編者按：行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢(shì)。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

作者|陳盼盼

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出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

如果說“黑馬”是建發(fā)的標(biāo)簽，那么，2022年的建發(fā)就是最“黑”、最快的那匹“黑馬”。

2022年，在行業(yè)下行與收縮的大背景下，建發(fā)房產(chǎn)以銷售首入前十、拿地沖進(jìn)前四的亮眼成績(jī)，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)突圍，一躍成為閩系房企新龍頭，備受行業(yè)關(guān)注。

回顧過去一年，建發(fā)強(qiáng)勢(shì)逆襲并非偶然，而是布局熱點(diǎn)城市、積極推盤營(yíng)銷、把控運(yùn)營(yíng)效率的結(jié)果。

背靠大樹好融資

理解建發(fā)的“逆勢(shì)突圍”，不得不提它的國(guó)資背景。

建發(fā)房產(chǎn)的母公司是建發(fā)集團(tuán)，由廈門國(guó)資委控股，旗下?lián)碛?大板塊，年收入超7000億元，資產(chǎn)規(guī)模超6500億元。建發(fā)房產(chǎn)原是負(fù)責(zé)房地塊開發(fā)板塊，但在2009年，被上市公司建發(fā)股份收購(gòu)，現(xiàn)在由建發(fā)集團(tuán)與建發(fā)股份共同控股。

背靠?jī)深w大樹，建發(fā)房產(chǎn)擁有先天的融資優(yōu)勢(shì)。以2022年末為例，房企融資渠道重新打開，多家優(yōu)質(zhì)房企獲得支持。在此背景下，建發(fā)股份在12月連發(fā)兩份《公開發(fā)行公司債券預(yù)案公告》，發(fā)債規(guī)模分別為不超過50億元、150億元，募資用途則均為補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還有息債務(wù)等。

去年11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企再融資，建發(fā)房產(chǎn)旗下港股上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際立即拋出配股融資計(jì)劃，以先舊后新配股凈籌8億港元，募資所得用于償還借款和一般營(yíng)運(yùn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年建發(fā)房產(chǎn)通過發(fā)行公司債、ABS、小公募、中票等募集超40億元，建發(fā)國(guó)際通過配股融資超40億元。

這樣的融資實(shí)力給了建發(fā)房產(chǎn)“四面出擊”的底氣。

2015年，建發(fā)房產(chǎn)走出福建，陸續(xù)進(jìn)軍深圳、杭州、南京等市場(chǎng)，拿地力度明顯加大。2018年，建發(fā)房產(chǎn)銷售額二次起跳，當(dāng)年銷售額達(dá)387億。

隨后，建發(fā)的擴(kuò)張徹底提速，拿地規(guī)模連年遞增，銷售額從2018年387億增長(zhǎng)到2021年1711億，三年增長(zhǎng)超四倍。

2022年初，建發(fā)房產(chǎn)啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，明確“集群—事業(yè)部—城市公司—項(xiàng)目部”四級(jí)管理架構(gòu)，將5大區(qū)域合并為3個(gè)集群，并精簡(jiǎn)干部數(shù)量。

彼時(shí)，市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，建發(fā)此舉是為了降低管理成本，擴(kuò)大盈利能力。

如今，回頭看，年初的結(jié)構(gòu)精簡(jiǎn)并不是收縮戰(zhàn)線，而是聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域，深耕優(yōu)勢(shì)城市。

兇猛拿地比肩央企

2022年，規(guī)模房企普遍收縮投資、謹(jǐn)慎拿地，TOP100房企全年拿地總金額額約為1.65萬億，同比腰斬，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比，同樣下降63%。

但建發(fā)依然積極拿地，頻繁現(xiàn)身多個(gè)城市土拍市場(chǎng)。僅9月單月，建發(fā)就輾轉(zhuǎn)北京、上海、蘇州及漳州4個(gè)城市集中供地現(xiàn)場(chǎng)，豪擲150億拍下6宗地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑新增貨值1104億元，位居全國(guó)第七；拿地金額達(dá)544億元，位于行業(yè)第四位，較2021年提高7個(gè)名次，排在它前面的是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，均為全國(guó)性央國(guó)企。

建發(fā)管理層坦承，“2022年，公司拿地進(jìn)度確實(shí)比較積極。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，并購(gòu)不會(huì)影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計(jì)劃”。

