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天天微動態(tài)丨加快“兩舊一村”改造,“破圈”中加速“破題”

來源: 文匯報2023-01-15 06:43:38
  

楊行鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)楊泰路東側(cè)(東街村)“城中村”改造項目。 (資料圖片)

零星舊改地塊,商業(yè)開發(fā)價值低,前期資金壓力大,如何緩解?舊住房改造“一事一議”缺乏標(biāo)準(zhǔn),頂層設(shè)計該向哪些方向發(fā)力?“城中村”改造,有何良策加速推動?隨著去年上海中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造任務(wù)這一民生難題得到歷史性解決,城市更新邁向以攻堅“兩舊一村”改造為主要任務(wù)的新階段。

今年上海政府工作報告提出,全面推進(jìn)“兩舊一村”改造,年內(nèi)要完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造、28萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造,啟動10個城中村改造項目。會議現(xiàn)場,代表委員們聚焦于此熱烈討論,建言獻(xiàn)策,積極探索創(chuàng)新機(jī)制模式,力求在“破圈”中“破題”。


(資料圖)

引導(dǎo)資金平衡,“算一筆大賬”讓各方受益

幾乎與中心城區(qū)成片舊改完成“無縫銜接”,目下各區(qū)正迅速推動“兩舊一村”改造,以時間換空間,加快改善市民居住條件。

前不久,楊浦區(qū)11個小地塊以“跨區(qū)域打包”模式在同一天內(nèi)啟動二輪簽約,跑出舊改加速度;靜安區(qū)常德路新閘路零星舊改地塊即將收官,居民在新春來臨前圓夢新居;黃浦區(qū)首個零星舊改項目蓬萊路北側(cè)地塊、虹口區(qū)兩個零星舊改項目一輪征詢均高比例通過……

“能取得這樣的進(jìn)展很不容易,零星舊改的難度并不亞于成片舊改,甚至還要更高一些?!笔腥舜蟠?、上海虹口動拆遷實業(yè)有限公司項目主管陳超坦言,特別是這些“袖珍地塊”面積不大,通常不會被用作商業(yè)開發(fā),根據(jù)規(guī)劃征收后一般作為綠化、道路用地等,如果單從經(jīng)濟(jì)角度看,收益回報低,導(dǎo)致前期資金壓力更大,“12萬平方米零星舊改看似總量不多,實則任務(wù)艱巨,‘攻堅’仍是主基調(diào)?!?/p>

市人大代表、上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司總規(guī)劃師沈果毅認(rèn)為,包括零星舊改在內(nèi)的“兩舊一村”改造是一項系統(tǒng)性工程,需要集合政府各部門,統(tǒng)籌更多社會資源和市場力量,進(jìn)一步創(chuàng)新思路、完善機(jī)制。以地產(chǎn)集團(tuán)為例,2019年通過創(chuàng)新“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”模式,與黃浦區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、靜安區(qū)簽約,共同推動成片二級舊里以下房屋舊改征收。2020年,“上海市城市更新中心”在地產(chǎn)集團(tuán)揭牌成立。實踐中,該中心探索出將單宗地塊舊改出讓轉(zhuǎn)化為多地塊捆綁組合出讓開發(fā)的模式,推動舊改資金全市平衡、動態(tài)平衡、長期平衡。沈果毅建議,相關(guān)部門可以結(jié)合既往經(jīng)驗,進(jìn)一步做實城市更新中心,以結(jié)果為導(dǎo)向,不斷創(chuàng)新機(jī)制、優(yōu)化路徑,動員更多社會資金、市場企業(yè)加入進(jìn)來,讓各方都能在“算一筆大賬”中有所受益,共同推動“兩舊一村”改造高質(zhì)量完成。

對于這樣的創(chuàng)新,市政協(xié)委員、金外灘集團(tuán)董事長陳永亮有更為具體的設(shè)想。他建議,在舊住房成套改造過程中,探索“1+1+1”成本共擔(dān)模式,即:根據(jù)“民主協(xié)商、超值付費”原則,針對住房增加面積部分,試行“政府(企業(yè))送一部分,居民成本價買一部分,市場價再買一部分”,形成政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民多主體籌集資金機(jī)制,共同分擔(dān)資金壓力。同時,突破創(chuàng)新,多措并舉實現(xiàn)項目資金自平衡或跨項目平衡。例如,在零星舊改和“拆落地”改造項目中,由規(guī)劃部門提供政策支持,由居民提供房屋,由開發(fā)商提供資金和技術(shù)支持,允許改變部分土地或房屋使用性質(zhì),將更新后的建筑面積分為“保留部分”和“回報部分”,“保留部分”用于居民回搬,“回報部分”作為開發(fā)商投入回報供出售或經(jīng)營,以政策牽引引導(dǎo)資金平衡。

