艷姐說

(資料圖)

艷姐等待已久的2023年第一張榜單（以下未特別說明的均指克而瑞統(tǒng)計的全口徑銷售金額榜）終于出爐了。

2022年的年度榜單，就已經(jīng)發(fā)生了很多變化，單是十強就非常精彩，再幫大家回顧一下:

保利首次在年度榜單上超越了萬科，重回第二；四大央企形成以保利為首，華潤、中海、招商緊密爭先后的新格局；建發(fā)首入前十；金地、綠城時隔多年重回前十……

但是在2022黑暗一年后，清零重啟的2023年開局，又呈現(xiàn)出了很多新的局面，雖然不算太意外，但有些變化，比我們想象中的還要來得更快。

盡管才過去一個月，很多事情尚還不能過早下定論，但是在經(jīng)歷過2021年、2022年兩輪出清后，2023年的這張榜單，或許才更能讓我們撥開迷霧見真章。

01

保利登頂行業(yè)老大

民企霸榜式問鼎行業(yè)成為過去

早在去年年初開始，艷姐就持續(xù)在關(guān)注一件事，也做過好幾次探討：

一直說著要“進三爭一”的保利，到底什么時候能夠登頂行業(yè)老大？

去年年度榜上，已經(jīng)里程碑式地出現(xiàn)了“碧保萬”的排名；

而最新的1月榜單，則更為里程碑式地出現(xiàn)了“保萬碧”的排名：

趕在2023年的第一個月，保利終于在規(guī)模榜單上實現(xiàn)反超，問鼎行業(yè)。

雖然3家房企之間的數(shù)據(jù)差距并不大，隨便多賣一兩個樓盤就足以反超，但大家都知道，在一開始就領(lǐng)跑且有耐力的人，后續(xù)想再超越其實相當難。

而按保利如今的攻勢，加上頭部央企的號召力，即便之后會偶然從榜首掉落，但幾乎不難窺見：

2023年的年度王者，大概率就是保利沒跑了……

畢竟，2022年度新增貨值、拿地金額、新增土地建面三冠王，保利也不是白拿的。

當然有一點需要注意的是，目前看來，頭部陣營之間的分化界限其實已經(jīng)在慢慢模糊了，所以，雖然終究會誕生出一位王者，但是大概率很難一家獨大。

不過無論如何，保利這次拿下第一也在真正意義上預示著：

行業(yè)維持了多年的“民企問鼎”形勢，已徹底被顛覆，央企巨頭們已經(jīng)勢不可擋地快速占領(lǐng)了行業(yè)第一梯度。

緊隨“保萬碧”之后的中海、華潤、招商三大央企也正如艷姐此前所言：

中海持續(xù)了很久的領(lǐng)先優(yōu)勢在逐漸消失，三家央企的內(nèi)部排名隨時都會發(fā)生變化。

這不？1月，招商也歷史性地超越了中海。

雖然從1月的表現(xiàn)來看，短時間內(nèi)，這三家央企沖到前三的可能性還不算太大，但是如今沖在最前頭的華潤置地最近召開了一場誓師大會，說得慷慨激昂、勝券在握：

大有再往前沖一沖的架勢，看來如今的行業(yè)老四大概率依舊不能滿足華潤的胃口。

02

華發(fā)、濱江首入十強

TOP10久違再現(xiàn)“新”民企

華潤高喊著要“坐不住”、“慢不得”、“等不起”，除了透露出想要進一步向前的沖勁，還有些微的緊迫感。

這種緊迫是從何而來的呢？不妨看看最新的十強榜單中出現(xiàn)的兩張新面孔：

華發(fā)和濱江。

在艷姐原本的預想中，三大央企緊密排列的陣營應(yīng)該暫時很難被打破，但直到1月的榜單出爐，才發(fā)現(xiàn)變化真的永遠比計劃多。

去年建發(fā)趕在年末一舉沖入了前十，今年開年，華發(fā)和濱江就來湊熱鬧了，并且沖得比建發(fā)還要更為迅猛，直接頂替了好不容易重回前十的金地和綠城，甚至：

1月的業(yè)績情況和排在第6的中海已經(jīng)相當接近了。

如果這樣的情況繼續(xù)保持，很有可能會徹底顛覆目前“保萬碧”、“華招中”領(lǐng)先的格局，還想進一步往上沖一沖的華潤自然也很難坐得住。

如果結(jié)合建發(fā)一起來看，這三家前十強中比較新鮮的面孔，其實都有一定的共同點：

都是以地方性房企之姿，在全國性的榜單上沖到了第一梯隊。

而這三家同樣也是目前的十強之中，業(yè)績同比增幅最多的。

華發(fā)和建發(fā)兩家，同為地方國企，分別在珠海和廈門獨占鰲頭，近幾年在全國性市場上越來越猛，尤其是艷姐所在的上海，去年幾乎被這兩家房企刷屏了：

拿地權(quán)益金額一個第一，一個第五，皆在土地市場上豪擲了上百億。

去年在上海的全年銷售額也都突破了200億，雙方還共同推出了不少項目，在上海這片經(jīng)久不衰的掘金地上合作共贏。

這里得再重點說一說華發(fā)，去年上半年時，這家珠海國企已經(jīng)有近六成的合同銷售額都是在華東完成的了，而華東市場的表現(xiàn)，則是去年公認最好的。

