各地“因城施策”支持購(gòu)房需求的動(dòng)作還在持續(xù)，近期熱門(mén)城市的公積金新政尤為吸睛。

2月27日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化南京市提取住房公積金支付購(gòu)房款相關(guān)規(guī)定的實(shí)施細(xì)則》（下稱《公積金細(xì)則》），明確符合條件的職工可用公積金賬戶余額支付購(gòu)房首付。

(相關(guān)資料圖)

從降低公積金貸款利率、提高貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”，到放開(kāi)公積金用于首付。去年以來(lái)，各地在優(yōu)化“四限”、調(diào)整住房商業(yè)貸款政策的同時(shí)，在公積金方面的舉措逐漸打開(kāi)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，除南京以外，此前已有福州、中山等超20省市允許住房公積金支付首付款。

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，這一方面有利于減輕購(gòu)房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，另一方面可為購(gòu)房者提供額外資金，減輕當(dāng)前備受關(guān)注的房貸壓力，進(jìn)一步釋放住房需求。但在關(guān)注政策利好樓市的同時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的是相關(guān)政策是否“對(duì)癥”，尤其南京等個(gè)貸率較高城市還要考慮公積金流動(dòng)性壓力。

南京公積金可用于購(gòu)房首付

2月2日，南京市政府在《南京市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)若干政策措施》中提到，在促進(jìn)合理住房需求釋放方面，支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，減輕居民首付資金周轉(zhuǎn)壓力。

具體看《公積金細(xì)則》，文件明確，在該市繳存住房公積金的職工及其配偶（下稱“購(gòu)房職工”）購(gòu)買(mǎi)南京市新建商品住房且符合購(gòu)房提取條件的，可以與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，用個(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)余額作為購(gòu)房前期資金；購(gòu)買(mǎi)南京市存量住房的購(gòu)房職工符合購(gòu)房提取條件的，可以與賣(mài)方簽訂協(xié)議，用個(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)余額作為購(gòu)房前期資金。

這也意味著，南京市內(nèi)符合條件的購(gòu)房職工可在購(gòu)買(mǎi)新房和二手房時(shí)，通過(guò)提取公積金減輕成本壓力，新規(guī)自印發(fā)之日起施行，有效期至2023年12月31日。以此計(jì)算，市民可享受新規(guī)的周期在10個(gè)月左右。

“（新政）有利于減輕購(gòu)房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，有助于住房需求的釋放。另一方面，對(duì)于意愿減少貸款支出的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提取公積金亦為購(gòu)房者提供額外資金，增加了可支付的首付比例。”陳文靜指出。

在此次公積金新政前，南京“因城施策”頻率一直較高，包括放開(kāi)部分地區(qū)限購(gòu)、提供人才購(gòu)房補(bǔ)貼、降低二套房購(gòu)房門(mén)檻等，加上個(gè)人住房商業(yè)貸款政策也有所調(diào)整，助推樓市明顯回暖。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月南京二手房成交量回升至6700套左右，環(huán)同比均有所增長(zhǎng)；進(jìn)入2月，南京新房樓市熱度也有明顯上漲，截至2月28日成交面積60.58萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲52.90%，同比下跌7.75%；成交均價(jià)29492元/平方米，環(huán)比下跌12.49%，同比下跌24.39%。

此前統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月南京新房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲，環(huán)比由下滑轉(zhuǎn)為與上月持平；二手房?jī)r(jià)格雖然同比繼續(xù)下行，但環(huán)比已有扭轉(zhuǎn)之勢(shì)。不止南京，在多方位政策支持下，全國(guó)樓市已有整體回溫跡象。多個(gè)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)均顯示，2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲，同比降幅縮小。以二手房為例，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月以來(lái)重點(diǎn)10城二手房成交量強(qiáng)勢(shì)回升54%，杭州、青島、成都等熱門(mén)城市領(lǐng)跑。

公積金新政效果如何

南京并非首個(gè)支持提取公積金用于首付的城市。早在2022年，就有福州、廈門(mén)、珠海、海南等城市出臺(tái)類(lèi)似新政。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，其中超20省市允許住房公積金支付首付款。

在支持提取公積金付首付之外，各地主要調(diào)控方向包括提高公積金貸款額度、下調(diào)公積金貸款首付比例、據(jù)公積金貸款記錄放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持異地公積金貸款、延長(zhǎng)公積金最長(zhǎng)貸款年限、放開(kāi)“商轉(zhuǎn)共”或投放公積金貼息貸款、“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡取?/p>

