鄰西大河公園，對開發(fā)商的綜合能力要求很高。去年已經(jīng)在做招商，不知結果如何。

F15.

鯤鵬產(chǎn)業(yè)園東宅地

深入貴駟農(nóng)村的大型宅地，后續(xù)要看當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及植物園是否東擴。

F16.

洪塘東宅地

矗立于一片茫茫的工業(yè)區(qū)，超16萬方，容積率2.76，拿地需謹慎。

F17.

奧體地塊

中旅城之后，奧體北側的住宅概念就沒了下文。身后是工業(yè)區(qū)，計容接近15萬方，容積率2.6，流速不會太快。

F18.

天鑫未來社區(qū)宅地

天鑫首地，7號線在建，地塊方正，體量不大，容積率2.3，還算安全。天鑫未來社區(qū)的設計理念看著不錯，在新建未來社區(qū)中屬于較值得期待的一個。只是西側界面差了些。

市場可能的抗性在于之前寶龍、保億和祥生項目表現(xiàn)一般。

F19.

三市處女地

原來以為是商住地塊，如今顯示是住宅地塊。略有點意外，應該是承擔了三市最重要的資金平衡使命。

計容建面超9萬方，適中，容積率2.3。地塊北側是南站商務區(qū)，南側預計有產(chǎn)業(yè)和商住用地。是繼南塘金茂府之后南塘核心板塊的首宗宅地，周圍界面正在更新，整體較為值得期待。

關鍵詞： 商品住房