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城市更新大潮真的來(lái)了！

今年穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，其中重要一項(xiàng)就是：

(資料圖片僅供參考)

城市更新。

各地紛紛響應(yīng)號(hào)召，接連發(fā)布城市更新的目標(biāo)。

投資金額，目標(biāo)數(shù)量，都超預(yù)期！

圖片來(lái)源：中指數(shù)據(jù)

看，不少省市增長(zhǎng)目標(biāo)都超過(guò)四位數(shù)了。

遼寧“十四五”期間計(jì)劃更新項(xiàng)目2230個(gè)，浙江3000個(gè)，河北2949個(gè)。

更重要的是，投資金額都是萬(wàn)億級(jí)別！

你想想，光一個(gè)遼寧，規(guī)劃就要達(dá)到1.3萬(wàn)億的規(guī)模！

浙江、成都、深圳也都超過(guò)萬(wàn)億。

特別是廣州，今年要大干特干！

這個(gè)量級(jí)，真牛！

最典型的就是廣州黃埔區(qū)，巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目太多太多。

圖片來(lái)源：黃埔觀察

去年上半年，廣州已確定的舊改項(xiàng)目累計(jì)約164個(gè)，黃埔占58個(gè)，全市第一。

其中有54個(gè)舊村被納入3年舊改行動(dòng)計(jì)劃內(nèi)。

有數(shù)據(jù)說(shuō)，未來(lái)5年，黃浦會(huì)供應(yīng)335.5萬(wàn)㎡舊改貨量。

這是前段時(shí)間高層的原話(huà)：

未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段。

2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率是64.7%。

如果更具體的去看，不少省份城鎮(zhèn)化率都是低于60%的。

有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，到2035年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%以上。

這也就意味著，未來(lái)幾年城市更新的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮螅?/strong>

國(guó)常會(huì)上也明確說(shuō)了：

這是一項(xiàng)全國(guó)范圍開(kāi)展、涉及上億人的大工程和大戰(zhàn)略。

仔細(xì)品味，越想事兒越大。

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如此龐大的目標(biāo)數(shù)量和投資金額，錢(qián)從哪來(lái)？

銀行。

銀行現(xiàn)在也很愿意借錢(qián)，正愁貸不出去款呢。

看看下面這些金融機(jī)構(gòu)的城市更新信貸投放動(dòng)態(tài)：

圖片來(lái)源：中指數(shù)據(jù)

聞到錢(qián)的味道了么？

2022年，M2再創(chuàng)新高，全年印鈔28萬(wàn)億，比2021年足足增加了9萬(wàn)億。

今年1月，M2增速再次沖破12%,創(chuàng)了近幾年的新高。

M2就是我們常說(shuō)的貨幣供應(yīng)量，指的是市場(chǎng)上流通的所有錢(qián)。

這里面很多都會(huì)流入到大基建的投資中，給城市面貌帶來(lái)翻天覆地的變化。

老舊房子也會(huì)因此實(shí)現(xiàn)更高的附加值。

在廣州，同一板塊內(nèi)的次新房能賣(mài)到5萬(wàn)+，而附近的多層老社區(qū)還能找到2-3萬(wàn)。

在成都，同一板塊內(nèi)的新房能賣(mài)到3萬(wàn)，而一路之隔的多層老社區(qū)只在1萬(wàn)上下徘徊。

在鄭州，同一板塊內(nèi)的新房能賣(mài)到2萬(wàn)+，而周?chē)掀贫址恐挥?萬(wàn)左右。

它們交通無(wú)差、配套無(wú)差、學(xué)區(qū)無(wú)差，附著在地段之上的資源價(jià)值統(tǒng)統(tǒng)無(wú)差。

價(jià)差卻如此之大。

和新房相比，這些老破二手房可是有足足五六折的價(jià)差啊。

試想，城市更新之下，它們舊貌換新顏，這是何等重大的價(jià)值撬動(dòng)！

于是就有了一種特別意思的投資邏輯，叫“搏舊改”。

也就是，專(zhuān)門(mén)購(gòu)置超低價(jià)老破房，坐等政府規(guī)劃，拆遷補(bǔ)償。

總有人想放手一搏，得到階層的躍升。

有些甚至瘋狂用信用卡套現(xiàn)、大舉抵押借貸等措施來(lái)增加桿杠、豪賭拆遷，預(yù)期獲得財(cái)富的暴擊！

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很多人看到金燦燦的“機(jī)”，卻沒(méi)有意識(shí)到血淋淋的“危”。

