沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去！

【資料圖】

作者：俊群

編輯：王凡

風(fēng)品：劉雯

來(lái)源：銠財(cái)——銠財(cái)研究院

2023剛開(kāi)年，房市春意漸濃，鉚足了勁以圖翻身雪恥的房企不在少數(shù)。意外的是，“優(yōu)等生”新城控股卻狀況不斷。

2月16日，新城控股公告，聯(lián)席總裁曲德君辭職。一周前其稱曲德君失聯(lián)。而一個(gè)月前，總裁梁志誠(chéng)剛剛辭職。

轉(zhuǎn)眼之間，曾經(jīng)的“三駕馬車”“鐵三角”，僅剩董事長(zhǎng)王曉松一人。何以痛失“左膀右臂”？撲朔迷離的老將失聯(lián)、辭職迷云，又會(huì)對(duì)新城產(chǎn)生什么影響呢？

01

未達(dá)標(biāo)遺憾、凈利大滑

春天還有多遠(yuǎn)？

LAOCAI

踩著三四線棚改貨幣化浪潮，“黑馬”之姿殺出重圍的新城控股，原本有一個(gè)很美好的故事。

遙想2015年，公司營(yíng)收才319億元，2017年達(dá)到1264億元；2018年更以2210億元進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企前10，2019年上半年排名一度打到第八。黑馬狂飆之姿，可謂風(fēng)光無(wú)二。

遺憾的是，當(dāng)年7月實(shí)控人王振華的鋃鐺入獄，讓新城瞬間跌落神壇。至暗時(shí)刻，兒子王曉松臨危受命，并經(jīng)受住了考驗(yàn)。不僅穩(wěn)住基本盤、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不降反增：

2019年?duì)I收、凈利分別為858.47億元、126.54億元，同比增長(zhǎng)58.58%、20.61%。2020年?duì)I收超千億、凈利超150億元，均創(chuàng)歷史新高。

不過(guò)2021年風(fēng)光不再，營(yíng)收增長(zhǎng)15.64%，凈利減少17.42%。面對(duì)2015年上市以來(lái)，年度凈潤(rùn)首降，王曉松表示“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。”

平心而論，在行業(yè)變天、房企雷聲不斷的大環(huán)境下，新城上述業(yè)績(jī)還算拿的出手。且有息負(fù)債、平均融資成本下降，三道紅線轉(zhuǎn)綠，穩(wěn)健姿態(tài)讓其2022年5月入列首批發(fā)行公司債的示范性民營(yíng)房企，被稱優(yōu)等生。

可也是2022年，業(yè)績(jī)大滑坡還是來(lái)了：

前三季營(yíng)收617.54億元、凈利33.49億元，同比分別下降43.41％、43.08％。其中，三季度凈利3.40億元，同比降幅達(dá)78.47%。

全年看，預(yù)計(jì)凈利最低62,990.43萬(wàn)元，同比最多減少95%。

不禁疑問(wèn)，新城控股春天還有多遠(yuǎn)？王曉松這三年多答卷咋樣？

聚焦開(kāi)文的高管變動(dòng)。雖然新城公告表示，該事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響，但坊間對(duì)此仍眾說(shuō)紛紜。

值得一提的是，曲德君曾是王健林得意“愛(ài)將”，在萬(wàn)達(dá)任職17年之久。據(jù)《財(cái)新》報(bào)道，有接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的知情人士稱，曲德君這次失聯(lián)是由于其正配合調(diào)查，事涉其供職萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)金融科技板塊業(yè)務(wù)期間。

遙想2019年7月，時(shí)任事長(zhǎng)王振華被捕，新城控股為維護(hù)上市公司形象與其快速切割。那么此次辭職動(dòng)作如此之快，是否也有切割之嫌呢？

同樣是2019年7月，曲德君離開(kāi)萬(wàn)達(dá)來(lái)到新城，任新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)。之后陳德力因個(gè)人原因提出離職，其便順勢(shì)接下商管事業(yè)部。可以說(shuō)，曲德君也是臨危受命。

眾所周知，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)模式，曾有小萬(wàn)達(dá)之稱。曲德君能掌控半壁江山，可見(jiàn)王曉松對(duì)其信任度。

也沒(méi)有錯(cuò)付，在其帶領(lǐng)下，新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入2020年達(dá)到56.7億元，較2019年同比增長(zhǎng)30.46%；2021年吾悅廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86億元，同比增加51.68%。新增開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到30座，截止年底運(yùn)營(yíng)總量130座。

