還或是不還，成為很多房貸一族的“靈魂之問”。

采寫 | 南都·灣財社記者 盧亮

這個開年，還或是不還，成為很多房貸一族的“靈魂之問”。

(相關(guān)資料圖)

連日來，包括大灣區(qū)在內(nèi)，多地掀起一波提前還貸熱潮。在低利率的當(dāng)下，寧可排長隊也要提前還房貸，究竟是不是一個理性的行為？有沒有必要去跟風(fēng)？在什么樣的條件下提前還貸才更科學(xué)？南都灣財社記者注意到，這正是很多市民的疑惑。

央行數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度至2022年一季度，個人住房貸款加權(quán)平均利率持續(xù)高于5%，而2022年12月新發(fā)放個人住房貸款平均利率為4.26%，為有統(tǒng)計以來最低水平。而中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下。以珠海為例，四大國有銀行廣東珠海分支機構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

一位網(wǎng)友“明算賬”表示，如果200萬元貸款，以30年等額本息還款，5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元。如果在4.1%房貸利率下的利息總額則是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額超過2000元。

據(jù)另一位購房者估算，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息。

不妨等兩會后再決定

省下不菲的利息，顯然是重要的還款動力。“扎堆提前還貸并不可取。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼建議，對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。他還提醒，需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。

如果從預(yù)期政策來觀望考慮，也不失為一種理性。深圳知名財經(jīng)專家劉曉博向南都灣財社記者剖析，關(guān)于提前還房貸的問題，全國兩會或是一個契機，市民可以等兩會后看會不會有新政策出臺。如果到四月中旬或者四月底還沒有相關(guān)動作，很大概率就沒有額外的折扣了，屆時再考慮提前還款。

據(jù)記者觀察，當(dāng)前關(guān)于“存量房貸打折”呼聲漸高。董希淼也認(rèn)為，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，他建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率。

手里有太多閑錢，要謹(jǐn)防投資失誤

南都灣財社記者走訪中，一些市民反映，由于當(dāng)下較難找到合適穩(wěn)妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道，所以許多人更傾向提前還貸。面對這個普遍觀念，劉曉博提出更為審慎的考量。

他分析：對于普通人來說，手里有閑錢而且量比較大的話，實際上不是好事，他可能會亂投資，比如炒股。雖然今年整體股市性好，但是還是存在很大的不確定性?！八?，為了防止投資失誤，從這種角度看的話，我覺得提前還款是有道理的?！?/p>

“提前還房貸，還要考慮自己的貸款利率?！眲圆┮陨钲跒槔M(jìn)一步分析，深圳現(xiàn)在執(zhí)行新房的貸款利率首套房仍然是4.3%加30個基點，他認(rèn)為未來即便稍微降一降，也較難跌破4.3%。如果市民存量房貸目前的實際房貸利率低于4.3%甚至4%，那么提前還貸的意義并不大。

是否有必要提前還貸，除了看當(dāng)前利率，還要看還款方式和時間。多位深圳業(yè)內(nèi)提醒，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款，更多是可以起到一個防止投資失誤的作用。

AI“高見”：提前償還貸款是一種理性行為

值得留意的是，在某社交平臺的理財討論群組中，在“提前還房貸”和“繼續(xù)買理財”兩大投票中，選擇了“提前還房貸”的占比達(dá)95%。

提前還貸是否理性，也不妨看看AI有何高見。南都灣財社記者注意到，近期，來自O(shè)penAI的一款人工智能聊天應(yīng)用機器人ChatGPT爆紅出圈。深圳市民程先生（化名）向該AI提問“要不要提前還房屋貸款? ”，得到的回答是：是否提前還房屋貸款，取決于當(dāng)前的經(jīng)濟情況，貸款的利率，以及個人的財務(wù)狀況。如果貸款利率很高，而財政狀況良好，那么提前還清房屋貸款是一個明智的決定，既可以節(jié)省利息，又可以帶來財務(wù)自由。否則可能不值得，因為提前還款可能會損失到已經(jīng)貸款的抵押貸款和優(yōu)惠條款。

深圳市民與AI關(guān)于提前還貸的對話。

進(jìn)一步詢問AI“提前還房貸是不是理性行為”，記者看到，程先生得到的回答是肯定的：“提前償還抵押貸款是一種理性的行為，因為從長遠(yuǎn)來看，這會為你省錢，節(jié)省的資金可能是巨大的?！?/p>

AI給出的建議

不過，南都灣財社記者看到，對于在決定是否提前償還抵押貸款時，ChatGPT進(jìn)一步提示需要考慮以下幾點——你還有其他債務(wù)或財務(wù)義務(wù)嗎？貸款利率是多少？打算在家里呆多久？目前有哪些投資選擇？提前還清貸款是否會受到處罰？應(yīng)該評估目前的財務(wù)狀況，并確定提前償還抵押貸款是否是你的最佳選擇。

記者留意到，與專家的實操性建議不同，該AI給出的方案依然較為籠統(tǒng)。

關(guān)鍵詞： 房貸利率