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房地產(chǎn)

今年以來(lái)，政策面持續(xù)回暖的確定性行業(yè)，應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)了。從金融支持16條到房地產(chǎn)再融資松綁，再到房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境發(fā)生了顯著性的改善。

作為政策敏感性的行業(yè)板塊，今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊的整體走勢(shì)明顯跑贏同期市場(chǎng)指數(shù)的表現(xiàn)。從10月底以來(lái)，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了單邊快速上漲的行情，不少房企股票的短期漲幅超過(guò)了50%。在熊市調(diào)整環(huán)境下，可以實(shí)現(xiàn)短期50%以上的階段漲幅，已經(jīng)是非常強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，房企股票集體大漲，大概離不開(kāi)兩個(gè)原因，一個(gè)是剛才說(shuō)到的政策環(huán)境顯著回暖，另一個(gè)是超跌后的技術(shù)性反彈需求。

實(shí)際上，在這一輪單邊上漲行情之前，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年時(shí)間的調(diào)整走勢(shì)。從近年來(lái)的跌幅分析，港股內(nèi)房股的跌幅明顯大于A股房企股票的跌幅，而A股中小市值房企的跌幅又大于大市值房企的跌幅。由此一來(lái)，在這一輪房地產(chǎn)板塊的上漲行情中，前期跌幅最大的房企股，反而是漲幅最大的股票，政策與情緒反轉(zhuǎn)成為了股票價(jià)格大幅上漲的導(dǎo)火索。

從漲停潮到跌停潮，其背后原因，其實(shí)還是來(lái)自于市場(chǎng)資金的情緒變化。前期股價(jià)快速上漲，受益于政策與情緒面的反轉(zhuǎn)。如今，在政策面繼續(xù)吹暖風(fēng)的背景下，房地產(chǎn)板塊卻掀起了跌停潮，更可能與資金獲利了結(jié)的因素有關(guān)，從本質(zhì)上分析，即前期漲幅太大，短期存在資金獲利回吐的壓力，近期漲得多的，回吐的壓力越大。

今年是房地產(chǎn)板塊政策顯著改善的關(guān)鍵年份，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境不會(huì)輕易收緊。從政策環(huán)境變化的角度出發(fā)，未來(lái)更應(yīng)該關(guān)注經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的變化，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)會(huì)否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖的情況，將會(huì)影響到未來(lái)房地產(chǎn)政策環(huán)境的松緊狀況。

作為一個(gè)政策敏感型的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰會(huì)深刻受到政策環(huán)境的變化影響。但是，站在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境分析，除了政策環(huán)境的影響因素外，影響未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)走向的因素，還應(yīng)該看市場(chǎng)的實(shí)際需求。接下來(lái)，在政策環(huán)境頻吹暖風(fēng)的影響下，觀察房企上市公司的負(fù)債率與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)否得到實(shí)質(zhì)性的改善，這個(gè)現(xiàn)象更容易反映出房地產(chǎn)行業(yè)板塊的投資價(jià)值。

當(dāng)前A股、港股市場(chǎng)的投資環(huán)境比較復(fù)雜，除了內(nèi)外部政策環(huán)境的冷暖外，更可能影響市場(chǎng)走向的因素，則需要看市場(chǎng)流動(dòng)性的變化表現(xiàn)了。

從A股市場(chǎng)的情況來(lái)看，存在一個(gè)隱憂的地方，即股市的單日成交量萎縮太快，從前一兩周的日均萬(wàn)億，縮水至目前滬深市場(chǎng)不足6500億的單日成交，持續(xù)萎縮的市場(chǎng)成交量約束了市場(chǎng)的進(jìn)一步反彈，市場(chǎng)行情也逐漸從多頭行情變成了空頭行情了。

只有保持活躍的流動(dòng)性狀態(tài)，才可以更好發(fā)揮出市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。流動(dòng)性強(qiáng)弱對(duì)市場(chǎng)的影響，自然不可小覷。相對(duì)于A股市場(chǎng)，港股市場(chǎng)的走勢(shì)強(qiáng)弱，更取決于市場(chǎng)流動(dòng)性的變化。當(dāng)市場(chǎng)資金迅速降溫，流動(dòng)性重新回落至前期的低迷水平，那么近期被炒高的股票價(jià)格也會(huì)重新回歸合理的價(jià)格，股票價(jià)格最終還是回歸市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值水平。

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