2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新城控股管理層為商業(yè)發(fā)展定了一個(gè)目標(biāo)：2022年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座，2022年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)總收入105億元。

而最終數(shù)據(jù)顯示，新城控股已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)140座，總收入100.06億元，商場(chǎng)平均出租率95.15%，同比降低2.49個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，曲德君并未完成目標(biāo)。

疊加原總裁梁志誠(chéng)的突然辭職，主力干將接連變動(dòng)，難免會(huì)讓投資者產(chǎn)生疑慮。要知道，在新城年薪達(dá)600萬(wàn)元的僅梁志誠(chéng)、曲德君、王曉松三人。

痛失左膀右臂，再一次面臨考驗(yàn)的王曉松將如何化解？

02

可貴去杠桿 貨幣資金減少百億

有無(wú)明股實(shí)債？

LAOCAI

不算多苛問(wèn)。

細(xì)觀王曉松肩上擔(dān)子，不僅是得力干將流失，還有業(yè)績(jī)壓力。

克而瑞2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，新城控股全年銷售額1160.49億元同比降50.36% ，滑至銷售榜第19位。累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米，下降49.40%。

其中，12月合約銷售金額約65.68億元，同比下降68.44%；合約銷售面積約74.51萬(wàn)平方米，同比下降71.17%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。全國(guó)商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

顯然，新城控股降幅已超行業(yè)水平。都說(shuō)頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)綜合抗風(fēng)險(xiǎn)力更強(qiáng)，新城“優(yōu)等生”成色咋樣呢？

2023年1月30日，新城控股業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2022年歸母凈利預(yù)計(jì)6.3億至37.79億，同比下降70%至95%；扣非凈利5.12億至30.73億，同比下降70%-95%。

新城控股解釋道，受整體市場(chǎng)環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，2022年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較2021年有較大幅度的減少；同時(shí)由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

沒(méi)錯(cuò)，行業(yè)寒冬渡劫，房企日子都不算好過(guò)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截止2月15日A股113家上市房企中已有67家發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，38家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損。

相比之下，新城控股保住了盈利體面，但70%至95%的兇悍降幅，還是折射了不少業(yè)績(jī)壓力。

該有哪些反思處呢？

比如資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，表面看是行業(yè)原因，實(shí)則也是為自身往期盲目擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)買單。

行業(yè)分析師于盛梅表示，由于過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)高增，不少房企對(duì)行業(yè)前景及市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀。一路規(guī)模追逐，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的粗放運(yùn)營(yíng)，過(guò)高估計(jì)了項(xiàng)目投資收益，也讓成本風(fēng)險(xiǎn)堆積。一旦市場(chǎng)環(huán)境變化，就易導(dǎo)致減值計(jì)提。

2015年，新城控股負(fù)債規(guī)模為539.31億元，2018年達(dá)到2793.62億元。2019年資產(chǎn)負(fù)債率為近9年最高達(dá)86.60%。

好在，王曉松接棒后，及時(shí)勒住狂飆韁繩，2020年起開(kāi)始主動(dòng)降負(fù)債，2021年末有息負(fù)債899億元，同比下降18億元；整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢(shì)下降15個(gè)bp。按監(jiān)管口徑計(jì)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率48.12%，現(xiàn)金短債比1.07。三紅達(dá)標(biāo)，躋身綠檔企業(yè)。

截至2022上半年末，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.06%，凈負(fù)債率 48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。

得益大力去杠桿，讓新城控股躲過(guò)了2021年行業(yè)變天洗牌，也是其躋身示范性民營(yíng)房企的重要原因。

2022 年10 月25 日，新城提前還付公司2018 年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)（債券簡(jiǎn)稱“18 新控05”），2022 年內(nèi)已無(wú)需要償付境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)到期的公司債券及票據(jù)。

不過(guò)，這不代表其就盡然穩(wěn)了，沒(méi)有瑕疵隱憂。

聚焦最新2022年三季報(bào)，新城控股資產(chǎn)負(fù)債率81.36%，相比上半年的81.23%微增。

短期借款24.82億元較上半年增加約13億元。一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債為231.7 億元，較2021 年同期增加8.54%；同時(shí)貨幣資金345.1億元，比上半年的447.8億元減超100億。較2021 年同期下降19.44%。

