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文|鄧浩志
近日,廣東省住建廳表示,要實施好差別化住房信貸政策,為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。早前管理層表態(tài):房地產(chǎn)仍然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè),廣東省政府大年初七召開的高質(zhì)量發(fā)展大會上也提出:積極支持人民群眾剛性和改善性住房需求。從近期一系列的官方表態(tài)看,房地產(chǎn)今年仍將獲得扶持,購房政策仍有機會進一步松綁。從農(nóng)歷新年假期回來不到三天時間,珠海、廈門、長沙、鄭州、溫州、天津分別推出各種刺激樓市政策,有的降低房貸利率,有的提高公積金使用額度,有的給予購房補貼。這已經(jīng)是從2021年年底開始的,第四輪各地密集出臺穩(wěn)樓市政策了。之前兩輪,廣州毫無動靜,到去年底,廣州有點“雷聲”,但最終都沒有見“雨點”。新一輪松綁潮,廣州樓市有沒有機會搭上這班車呢?
今年春節(jié)假期及節(jié)后樓市,市場一線反饋的情況是:廣州周邊城市表現(xiàn)好于廣州。一是佛山臨廣樓盤主攻廣州購買力,比如南海里水樓盤主打白云西客群,順德樓盤主攻番禺片區(qū)的渠道商,南海桂城項目加大在廣州荔灣方向的宣傳。加上地鐵開通利好,配合佛山限購松綁,廣州剛需客一批被分流到佛山。二是大灣區(qū)三四線樓盤,狂推一波返鄉(xiāng)置業(yè)。比如江門、肇慶、清遠等地,春節(jié)檔大量吸納來自廣州、香港等大城市的購買力,回鄉(xiāng)置業(yè)有為退休準(zhǔn)備的,也有看中底價優(yōu)勢的,反正過去三年過年都很難回鄉(xiāng),今年一放開,樓市積累的需求也集中釋放了一波。
這種情況不但在廣州都市圈,整個大灣區(qū)都如此。比如深圳,客戶也被往外分流,上海,北京的同行,也有類似反饋,周邊城市表現(xiàn)優(yōu)于核心大城市。關(guān)鍵問題還是大城市目前樓市限制性政策仍然太緊。不過北京、上海始終是京津冀的長三角的核心。其總體購買力表現(xiàn)仍然比廣州強許多。所以廣州目前是四大一線城市中最弱的,但政策硬,需求無法釋放,觀望氣氛也濃。
一開始我們已經(jīng)說了,各地樓市政策已經(jīng)進一步松動當(dāng)中,這將進一步擴大周邊城市與廣州之間的差距。比如大灣區(qū)不少城市陸續(xù)下調(diào)的首套房貸利率至3.7%,而廣州則多在4%以上,二套更高。目前周邊城市不但房價更便宜,限購政策更松動,而且首付更低,利息更低,甚至還有其他政策支持,再加上渠道引流,城際交通進一步完善,廣州樓市總量被侵蝕恐怕難以避免。而這帶來的直接結(jié)果是整個行業(yè)生存壓力進一步加大,比如房企,中介,銀行等。也會導(dǎo)致地方財政壓力進一步增加,比如經(jīng)濟增長、稅收、土地收入等。所以廣州有需要,也很必要對現(xiàn)行樓市政策進行調(diào)整。
至于廣州樓市政策為什么遲遲不調(diào)整呢?很多人都知道,這和廣州“一線城市”的身份有關(guān)系。北上深另外三個一線都沒有調(diào),廣州單獨松綁似乎說不過去。廣州地位上是一線城市,但廣州的樓市卻有非常典型的二線城市特征,即房價不算特別高,超級富豪聚集有限,新房成交占比仍然非常高,庫存量也遠大于其他三個一線城市,所以廣州樓市和其他三個一線城市非常不同。廣州樓市的松綁是必要的、客觀的,因城施策的需求。
雖然有這個客觀需要,但廣州樓市何時松綁?怎樣松綁?暫時沒人知道。最近市場又有些新的期待,比如3月份……希望到時候真能有好的消息,希望廣州房地產(chǎn)市場能盡快復(fù)常,房地產(chǎn)也盡快復(fù)常,經(jīng)濟也盡早復(fù)常……
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