本來近期大家都被各種銷售中心人滿為患的搶房畫面撩撥的不行。

可是今天，鄭州2023年的開年首場土拍，又讓大家看到鄭州市場貌丑的一面。

怎么說呢？都知道會拍的不太好，可是沒想到會拍的這么不好。

【資料圖】

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首先，開拍五分鐘，鄭東新區(qū)11號地先流拍。

經常看土拍會總結一個規(guī)律，就是每次土拍的地塊基本配比是：好地、一般地、犄角旮旯尷尬地是2:4:4的搭配。

這樣拍出來的結果，既能好看，又不至于太過招搖，還能維系住買賣雙方的感情。

這次土拍呢，應該是國土資源部集中土拍政策松動之后，鄭州臨時加場的，再加上剛剛上班，所以這次地塊不多，就11塊。

那么在這11塊里面，承擔20%好地比例的地塊就是這個11號地。

這塊地也被認為是，最有可能拍出點水花的。

可是，就是很突然，開拍5分鐘，先啪啪啪打臉。

雖說論位置、論地塊規(guī)劃，11號都不能算是什么優(yōu)質地塊。

開發(fā)要求還有點挑剔。住宅+商業(yè)兼顧商務、地下交通服務站，容積率還要小于3.58，住宅要小于80米，商業(yè)商務用地要小于120米。

但它畢竟是本次土拍鄭東新區(qū)推出的唯一一塊地。

在土儲本就不多的高鐵西廣場板塊，周邊好點的次新二手房基本上2萬左右，而它的起始樓面價才5600元/㎡。

所以開拍前很多人還預判，正弘、華潤、龍湖等等可能搶上一搶。

結果是直接無聲流拍，連繳保證金的的都沒有。

不過從這塊地的流拍，我們能得到兩點啟發(fā)：

1、賣地的其實心里很沒底。

試想如果現(xiàn)在拿出五星級地塊出來拍，要高了，沒人要。要低了，好地賤賣，對不住人民啊。

所以先拿這塊兒鳳頭上的三星級地塊，試試水。

2、主城核心能拿得出手的土儲牌確實不多，真真兒的是賣一塊，少一塊。

要不然也不能磕著一塊兒霍霍啊。它可是塊二拍地，去年就流拍過了。

在鄭州經歷兩度流拍的地塊，長了不敢說，至少近7年是沒聽說過。

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其次，有小蝦米馬甲抄底了。

位于上街的09號地，被一家名為鄭州順邦置業(yè)的公司拍下。

一塊無人關注的地塊，被一家無人知曉的房企拍下。

于是在群眾巨大的好奇心下一查，這居然是一個才成了5個月的新公司，注冊資本也才只有100萬。

看它的成立時間，2022年10月13日，這個時間點正好差不多是去年鄭州第三次土拍前不久，大家還記得去年第三次土拍，很多新的城投馬甲公司都是這個時間點成立的。

這些馬甲公司顯然都是為了托底土拍的。

那么這家叫邦順的新公司是為了什么呢？

我們知道城投托底的地塊，接下來無非兩種情況——

短期吶，左手轉右手，從城投債轉換成土地收入，彌補地方財政空缺。

長期呢，屯儲一些地塊，低買高賣，賺取差價。

對于邦順這家新房企，上街9號地大概率是它開發(fā)的第一個項目。

在周邊次新二手五六千的房價體系下，960塊錢每平米的樓面價，真的是一出手就撿到便宜了。

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第三、建業(yè)作為出險房企代表拿地了。

建業(yè)拿了建業(yè)盛悅府（五龍新城）的后期地塊。無論建業(yè)是舍不得前期投入被動必須拿地，還是積極主動擁抱鄭州市場。

建業(yè)拿地都給鄭州房地產市場釋放了積極信號。

建業(yè)作為出險房企拿地，放眼全國各大城市的土拍市場，都是罕見的。

這說明在我們看不見的背后，有關人員是在積極的做著工作的。

看到建業(yè)拍地，有必要把河南省的本土房企的白名單拿出來給大家分享一下。

記住以下這些名字，建業(yè)、正弘、美盛、綠都、永威、常綠、瀚宇、振興、裕華、普羅、 亞新、星聯(lián)芒果、海馬、正商、豫發(fā)等。

這兩年買了這些房企項目，還沒交房的購房者，可以放平心態(tài)，交付縮不縮水，不知道，但肯定能交付，不至于爛尾。

另外小道消息，下次土拍，本地房企至少會有三家上場，已經開始摸排了。

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除了以上三塊地，接下來的都是各區(qū)的城投馬甲拿地。