同時(shí)，少數(shù)股東損益過(guò)于“亮眼”也值審視。

上表為東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)的新城控股2017-2021年少數(shù)股東相關(guān)數(shù)據(jù)?？梢钥吹?，其少數(shù)股東權(quán)益占股東權(quán)益合計(jì)比例，長(zhǎng)期大幅高于少數(shù)股東損益占當(dāng)期凈利比。按照常理說(shuō)，這兩個(gè)占比數(shù)據(jù)應(yīng)該差不多才正常。

以2022年三季報(bào)為例，951.0億元合計(jì)股東權(quán)益里，少數(shù)股東權(quán)益為337.4億元，占比約35.5%。當(dāng)期凈利為36.39億元，其中少數(shù)股東損益3.2億元，占比約8.8%。

天風(fēng)證券曾指出，明股實(shí)債是房企的隱性負(fù)債，這又分集團(tuán)層面的明股實(shí)債和項(xiàng)目公司層面的明股實(shí)債；如房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例，則該房企可能存在明股實(shí)債融資的嫌疑。

那么，新城控股有無(wú)明股實(shí)債嫌疑呢？

早在2018年，交易所就曾針對(duì)新城控股多家持股比超50%的合（聯(lián)）營(yíng)企業(yè)不予并表原因進(jìn)行問(wèn)詢，要求說(shuō)明這些公司資產(chǎn)、負(fù)債及盈利情況，有無(wú)調(diào)節(jié)利潤(rùn)考慮。

03

裁員、投訴、頻融資、評(píng)級(jí)下滑

去化如何“支棱”起來(lái)？

LAOCAI

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化背后，也付出不少“代價(jià)”。

以2022上半年為例，新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬曾表示，拿地規(guī)模減少，預(yù)付土地款減少至約5.33億。

且據(jù)大公網(wǎng)，2021年底，為抵御開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，新城控股進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，將開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)事業(yè)部整體合并。據(jù)新城多位離職和在職員工透露，到目前為止，新城商開(kāi)條線已陸續(xù)進(jìn)行多輪裁員，累計(jì)裁掉約80%員工。

或許，也有無(wú)奈與急迫。

2022年3月，重慶北碚吾悅廣場(chǎng)曾因拖欠2.46億工程款，被重慶建工提起訴訟；同一時(shí)期，江蘇泗洪縣的吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目，同樣因拖欠農(nóng)民工工資問(wèn)題被宿遷住建局通報(bào)批評(píng)。

2022年1至8月，為緩解流動(dòng)性壓力，新城控股已將20座吾悅廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸拿去抵押融資，累計(jì)獲資約62億元。

2022年5月，新城控股發(fā)行了一期總額10億元的中期票據(jù)，之后又向上交所提交注冊(cè)金額為61.72億元的小公募。年底150億中期票據(jù)獲得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)。

能順利拿到發(fā)債額度，說(shuō)明市場(chǎng)不缺信心，也說(shuō)明企業(yè)資質(zhì)良好。可看看頻頻融資、裁員，新城的資金壓力、債務(wù)問(wèn)題想必也不輕松。

說(shuō)千道萬(wàn)，節(jié)流之外更要開(kāi)源，快速去化是重中之重。

2022年8月，重慶渝北區(qū)吾悅廣場(chǎng)在加速交付的情況下致使層高縮水0.3m，從而引發(fā)業(yè)主維權(quán)。一條“業(yè)主維權(quán)被開(kāi)發(fā)商粗暴掀翻在地”視頻在網(wǎng)上流傳。

據(jù)悉，該事件中涉及的吾悅廣場(chǎng)，是新城控股旗下綜合體項(xiàng)目，也是其努力打造的第二增長(zhǎng)線。同時(shí)據(jù)媒體報(bào)道，2019年在青島開(kāi)發(fā)的紅島灣項(xiàng)目，已到竣工標(biāo)準(zhǔn)，但至今沒(méi)有確定交付消息。

瀏覽人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，也不乏“新城控股虛假宣傳欺詐營(yíng)銷”、“延期交房不賠償”、“無(wú)證銷售”等質(zhì)疑。

房子承載萬(wàn)千家庭喜憂，產(chǎn)品質(zhì)量、口碑體驗(yàn)尤為重要。上述種種槽點(diǎn)，可是去化加分項(xiàng)？

2023年2月6日，新城控股披露2023年1月銷售簡(jiǎn)報(bào)，合同銷售金額約57.76億元，比上年同期減少26.54%；銷售面積約71.24萬(wàn)平方米，比上年同期減少10.62%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入8.67億（含稅租金收入），同比下滑6.5%。