優(yōu)化頂層設(shè)計,實現(xiàn)全生命周期政策支持

多位代表委員提到,去年11月《上海市城市更新指引》頒布,加強(qiáng)了本市城市更新工作的政府統(tǒng)籌性、機(jī)制規(guī)范性、適用廣泛性,將從一定程度上改變當(dāng)前“兩舊一村”改造主要依靠“一地一策”“一事一議”的狀況,形成集成發(fā)力的政策體系和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,加速騰挪空間和資源,以城市更新推動城市能級與核心競爭力的提升。

陳永亮注意到,《指引》中明確了市、區(qū)、街鎮(zhèn)各級政府和相關(guān)委辦局職責(zé),但尚缺乏清晰、標(biāo)準(zhǔn)化的實施細(xì)則。他建議,以區(qū)為單位,盡快、全面地摸清各類資源、項目底數(shù),統(tǒng)籌制定和實施若干輪“兩舊一村”改造計劃,早日實現(xiàn)更新改造全覆蓋。同時,市級層面要構(gòu)建規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運維的全生命周期政策體系,出臺涵蓋規(guī)劃、消防、交通、歷史建筑保留保護(hù)等的操作性文件,加強(qiáng)政策賦能。

市人大代表、瑞安房地產(chǎn)有限公司行政總裁王穎建議,從頂層設(shè)計出發(fā),統(tǒng)籌考慮短期利益和長期收益,結(jié)合不同區(qū)域的規(guī)劃定位、吸引優(yōu)質(zhì)社會資源共同打好“政策組合拳”。一方面,要依據(jù)上海“留改拆并舉,以保留保護(hù)為主”的政策,做好“改”和“拆”的后續(xù)文章。如,通過設(shè)置評估標(biāo)準(zhǔn)和操作細(xì)則,甄別出保留保護(hù)建筑,為釋放空間作準(zhǔn)備;鼓勵支持社會力量參與打造高品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品,以長期運營為地方創(chuàng)造就業(yè)及稅收等。另一方面,在“兩舊一村”改造過程中,特別要注重“用優(yōu)質(zhì)的供給服務(wù)人民”,規(guī)劃高品質(zhì)公共配套設(shè)施及公共空間,增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感。

強(qiáng)化“范式轉(zhuǎn)換”,兼顧民生發(fā)展與風(fēng)貌保護(hù)

“今天的城市更新,同樣要有‘范式轉(zhuǎn)換’的意識,答好民生保障與文脈傳承的‘雙選題’?!蓖醴f以瑞安集團(tuán)正在打造的“蟠龍?zhí)斓亍背侵写甯脑祉椖颗e例,通過保護(hù)性修繕歷史建筑,該項目挖潛蟠龍古鎮(zhèn)歷史文化,并結(jié)合非遺文化打造新一代綜合體,在保障民生的同時,延續(xù)了歷史文脈,努力實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)、文化傳承、生態(tài)可持續(xù)的多方面共贏。她建議,當(dāng)前的城市更新可以從空間主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以人為本,以綠色低碳和可持續(xù)發(fā)展為內(nèi)核,以城市居民的幸福感為導(dǎo)向,“以一個項目盤活一片區(qū)域”,打造一幅幅兼具煙火氣與現(xiàn)代化的城市更新新圖景。

今年上海兩會上,虹口區(qū)代表團(tuán)遞交了“關(guān)于開展‘兩舊一村’改造工作情況專項監(jiān)管,加大風(fēng)貌區(qū)內(nèi)保護(hù)保留建筑改造力度”的議案。議案以山陰路風(fēng)貌保護(hù)區(qū)為例,提出此類磚木結(jié)構(gòu)房屋安全隱患較大,由于涉及風(fēng)貌保護(hù)或產(chǎn)權(quán)等因素,難以開展較為徹底的房屋修繕。此類情況,在中心城區(qū)很有代表性。議案建議,在改造模式、資金支持、長效保護(hù)上出臺鼓勵機(jī)制,讓歷史文化風(fēng)貌區(qū)兼顧居民生活品質(zhì)與城市風(fēng)貌。如,探索“抽戶改造”模式,將人口密度和戶數(shù)降低至原設(shè)計承載能力,還原房屋空間的原使用用途,提升居民居住品質(zhì)的同時保留風(fēng)貌遺存。再如,通過吸引社會資本參與保護(hù)保留建筑的修繕、利用,通過置換、受讓等方式“以用促?!?,形成歷史風(fēng)貌區(qū)的長效保護(hù)機(jī)制。代表們希望為城市更新探索新路徑,努力實現(xiàn)兼顧“保護(hù)與開發(fā)”“民生與發(fā)展”的更優(yōu)解。

作者:單穎文

編輯:范家樂

*文匯獨家稿件,轉(zhuǎn)載請注明出處。

關(guān)鍵詞: 房屋改造 兩舊一村 老舊小區(qū) 城中村改造

責(zé)任編輯:sdnew003

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