不難發(fā)現(xiàn)，這兩家國企之所以能夠一路披荊斬棘，從諸多國央企中脫穎而出，不僅源于深厚的資金實力，也跟其及時的戰(zhàn)略布局調(diào)整有關(guān)，踩對了節(jié)點自然也就能逆勢上行。

不過比兩家國企更值得關(guān)注的是作為純民企的濱江，說實話，雖然濱江是公認活得最好的民企之一，但是能這么快就一舉沖進前十還是頗為出乎預料的。

甚至很多人可能都早已默認了：

至少在短時間內(nèi)，十強中純民企應(yīng)該是“只出不進”了。

只是萬萬沒想到，這個想法在2023年開局就被顛覆了。

即便濱江早就距離十強相當近了，但是一眾更為穩(wěn)健的國央企環(huán)繞下，反超進入10強，還壓過了龍湖，就有點逆天了……

更不用說再次掉出10強的金地和綠城，也都是有國資背景的。

很多人都感嘆濱江好運，雖然賭博般地將雞蛋放在了一個籃子里，卻選中了無比堅挺的杭州市場，但是敢于堅定地選擇這一座城市，抵御來自外部優(yōu)質(zhì)市場的諸多誘惑，同樣也是需要很大的勇氣和戰(zhàn)略研判的。

去年濱江同樣是拿地的王者之一，領(lǐng)跑一眾民企，雖然2023才走過一個月，但是這位“杭州一哥”大概率會持續(xù)保持在前列。

03

百強規(guī)模再次大幅下跌，

變化溫和卻殘酷

聊完第一梯隊的十強房企，我們再來看看百強。

事實上艷姐整理下來發(fā)現(xiàn)，百強房企的成員變化并不如想象中來得大，從這張榜單中消失的房企共有12家，包括前兩天剛剛正式違約、還預虧190-250億的榮盛。

但不難發(fā)現(xiàn)，除了已經(jīng)暴雷的祥生和榮盛，其他房地產(chǎn)其實基本都是規(guī)模一直在百強左右徘徊的國企或是港資、穩(wěn)健小民企。

這些房企1月沒有入榜很大可能上是因為推盤節(jié)奏問題，之后幾個月還會有非常大的可能在百強之內(nèi)見到這些名字，尤其像香港置地和瑞安兩家港資，在上海就有非常優(yōu)質(zhì)豐厚的土儲，隨意清掉一些項目就能很快回歸。

但是同樣看去年1月，被清洗出百強的大多都是大家比較熟知的、遭遇了較大困境甚至早就暴雷的房企，比如：

佳兆業(yè)、新力、花樣年、佳源、當代置業(yè)、景瑞、銀城國際……

所以這就映射出了一個頗有些出乎意料的事實：

在經(jīng)歷了一年的至暗時刻后，目前百強的洗牌其實都還并不算太劇烈，甚至對比一年前也已經(jīng)要溫和很多了。

艷姐觀察1月的榜單發(fā)現(xiàn)，還有些至少是跪倒狀態(tài)的房企打了個回馬槍的。

比如去年同一時間未在百強之列的佳兆業(yè)，去年全年72名，1月升到了65名；云南王俊發(fā)暴雷后，被擠出了去年年榜的百強，這個1月又回歸了，直升了49名。

再比如恒大、融創(chuàng)、旭輝、世茂、金科、陽光城、龍光、時代中國等這些都已經(jīng)公開暴雷違約或是至少已經(jīng)公認處于較大的流動性危機中的房企們……不管是去年全年還是今年1月，都仍舊處在榜單中。

雖然對比他們巔峰時期的銷售和排名情況要差了十萬八千里，但卻說明，這些家底相對豐厚的房企，其實還是在一點點推進銷售的，這也在一定程度上能映射出，去年的一些救市政策還是有一定效用的。

但是這種“溫和變動”的表現(xiàn)背后真正的現(xiàn)實卻相當殘酷。

因為之所以會出現(xiàn)這樣的情況，更深層次的原因在于兩點：

一方面，以前的行業(yè)集中度太高了。即便一大批前排的房企跪倒了，真正能實現(xiàn)后來居上填補空缺的房企也相當少——所以這些企業(yè)的倒下給行業(yè)帶來的創(chuàng)傷其實相當之重。

另一方面，如今的市場實在是太差了。去年那么差的情況，1月的百強門檻還有10.4億元，但今年已經(jīng)進一步下降到5.3億元了，大幅下滑49%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，這個1月的單月業(yè)績規(guī)模同比下滑幅度超32%，環(huán)比降幅更是接近50%……即便算上春節(jié)月的因素和去年2月相比，規(guī)模降幅也達到了11.8%。

所以其實目前的市場情況依舊相當糟糕，我們可以再更直觀感受一下：

上述那些房企1月的全口徑銷售額是這樣的，就算加起來，合計也僅有414.5億元。

這是個什么概念呢？在恒大尚未暴雷的2021年1月，它自個兒就能賣出602.7億元……

背后核心還是在于很多從業(yè)者都在擔憂的那件事：

市場需求端的信心似乎遲遲得不到提振，大量購買力從樓市消失后一直未見回歸。

所以不管是否出險，所有的房企在銷售端都承壓嚴重。

結(jié)語：

2023年方才走過1個月，更多的變化必然還在路上。

一些不好的變化或許很快就會消失；而一些好的變化，或許也馬上就能到來。

主編：張艷

責編：Nanako

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