如何提振去化，是一道急迫考題。

2022年11月，標(biāo)普曾于將新城發(fā)展和新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”，同時(shí)展望負(fù)面。其認(rèn)為，由于新城發(fā)展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲(chǔ)，2023年該公司銷售可能會(huì)繼續(xù)保持疲軟。

04

從黑馬到白馬 新質(zhì)變開(kāi)端？

LAOCAI

無(wú)需贅言，新城、王曉松依然是在負(fù)重前行。疊加開(kāi)年的高管動(dòng)蕩，外界多有疑慮也在情理中。

面對(duì)舊疾新憂，如何擊破迷霧呢？

還是那句話，沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去。

沒(méi)有企業(yè)可以十全十美，況且是行業(yè)寒冬中。關(guān)鍵是能居安思危、高效補(bǔ)漏、持續(xù)蓄力，以圖抓住下一復(fù)蘇風(fēng)口。

伴隨“三支箭”齊飛，扶持政策不斷出臺(tái)，房市正在回暖路上。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。優(yōu)化限購(gòu)、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度，漸成調(diào)控政策優(yōu)化的“標(biāo)準(zhǔn)配置”。

艱難渡劫的房企們，否極泰來(lái)并不遙遠(yuǎn)，尤其于償債信譽(yù)良好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，更可能近水樓臺(tái)先得月。

聚焦新城控股，2022全年實(shí)現(xiàn)了在10個(gè)大區(qū)的141個(gè)項(xiàng)目、241個(gè)批次交付，共計(jì)交付約13.1萬(wàn)戶。責(zé)任擔(dān)當(dāng)值得肯定。

進(jìn)入2023年，新城控股也一改蟄伏之態(tài)。先是1月16日和廈門軌道集團(tuán)簽署合作協(xié)議，正式在廈門落地首座吾悅廣場(chǎng)；2月7日杭州第五批集中供地中，又斥資23.54億元拿下崇賢核心區(qū)一幅商業(yè)綜合體地塊。

種種動(dòng)作看，其商業(yè)布局似乎正從三四線城市轉(zhuǎn)向新二線熱門城市。這不僅能降低招商運(yùn)營(yíng)難度，也有利打開(kāi)自持物業(yè)的升值空間，更突顯吾悅廣場(chǎng)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

蓄力是為更好發(fā)力。上述新進(jìn)擊之態(tài)，自然給市場(chǎng)帶來(lái)期許。

王曉松曾言，自己喜歡把新城比作駱駝，“因?yàn)轳橊効梢栽谧钇D難的環(huán)境中走最長(zhǎng)的路，獅子獵豹短時(shí)間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力?！?/strong>

選擇做駱駝，也意味著放棄眾多誘惑和機(jī)會(huì)，新城要長(zhǎng)久發(fā)展，希望成為百年企業(yè)，就要適度放棄高增。濃縮成一個(gè)詞：行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這也是不久前新城內(nèi)部年度經(jīng)營(yíng)會(huì)的關(guān)鍵詞。

在銠財(cái)看來(lái)，從速度黑馬到質(zhì)量白馬，這顯然也押對(duì)了行業(yè)變遷脈搏。

長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，寒冬終將過(guò)去，十萬(wàn)億級(jí)的房地產(chǎn)仍有未來(lái)。但經(jīng)歷這波寒冬洗牌，會(huì)是這個(gè)行業(yè)的真正分水嶺。高杠桿高周轉(zhuǎn)模式已到盡頭，規(guī)模退場(chǎng)質(zhì)量登臺(tái)。巨震巨痛后，依然存活、游弋的，將是那些勇于面對(duì)困境、并能突圍新生的房企。誰(shuí)能徹底斷舍離，誰(shuí)能更快更準(zhǔn)走入新模式，誰(shuí)就能率先穩(wěn)了、甚至躋身新王。

從此看，新城、王曉松已在正確路上。流水不腐戶樞不蠹，高管變動(dòng)或也非完全壞事。會(huì)是一個(gè)新質(zhì)變的開(kāi)端呢？

沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。但時(shí)間是最好的試金石，貴在知行合一、上下一體。

本文為銠財(cái)原創(chuàng)