對(duì)于公積金新政頻率提升，克而瑞研究中心研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽トツ昃椭赋?，除了公積金貸款政策調(diào)整靈活性更強(qiáng)，更重要的是，不少城市“四限”政策工具箱已逐漸掏空，需求端調(diào)控基本只剩公積金和購(gòu)房補(bǔ)貼兩個(gè)選項(xiàng)，而后者既會(huì)增加財(cái)政壓力，實(shí)際刺激作用又很有限。

如今來(lái)看，個(gè)人住房商業(yè)貸款政策的調(diào)整空間經(jīng)歷多次放大后也在逐漸縮小，尤其在首套房利率下調(diào)存在一定門(mén)檻的背景下，從住房公積金入手釋放購(gòu)房需求仍是重要方向，政策舉措也隨著各地跟進(jìn)持續(xù)多樣化。陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況“因城施策”，支持公積金支付首付款的城市或繼續(xù)擴(kuò)圍。

不過(guò)相比覆蓋范圍更廣的商業(yè)貸款，公積金新政的效果也因城而異。比如，早在去年年中，克而瑞研究中心就調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各個(gè)城市公積金新政均已落地，但南寧、金華等多數(shù)城市政策收效甚微，僅昆明新政實(shí)施后公積金貸款客戶比重有所提升。

“從公積金新政實(shí)施效果來(lái)看，政策對(duì)購(gòu)房需求的實(shí)際撬動(dòng)作用非常有限，多數(shù)典型城市反映，只有少數(shù)客戶可能因?yàn)楣e金政策的放寬，而增加購(gòu)房意愿，或轉(zhuǎn)向選擇公積金貸款。”當(dāng)時(shí)總結(jié)效果低于預(yù)期的原因，楊科偉指出，主要因?yàn)槭芤婷嬲?、“藥不?duì)癥”等。

執(zhí)行空間有多大

盡管支持公積金用于支付首付已有多城在執(zhí)行，但另一個(gè)值得考慮的問(wèn)題是，各地個(gè)貸率能否持續(xù)支撐新政？

去年年中楊科偉就預(yù)測(cè)，濟(jì)南、南昌、昆明等城市公積金流動(dòng)性充裕，政策仍有明顯放松空間，但南京、大連等流動(dòng)性已經(jīng)吃緊，公積金政策再松綁空間較為有限。

今年1月召開(kāi)的南京住房公積金管理中心召開(kāi)2022年度年終總結(jié)大會(huì)上提到，該市全年繳存職工提取住房公積金390.93億元，住房公積金個(gè)貸率依然保持在103%。具體來(lái)看，南京去年共歸集住房公積金535.82億元，完成年度目標(biāo)任務(wù)的107%；發(fā)放住房公積金貸款283.84億元，完成年度目標(biāo)任務(wù)的105%。

所謂住房公積金個(gè)貸率，即個(gè)人住房公積金貸款余額與公積金繳存余額之比。陳文靜指出，南京個(gè)貸率超過(guò)100%，說(shuō)明公積金資金缺口較為突出，公積金提取作為首付會(huì)進(jìn)一步降低公積金的繳存余額，資金流動(dòng)性壓力可能會(huì)增大。

不過(guò)近期海南重提公積金貸款資產(chǎn)證券化，或給部分公積金流動(dòng)性壓力較大城市提供參考。根據(jù)2021年全國(guó)公積金年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年末，海南公積金個(gè)貸率達(dá)91.14%，同樣處在較高水平。陳文靜指出，資產(chǎn)證券化可一定程度提高公積金使用效率，擴(kuò)大公積金資金來(lái)源，緩解公積金貸款資金缺口問(wèn)題，如若實(shí)際落地，也可為其他地區(qū)提供參考借鑒。

(圖源：克而瑞研究中心）

對(duì)于其他個(gè)貸率相對(duì)寬松的城市，楊科偉建議，也可以進(jìn)一步根據(jù)自身情況“因城施策”。比如，對(duì)于個(gè)貸率低于80%或位于80%～90%的流動(dòng)性適中城市，可以選擇提高公積金貸款額度、下調(diào)首付比例、實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、允許異地貸款、放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”；對(duì)于流動(dòng)性偏緊城市，可以放寬首次使用公積金貸款或首套房的貸款政策，對(duì)二套以上暫不做調(diào)整，或定向支持青年人才、多孩家庭等群體公積金購(gòu)房。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)貸款 公積金貸款 住房公積金