與偏激進(jìn)的拿地節(jié)奏不同，2022年建發(fā)的拿地策略更偏收斂、聚焦于三大城市群，其在上海、廈門、杭州等高能級(jí)城市集中供地中的表現(xiàn)尤為突出。

在上海，建發(fā)通過獨(dú)立或聯(lián)合拿地的方式斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)107億元。在京津冀城市群，建發(fā)斥資94億“囤貨”，新增拿地面積達(dá)23萬平方米。

在大本營(yíng)廈門，建發(fā)房產(chǎn)尤為兇猛。縱觀廈門全年四批土拍，除“缺席”第三批土拍，建發(fā)在廈門第一批、第二批、第四批集中供地拿地金額分別為94.4億元、50.9億元、21億，累計(jì)斬獲6宗地，位居2022年廈門集中供地拿地金額榜之首。

建發(fā)在2022年半年報(bào)中透露，現(xiàn)已布局海西、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，包括廈門、上海、杭州、蘇州、無錫、 武漢、長(zhǎng)沙、成都等一二線城市和漳州、莆田等公司在當(dāng)?shù)鼐邆淦放泼雷u(yù)度及其他優(yōu)勢(shì)的三線城市。

截至2022年6月末，建發(fā)在一、二線城市的土地儲(chǔ)備預(yù)估權(quán)益貨值占比近 70%。

存量土儲(chǔ)質(zhì)量是支撐未來銷售增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。中金認(rèn)為，未來不同城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，因此在高景氣城市擁有更多土儲(chǔ)的企業(yè)，銷售去化更有保障。

加快推盤，主動(dòng)搶收

在行業(yè)下行周期，土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化為銷售額并不容易，從而更加凸顯產(chǎn)品和營(yíng)銷的重要性。

有機(jī)構(gòu)分析，與高能級(jí)城市、核心地段的布局相對(duì)應(yīng)，建發(fā)在產(chǎn)品上匹配中高端的改善項(xiàng)目。目前，建發(fā)形成了以“新中式”為核心的四大系列產(chǎn)品，同時(shí)通過多個(gè)項(xiàng)目的布局提升品牌效應(yīng)，在保證一定的利潤(rùn)空間的同時(shí)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售的去化。

此外，為推動(dòng)銷售，建發(fā)在推盤節(jié)奏、項(xiàng)目營(yíng)銷上發(fā)力。建發(fā)在財(cái)報(bào)中表示：“第三季度以來，公司借助政府政策暖風(fēng)，在把控運(yùn)營(yíng)安全及效率的前提下制定合理的銷售策略和拿地策略，提前鋪排供貨，多項(xiàng)目積極營(yíng)銷，單季度銷售降幅環(huán)比有所收窄”。

在南昌，去年建發(fā)兩個(gè)樓盤在一個(gè)月內(nèi)開盤5次，有6成房源入市。最終，建發(fā)以全年39.7億銷售額成績(jī)，躋身南昌房企銷售排行榜前三。

在無錫，建發(fā)順應(yīng)市場(chǎng)變化，多個(gè)樓盤開啟打折活動(dòng)。最終，建發(fā)憑借50.6億元銷售額、22.7萬平方米銷售面積，實(shí)現(xiàn)了權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售面積雙第一。

在南寧，近期“房貸還到80歲”出圈，建發(fā)房產(chǎn)立即推出“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”的營(yíng)銷海報(bào)。盡管海報(bào)引市場(chǎng)爭(zhēng)議，但從中可以看出建發(fā)的營(yíng)銷態(tài)度。

得益于積極推盤營(yíng)銷，2022年建發(fā)房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度小于同行業(yè)平均水平，并以1700億元的銷售額，首次躍進(jìn)房企前十，排在它前面則是金地、綠城、龍湖等老牌巨頭。

中金認(rèn)為，往前看，伴隨行業(yè)景氣度的逐漸回升，土儲(chǔ)稟賦好、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的強(qiáng)信用企業(yè)有望率先走向“銷售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴(kuò)張-報(bào)表盈利修復(fù)”的良性循環(huán)并實(shí)現(xiàn)份額繼續(xù)提升。

關(guān)鍵詞： 中海地產(chǎn) 地產(chǎn)三好生 房地產(chǎn)企業(yè)