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2月7日，河南省召開住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。這也是1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開以來，第5個(gè)提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的省份，此前，山東、安徽、河南、四川四省已提出相關(guān)試點(diǎn)要求。

這也意味著，現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為各地積極探索和認(rèn)真推進(jìn)的一項(xiàng)工作。如果一切順利，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展起到積極作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和居民利益保護(hù)也會(huì)產(chǎn)生積極影響。因?yàn)?，近年來發(fā)生的一系列矛盾和問題，都與商品房預(yù)售有著密切關(guān)系。特別是去年出現(xiàn)的購(gòu)房者聯(lián)手停貸風(fēng)波，就是商品房預(yù)售制的直接后果，迫使地方不得不采取強(qiáng)有力措施，推動(dòng)開發(fā)商“保交樓”，恢復(fù)市場(chǎng)信譽(yù)，維護(hù)開發(fā)企業(yè)形象。

我們說，商品房預(yù)售制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，確實(shí)起到了非常重要的作用，較好地解決了開發(fā)企業(yè)融資能力不足的問題，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展創(chuàng)造了很好的條件。但是，面對(duì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，融資條件的不斷改善，有關(guān)方面并沒有順勢(shì)而為，采取積極果斷的措施，逐步取消商品房預(yù)售制。結(jié)果，隨著市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)，特別是近年來的逐步陷入低迷，商品房預(yù)售制的矛盾也開始不斷激化、問題不斷暴露。尤其是融資難度的加大，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)無力維系，繼而出現(xiàn)了大量一時(shí)難以完工的開發(fā)項(xiàng)目，有的則出現(xiàn)開發(fā)商跑路、爛尾等方面的問題。

面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的停工現(xiàn)象，購(gòu)房者也從觀望變成了擔(dān)憂，從擔(dān)憂變成了恐懼，最終出現(xiàn)了聯(lián)手停貸現(xiàn)象，導(dǎo)致地方政府和管理層不得不出手處置。需要注意的是，在開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)的情況下，縱然地方政府下“死命令”，手中放棄錢的開發(fā)商，也只能兩手一攤，一副死豬不怕開水燙的樣子，根本無法復(fù)工。于是，管理層只能從金融部門入手，放寬房地產(chǎn)信貸政策，給開發(fā)商提供資金，且不只是提供少量資金，而是大量資金。

目前的情況就是，開發(fā)商拿到錢，“保交樓”問題有了比較明顯的成效，購(gòu)房者不需要再用停貸來倒逼開發(fā)商交付商品房了。可是，開發(fā)商的問題并沒有得到解決，手中的商品房因?yàn)槭袌?chǎng)持續(xù)低迷而銷售不出去，資金無法回籠。因此，地方政府只能不斷出臺(tái)鼓勵(lì)商品房銷售的政策。殊不知，今天的購(gòu)房者，哪還有幾年前那樣的購(gòu)房沖動(dòng)。因此，市場(chǎng)低迷現(xiàn)象并沒有因?yàn)榈胤匠雠_(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策而出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)商的日子仍然難過，資金鏈緊繃的問題仍然無法解決。如此一來，只能銀行繼續(xù)提供資金。結(jié)果是，前幾年管理還比較有效有序的開發(fā)資金，一年多來，又失控了，開發(fā)商的債務(wù)規(guī)模也進(jìn)一步擴(kuò)大。

為什么地方開始鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，要推行商品房預(yù)售制改革，他們吃到苦頭了，前些年對(duì)開發(fā)商太好，反而演繹了“東郭先生與狼”、“農(nóng)夫與蛇”的故事，幫助了開發(fā)商，反而給開發(fā)商狠狠地咬了一口。特別是那些資金實(shí)力不足、拿地又很瘋狂的開發(fā)商，都成了地方手中的一顆炸彈，且不能定時(shí)，而只看市場(chǎng)恢復(fù)程度。如果沒有商品房預(yù)售制度，或者早在若干年前就逐步取消預(yù)售制，也就不會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，不會(huì)有太多的停工項(xiàng)目、不會(huì)出現(xiàn)較大的爛尾現(xiàn)象。

相較而言，海南在這方面起步較早，從2020年3月就提出了推行商品房現(xiàn)房銷售政策，截至目前，現(xiàn)房已經(jīng)占全部售房的4成左右。顯然，出現(xiàn)爛尾、停工等方面的問題也就會(huì)相對(duì)較少。即便發(fā)生恒大?；◢u問題，比起全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以預(yù)售為主的實(shí)際，還是要主動(dòng)得多。只要對(duì)此后的商品房開發(fā)全部推行現(xiàn)房銷售，海南取消商品房預(yù)售制的條件也就基本成熟了。一旦商品房預(yù)售制取消，整個(gè)市場(chǎng)的健康度、穩(wěn)定性就會(huì)更好，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能有序發(fā)展、規(guī)范發(fā)展。

而從全國(guó)各地積極開發(fā)現(xiàn)房銷售的實(shí)際情況來看，雖然進(jìn)展還不是很大，但也取得了一些成效。如說湖北2020年和2021年的現(xiàn)房銷售占比均為9%，但到了2022年，已經(jīng)上升為15%，增幅不低。而江西、廣西、江蘇、重慶等省市，占比拉升態(tài)勢(shì)也比較明顯，占比逐步提高。一旦占比達(dá)到一定水平，就可以啟動(dòng)取消商品房預(yù)售制，全面推行商品房現(xiàn)售制了。真正要取消商品房預(yù)售制，預(yù)計(jì)要3-5年時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房銷售 商品住房