"往年各地政策都在兩會后逐漸釋出，今年1月起從中央到各地方就密集出臺優(yōu)化政策。"一位業(yè)內(nèi)人士感慨道。

延續(xù)2022年樓市松綁的態(tài)勢，今年1月，50省市(縣)出臺53條政策，涉及優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率、提高公積金額度、發(fā)放購房補貼等方面，意在引導樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。。

春節(jié)后，多個省會城市跟進，鄭州、長春下調(diào)首套房貸利率至3.8%，沈陽下調(diào)至3.9%，南京則支持提取住房公積金支付購房首付款，進一步減輕購房人資金周轉(zhuǎn)壓力。

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政策的暖意傳遞到各地市場仍需時間。從1月市場銷售數(shù)據(jù)及返鄉(xiāng)置業(yè)熱度來看，去年及近期以來一系列松綁政策對市場成交的帶動有限。

多位業(yè)內(nèi)人士直言，要提振樓市需求、促進行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，政策層面仍有進一步松綁空間，只有更大力度的調(diào)整，給予企業(yè)端到需求端更大的支持，才能真實拉動市場消費，從供需兩個層面盤活整個市場。

30城首套利率低于4.1%

1月，全國超20省通過召開"新春第一會"、發(fā)布政府工作"一號文件"等方式對房地產(chǎn)工作進行部署，從滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、支持合理住房需求及消費，保持房地產(chǎn)供需基本平衡等方面促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

包括江蘇、遼寧、廣東、上海等重點省市均在2023年經(jīng)濟部署中，將"住房消費"納入新一年經(jīng)濟發(fā)展的框架。例如，江蘇在1月16日發(fā)布的《關于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中，從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實對購房需求提振的支持。

此外，作為對2022年9月發(fā)布、12月底到期的"允許房價疲軟城市可突破LPR-20個基點下限"相關政策的延續(xù)，今年1月5日，央行等發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》，明確房價疲軟城市可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

各地房貸利率繼續(xù)下調(diào)有了依據(jù)，多地宣布下調(diào)首套房貸利率。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市，4個城市首套利率低至3.7%。

其中，部分城市首次下調(diào)了首套房貸利率下限，包括廈門、鄭州、南寧、福州、太原等省會城市及惠州、中山、珠海等大灣區(qū)城市。

部分城市還通過調(diào)整首付比例、提供購房補貼等優(yōu)惠，進一步降低需求端壓力，提升置業(yè)意愿。

針對近期樓市松綁政策密集出臺，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，"樓市政策需求端不穩(wěn)定的話，保交樓難、房地產(chǎn)企業(yè)紓困也難，因此需求端的穩(wěn)定很關鍵。今年經(jīng)濟增長，擴內(nèi)需、促進上下游循環(huán)，也需要房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定。"

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也表示，近期一系列動作旨在扭轉(zhuǎn)之前的樓市頹勢、促進行業(yè)復蘇，以實現(xiàn)保衛(wèi)比較吃緊的地方財政，以及保增長、拼經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的目的。

部分城市仍存微調(diào)空間

各地"心急"釋出的一系列政策傳導到市場需要一定的時間，從開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)看，市場仍在筑底過程中。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月TOP 100房企銷售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點，較去年12月單月同比下降29.4%的降幅稍有擴大。不過，這一指標需考慮到春節(jié)假期對市場銷售的影響。

另一個指標，1月百城新建住宅銷售均價環(huán)比下跌0.02%，同比下跌0.03%。雖跌幅環(huán)比有所收窄，但仍未出現(xiàn)拐點。

"近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直處在寬松通道中，各個城市采取的調(diào)控政策其實也在逐漸打開政策更加寬松的通道，但實際上對市場的影響，包括對企業(yè)端的提振效果都不明顯。"合碩機構首席分析師郭毅向藍鯨財經(jīng)表示。

在業(yè)內(nèi)看來，要真實提振樓市需求，促進行業(yè)健康發(fā)展，當前政策仍存在繼續(xù)優(yōu)化的空間。梳理去年以來的一系列樓市寬松政策發(fā)現(xiàn)，部分城市尤其是一線城市的限制性措施仍然較為嚴格。