“搏舊改”歷來(lái)就是高風(fēng)險(xiǎn)行為。

風(fēng)險(xiǎn)在于，如果你無(wú)法將房子的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到自己名下，原業(yè)主一旦毀約，拆遷補(bǔ)償款或回遷房就不一定屬于你。

或者，即使和開(kāi)發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的更名手續(xù)，一旦開(kāi)發(fā)商提前撤離，后面新的開(kāi)發(fā)商可就不一定認(rèn)可這個(gè)協(xié)議了。

還有一種風(fēng)險(xiǎn)：

因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)，或政府規(guī)劃稍微改變，買(mǎi)入的價(jià)格很可能比拆遷賠償價(jià)格還高。

曾經(jīng)的深圳光明區(qū)鳳凰村，不少人以1.2萬(wàn)到2萬(wàn)不等的價(jià)格買(mǎi)入這里的老破二手房，去賭拆遷。

誰(shuí)知道，由于被政府列入土地整備計(jì)劃，最終每平的拆遷賠償還不到8000元。

一套100㎡的房子，一夜之間凈虧上百萬(wàn)！

是不是很扎心。

看完下面這個(gè)案例，心可能會(huì)更涼。

廣州黃埔沙步村舊改，根據(jù)方案，如果選擇貨幣補(bǔ)償，每平只按15000進(jìn)行賠償。

給出的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還不到周邊房?jī)r(jià)的一半！

你永遠(yuǎn)不會(huì)知道，一套老破房的背后，是多么巨大的坑！

當(dāng)然，還有更大的風(fēng)險(xiǎn)。

能拆還好，萬(wàn)一拆不了呢？

很多納入改造升級(jí)的小區(qū)，至少有7到10年是不會(huì)再拆除重建的。

而是會(huì)做外立面翻新，水電氣路、光纖、管網(wǎng)改造，加裝電梯，配建停車(chē)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等。

所以，對(duì)于那些買(mǎi)老破房賭拆遷的朋友，奉勸一句，小心房錢(qián)兩空！

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這，就是發(fā)展趨勢(shì)。

買(mǎi)房，其實(shí)就是看趨勢(shì)。

所以，一些趨勢(shì)性的東西在買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意。

在選房之前，請(qǐng)慎重考慮兩點(diǎn)：

第一點(diǎn)，是不是對(duì)這個(gè)城市的持有周期有足夠的耐心。

第二點(diǎn)，是不是對(duì)這個(gè)房子的產(chǎn)品有足夠的信心。

特別是城市的未來(lái)，一定要建立在安全之上！

這些年的城市基建，太多二線城市步子邁得太大。

開(kāi)發(fā)了太多新區(qū)，甚至還把周邊縣級(jí)市拉進(jìn)來(lái)。

最后的結(jié)果就是城市面積越來(lái)越大，房子越來(lái)越多。

很多二線城市遠(yuǎn)郊的新房，現(xiàn)在都是賣(mài)不動(dòng)的。

所以庫(kù)存真的很重要，大家也一定要關(guān)心起來(lái)。

很多人以為庫(kù)存最多的是三四線城市，其實(shí)很多二線城市并不比三四線少。

現(xiàn)在二線城市的新房庫(kù)存量，已經(jīng)占到了全國(guó)的一半！

超高庫(kù)存城市中，有15個(gè)去化周期超過(guò)3年，最高的甚至超過(guò)10年，也就是說(shuō)10年住宅0供應(yīng)都賣(mài)不完！所以現(xiàn)在千萬(wàn)別買(mǎi)，一定會(huì)高位站崗！

只有庫(kù)存消化到一定程度，房?jī)r(jià)才可能有明顯的變化。

想深入了解高庫(kù)存城市的朋友可掃描下方二維碼，資料包里有相關(guān)內(nèi)容。

說(shuō)到安全，負(fù)債率也很重要！

如果沒(méi)辦法控制負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)政問(wèn)題。

高負(fù)債率城市中，有9省市債務(wù)率超過(guò)300%，最高甚至超過(guò)500%，資金狀況很危險(xiǎn)！