比如常西湖華瑞紫韻城后續(xù)地塊，以及常西湖另外兩塊地的拿地公司，背后都是中原城投。

二七馬寨尖崗組團地塊，背后是二七城投拿地。

管南綠地花語城后期城改用地，背后是管城城投拿地。

拿楊金金科北瓏鉑樾后期地塊的是中豫置業(yè)是河南交投集團，是省級城投公司。

還有惠濟萬科民安云城的后期地塊，背后是惠濟城投拿地。

簡而一句話，誰的孩子誰抱走，哪個區(qū)的地，哪個區(qū)的城投托底。

于是就出現(xiàn)了一個問題，城投成片成片的拿地，都屯在手里咋辦呢？

之前龍貓老師統(tǒng)計過鄭州2021-2022年集中土拍的土地的入市情況。

其中，鄭州兩年6次土拍，總共賣出了120塊土地，合計1605萬方，但能夠在未來兩年入市的僅有50塊土地，總共732萬方，僅占45%。

剩余的55%的土地，大概率在未來兩年都入不了市。這里面城投占到80%。

我們再更具體一點，2022年三批次一共拍了49塊，只有6塊有案名。這其中沒有案名的43塊地，都是城投拿地。

拋開這43塊，只看這6塊有名字，截止到2023年1月，已經開盤銷售的也只有龍湖熙上一家。

可見新增項目入市有多緩慢了。

現(xiàn)在，鄭州的新增的主流在售樓盤基本上都是2021年第一次土拍拿的地塊。

比如正弘璟云筑、招商美景雍瑞園、萬科古翠隱秀、保利璞岸等等。

除了這幾個，城投拿的地，除了永威參與代建的和錦蓮序，其它的都一直閑置到現(xiàn)在。

那么按照這樣的趨勢下去，拿地大頭的地塊都不入市，那么2023年鄭州四環(huán)內鐵定會鬧房荒。

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目前我們可以確定的是2023年鄭州四環(huán)內會入市（不一定銷售）項目不足10個：

越秀金悅文華、常綠金水宸苑、信達時代國著、亞新星云灣、保利·璞悅、國投昆侖朗境、萬科山河道二期；

所以，根本到不了年底，鄭州就會面臨無房可售的局面。

下圖是我們找到目前大鄭州所有“可能”推售項目，共有357個。（項目太多了，我截取了其中一小部分）。

如果把四環(huán)外的去掉，把四環(huán)內的有問題的項目去掉，那么四環(huán)內正常能銷售的房源是31964套。

這個數(shù)字看著是不是還挺多。

那么參照鄭州2022年新年月均銷售7000套左右，這其中四環(huán)內占比70%左右，那么這31964的去化周期不足7個月。

可是這里面有一個bagel是，這31964套是潛在總量。

比如某個項目，有兩期，可能今年能銷售的只有一期。

所以我們又進一步細化，四環(huán)內6-8個月內可售的房源，大概不足15000套，去化周期小于4個月。

所以我在年初對鄭州2023年市場大趨勢研判的時候做的第一個預判就是，2023年年中，也就是6月之前，鄭州購房者會面臨無房可買的局面的。

量缺價漲會是2023年鄭州上半年的關鍵詞之一。

這個大趨勢是不可逆的，是正在發(fā)生的。

但還有更重要的一點需要大家注意：

雖然2023年鄭州房地產市場會鬧房荒，但是奈何鄭州歷史供應實在是太高了。

截止到去年去年12底，主城區(qū)商品住宅取證庫存約1129萬㎡，取地未售的是2622萬方，庫存周期高達73個月。

大家記住這個數(shù)字，市場就是蹺蹺板。

市場行情不行，項目入市慢。

但市場一旦轉好，甚至出現(xiàn)搶房，那么這些潛在庫存一定會加快入市的。

在這些庫存中，存在大量垃圾地塊、垃圾項目、垃圾房源。

千萬不要忽視了這部分存在，對于沉積小五年的鄭州房地產市場，一旦遇到向上行情，什么妖魔鬼怪都會趁機出貨的。

我的建議是:

1、能早買當然是早點買。大趨勢不可抗。早買還能挑好貨。

不要再說鄭州爛尾不解決，鄭州房地產市場不可能好轉。

往大了說，政府正在想辦法解決。

往小了說，千萬不要考驗人性。房子越少，越搶，這就是人性。

2、在鄭州買房，千萬不能買到垃圾，無異議自絕前程。

按照鄭州5年才能勉強有一個上漲周期的調性，在鄭州千萬不要買垃圾項目、垃圾房源。

買了不漲，或者漲幅不足，鐵定是要虧錢的。

不僅不漲，還賣不去，鐵定是要變成不動產跟你半輩子的。

在鄭州買房真的真的要遠離垃圾板塊、垃圾項目、垃圾房源。

關鍵詞： 現(xiàn)房銷售面積