"一線城市房地產(chǎn)市場需求旺盛，但調(diào)控以微調(diào)為主，如優(yōu)化公積金提取、推廣帶押過戶等。"中指研究院分析師向藍鯨財經(jīng)表示。

郭毅也指出，目前的政策主要還是聚焦于二三四線城市，北上廣深的調(diào)控政策仍然非常嚴格，以北京為例，"認房又認貸"、首付比例均沒有進行調(diào)整；三四五線城市及部分二線城市也存在限購、限貸等限制性措施，這些城市是否能有更大力度的寬松政策來調(diào)動住房消費需求，帶來真實的消費促進，需要政策層面更加給力。

"很多買房人是看一線城市的運行軌跡、市場變化來做決定的，因此在一線城市沒有出現(xiàn)政策寬松或市場轉(zhuǎn)好的背景下，一些買房人還是存在著疑慮和觀望的心態(tài)，即便本地本城有一些寬松政策，也未必能夠真正改善預期，調(diào)動需求。"在郭毅看來，一線城市的樓市風向具有極強的信號意義，要出臺樓市寬松政策，給市場更明確的好轉(zhuǎn)預期。

在供給端，去年底以來"三箭齊發(fā)"，企業(yè)融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

郭毅提到，部分地區(qū)仍存在對開發(fā)商資金管控、對市場安全性的加碼政策，對局部市場投資造成影響，存在優(yōu)化空間。以北京市場為例，目前開發(fā)商不能辦理土地抵押貸款，需使用自有資金購買土地，在實現(xiàn)銷售回籠后才有可能實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

除政策上存在進一步松綁空間，多位業(yè)內(nèi)人士還表示，樓市回暖需要整個宏觀經(jīng)濟復蘇助力。

在柏文喜看來，樓市是個買漲不買落的市場，只有市場預期改善和行業(yè)信心修復才能實現(xiàn)市場回暖，各項利好政策的推出都只有助力作用而無法起到扭轉(zhuǎn)市場預期的決定性作用。

郭毅也持有類似觀點，改善預期、調(diào)動需求還是要看促進經(jīng)濟發(fā)展、拉動消費的政策是否能有顯著成效，"房地產(chǎn)的冷熱反應的是整個經(jīng)濟大環(huán)境冷暖周期，如果實體經(jīng)濟仍處于震蕩的局勢之下、就業(yè)沒有穩(wěn)定增長，收入預期就沒有逐漸改善的可能性，在房地產(chǎn)等大宗消費上會相對偏理性和謹慎。"

一二線市場有望率先復蘇

市場修復仍需更多時間

2023年是疫情防控政策優(yōu)化后的首年，"穩(wěn)經(jīng)濟"是各地共同的發(fā)力點。

開年以來，地方兩會密集召開，多省市陸續(xù)公布2023年經(jīng)濟增速目標，多集中在5%至6.5%，同時對全年重點工作進行部署，包括對"提振住房消費"的一系列支持政策，經(jīng)濟運行將整體好轉(zhuǎn)。

在年初定調(diào)房地產(chǎn)政策的基礎上，多家機構預計，2023年提振住房消費需求的松綁政策力度將進一步加大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，核心二線城市除個別城市核心區(qū)外，政策有望全面放開；一線城市政策存在改善空間，如與人口、人才等政策相結合促進住房需求釋放。

克而瑞也認為，一線及強二線城市調(diào)控政策有望局部放松，涉及市場下行壓力較大的遠郊區(qū)域局部放松限購，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格等。同時，弱二線及三四線城市市場下行壓力不斷加劇，或?qū)⑷嫒∠?四限"、加碼購房補貼、推出稅費減免等。

針對今年樓市走向，中指研究院認為，短期來看一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執(zhí)行到位，全國市場最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。

從機構監(jiān)測數(shù)據(jù)看，由于疫情防控政策轉(zhuǎn)向，居民收入預期及消費動力有所恢復，1月樓市已有修復跡象。

貝殼研究院監(jiān)測顯示，今年1月二手房價格環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。止跌城市覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。

同時，市場預期改善勢能加強，1月貝殼50城二手房景氣指數(shù)提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來首次回升至20以上的景氣區(qū)間。

關鍵詞： 一線城市 三四線城市 穩(wěn)樓市政策