2月7日，針對(duì)近期一些地方出現(xiàn)的房貸提前還款現(xiàn)象，有觀點(diǎn)指出應(yīng)妥善應(yīng)對(duì)提前還貸難，既要回應(yīng)人民群眾關(guān)切，順應(yīng)購房者還貸需求，又要保障銀行住房貸款業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，從而保障銀行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定。

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提前還貸現(xiàn)象，在2022年中便曾出現(xiàn)。據(jù)公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年6月末，處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計(jì)19家上市銀行中，有5家銀行的個(gè)人住房貸款余額相較2021年末出現(xiàn)下降。

彼時(shí)，為應(yīng)對(duì)提前還款對(duì)業(yè)務(wù)的沖擊，某股份行在官網(wǎng)發(fā)布公告，將調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取提前還款本金金額的1%作為提前還款補(bǔ)償金。在引起各個(gè)論壇出現(xiàn)較大爭(zhēng)議后，該行在發(fā)布日內(nèi)便撤銷了所發(fā)公告。

本輪提前房貸提前還款潮最早可以追溯到2022年12月中旬。去年9月后，房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)，一、二、三支箭全面發(fā)力，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新增首套房房貸利率最低降至3.8%，存量房貸利率則在5%甚至在6%以上，形成了較大的新老利差。

2022年，在疫情等因素下，居民消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)意愿均存在不足。居民部門相較往年形成了較高水平的超額儲(chǔ)蓄。同時(shí)，年末理財(cái)贖回潮突現(xiàn)，理財(cái)產(chǎn)品凈值大幅回撤。年末全市場(chǎng)存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品（不含現(xiàn)金管理類產(chǎn)品）年化平均收益率僅為2.11％，顯著低于住房貸款利率。不少手中攢下資金的購房者，希望通過提前還貸的方式，節(jié)約還貸的利息支出，減輕房貸月供壓力。以房貸利率5.25%，貸款總額330萬元計(jì)算，每提前還貸10萬元，月供就少600元。

面對(duì)提前還貸熱潮，多家銀行均表示業(yè)務(wù)辦理至少需要提前一個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間預(yù)約。部分銀行則需要還款者線上“搶名額”。實(shí)際上，只要滿足住房貸款合同所規(guī)定的提前還貸要求，居民有權(quán)進(jìn)行提前還貸操作，銀行不應(yīng)人為增加還貸難度、設(shè)置不必要的還貸門檻。

銀行排斥提前還貸的根本原因，在于按揭貸款在各類貸款品種中最為優(yōu)質(zhì)。雖然受此前房地產(chǎn)行業(yè)走弱影響，房貸壞賬率有所提高，但其違約率顯著低于其他類型個(gè)人貸款和對(duì)公貸款。而在利率水平上，房貸利率雖低于消費(fèi)類貸款，但顯著高于對(duì)公貸款。同時(shí)，房貸還具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。這意味著銀行能在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，享受發(fā)放按揭貸款帶來的高利息收入的好處，而不用因?yàn)榘l(fā)放消費(fèi)貸或?qū)J款，承擔(dān)較高的維護(hù)成本。在利率下行的大周期中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較為缺乏，房貸相對(duì)于商業(yè)銀行其他資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)更為突出。銀行對(duì)居民提前還貸的排斥也更為突出。

在提前還貸潮中，一些經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等其他品種“借道包裝”的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。據(jù)報(bào)道，部分中小銀行將月利率0.3%，10年等額本息的經(jīng)營(yíng)貸提供給居民，供其提前歸還按揭貸款。

這種經(jīng)營(yíng)貸流入房貸市場(chǎng)的現(xiàn)象，無疑增加了金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸受到政策傾斜支持，在考核中，監(jiān)管部門會(huì)向經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放達(dá)標(biāo)的銀行提供貼息等形式的補(bǔ)貼，以換取商業(yè)銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。如果經(jīng)營(yíng)貸流入房貸市場(chǎng)，使房地產(chǎn)搶奪了原本實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能獲得的廉價(jià)資金，這會(huì)增加了樓市和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)貸流入房貸市場(chǎng)，提前還款潮涌現(xiàn)的根本原因在于，低利率周期中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒問題突出，居民、企業(yè)和商業(yè)銀行均缺乏優(yōu)質(zhì)的資金投向。居民傾向儲(chǔ)蓄，企業(yè)貸款萎縮，商業(yè)銀行缺乏高息資產(chǎn)，致使各方或選擇用廉價(jià)資金置換高成本債務(wù)，或虛造業(yè)務(wù)，或抗拒提前還貸。

不過，1月數(shù)據(jù)已顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇進(jìn)程。伴隨居民收入和信心不斷好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利逐步提升，資產(chǎn)荒問題將日漸緩解，提前還貸潮將緩慢消退，商業(yè)銀行也將會(huì)更為靈活、高效地開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

（作者系中國(guó)建設(shè)銀行金融市場(chǎng)部研究員）

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 房貸利率 提前還貸潮