今天，來了個重磅消息！

TOP10房企融創(chuàng)中國，公布了最新的債務(wù)重組方案。

都知道，融創(chuàng)是爆雷房企中規(guī)模第二大的，僅次于恒大。

(資料圖)

眼看著恒大的債務(wù)重組方案，狼來了一次又一次，就連許老板都傳“跳樓”了，債務(wù)重組方案卻還是沒死出來。

反倒是一直不聲不響，今年前11月卻依然穩(wěn)居行業(yè)TOP10的孫宏斌，率先交功課。

老孫還誠懇致歉：深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，堅決調(diào)整，爭取明年回歸正軌。

老孫吼一吼，效果自然也非同凡響。

這不，今天，爆雷房企又集體迎來了股價暴漲狂歡的一天。

地產(chǎn)行業(yè)板塊整體漲幅高達(dá)8.1%，包括融信、銀城、上坤、龍光、合景泰富等多家爆雷房企，漲幅都超過30%。

這是什么情況？

顯然在政策空前溫和之下，融創(chuàng)的債務(wù)重組，給爆雷房企們打了一個樣！

別著急，先關(guān)注，我們展開說。

融創(chuàng)祭出債轉(zhuǎn)股重組方案

首先，我們先來看看融創(chuàng)最新發(fā)布的這份債務(wù)重組方案。

主要有以下幾個重點：

(1)降杠桿計劃。

融創(chuàng)想將現(xiàn)有債務(wù)中的30億至40億美元及若干股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，以實現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

說白了，其實就是債轉(zhuǎn)股，本來是債主，現(xiàn)在變股東。

這樣做有兩個好處：

一是大大減輕了融創(chuàng)的償債壓力。

本來，融創(chuàng)境外債的本金總額高達(dá)91億美元（約合人民幣632億）。

但現(xiàn)在，30億至40億美元及若干股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，境外債的本金總額就只剩50-60億美元。

本金及利息的償付壓力都大大減輕了，能夠給融創(chuàng)喘息的空間，和休養(yǎng)生息的時間。

二是讓債權(quán)人有了更多的選擇空間。

此前爆雷房企的債務(wù)重組，不外乎是將現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行展期，以達(dá)到“續(xù)命”的效果。

但現(xiàn)在融創(chuàng)提出“債轉(zhuǎn)股”的方案，算給債權(quán)人更多的選擇。

但要債權(quán)人同意債權(quán)變股權(quán)，就必須債權(quán)人認(rèn)可融創(chuàng)的未來，才能坐在同一條船上——

從這個角度來說，融創(chuàng)能提出這個方案，證明房地產(chǎn)的至暗時刻，真的已經(jīng)算過去了。大家對于房地產(chǎn)的未來前景，恢復(fù)了一點信心。

當(dāng)然，還有一點很關(guān)鍵。

在今年3月底不得不停牌時，融創(chuàng)的股價已經(jīng)跌到只剩4.58港元，總市值只剩不到250億港元。

說到這，再多說一點，還記得融創(chuàng)爆雷前夕，作為大股東的孫宏斌，個人拿出了4.5億美元，無息借給融創(chuàng)作為流動資金。

而融創(chuàng)在這次重組方案中，同樣提到要將“若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具”，這當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)也包括孫宏斌當(dāng)初借的這4.5億美元。

所以，老孫也要增持了？

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當(dāng)然，這樣做并非沒有bug!

那就是，對于公司原有的股東，會有點不公平，因為持有的股份會被攤薄。

當(dāng)然，股東們可能也不會有太大意見。比起股份被攤薄，他們更希望融創(chuàng)能活下去！

可憐的小散們！

(2)剩余債務(wù)展期2-8年。

融創(chuàng)計劃，將剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為新的以美元計價公開票據(jù)(「新票據(jù)」)，期限為自重組生效之日起 2-8年。

通俗點說，就是將剩下的50-60億美元境外債展期 2-8年不等，同時，為了保證流動性，前兩年只計息不付息，第三年才以現(xiàn)金支付。

這一手就是爆雷房企的常規(guī)操作了。核心只有一個，就是盡量地將債務(wù)后延，減輕償債壓力，給企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營爭取時間。

當(dāng)然，想要債權(quán)人同意融創(chuàng)的債務(wù)重組方案，孫宏斌必須拿出更多的誠意。

所以就有了第（3）點和第（4）點。

(3)若干資產(chǎn)的處置所得款項凈額(如有)將作為償還新票據(jù)的額外資金來源;

(4)向支持重組方案的債權(quán)人提供同意費。

客觀來說，融創(chuàng)的這份債務(wù)重組方案，最大的亮點就是第一點債轉(zhuǎn)股。

如果這份重組方案能夠通過，那意味著，境外投資人對于內(nèi)房股的未來前景、房地產(chǎn)的未來走勢，依然保有希望和期待。

這對于所有爆雷房企來說，都可依樣畫葫蘆，確實是一個福音。

遲到8個月，融創(chuàng)亮出家底

當(dāng)然，爆雷房企們也別高興得太早。

在貓姐看來，融創(chuàng)之所以能夠祭出這樣一份重組方案，更大的根源在于：

在債權(quán)人看來，融創(chuàng)依然是一家有價值的公司。

就在今天發(fā)布債權(quán)重組方案的同一時間，融創(chuàng)姍姍來遲長達(dá)8個月的2021年財報，也終于出爐了，剛好給了我們更深入了解融創(chuàng)的窗口。

財報顯示，2021年，融創(chuàng)實現(xiàn)銷售額5973.6億，同比增長4%，規(guī)模上依然是王者。

但營業(yè)收入僅為1983.9億，同比下跌14.0%；毛利更是低到貼地，直接虧損17.9億。

同時，融創(chuàng)的凈利潤也出現(xiàn)了大跳水，從前年同期的盈利395.49億，變成了巨虧420億。

而出現(xiàn)虧損的原因，是融創(chuàng)進(jìn)行了約520億的大幅計提減值，其中包括對文旅城資產(chǎn)進(jìn)行減值撥備、2021年出售貝殼股票及處理地產(chǎn)項目帶來的投資損失、對應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項等計提了預(yù)期信用損失撥備等。

當(dāng)然，不必糾結(jié)財報好不好看；更值得關(guān)注的，是融創(chuàng)的家底。

截至2021年底，融創(chuàng)的總資產(chǎn)是11765.55億，總負(fù)債10518.81億，凈資產(chǎn)1246.74億。

萬億資產(chǎn)，終究接近九成是負(fù)債。

但盡管如此，1246.74億的凈資產(chǎn)，依然是融創(chuàng)目前223億市值的5倍以上，也就不難理解融創(chuàng)為什么可以拋出債轉(zhuǎn)股方案了。

除此之外，融創(chuàng)手上最值錢的，自然是土地。

而截至2021年底，融創(chuàng)的權(quán)益土地儲備高達(dá)1.60億平方米，權(quán)益土地儲備貨值預(yù)計約為人民幣1.77萬億。

這么龐大的土儲，只要房地產(chǎn)的游戲還能繼續(xù)，融創(chuàng)當(dāng)然就有繼續(xù)存在的價值。（不要跟我提恒大，融創(chuàng)地塊位置還是好些）

目前，或許是中報尚未發(fā)布，或許是債權(quán)人遞交的清盤澄清尚未撤銷等緣故，融創(chuàng)的股票尚未復(fù)牌。

是的，擺在融創(chuàng)面前的坎，還有中報和清盤澄清。

融創(chuàng)停牌期間，地產(chǎn)股跌跌跌跌，到最近狂收政策大禮包又開始漲漲漲漲。

也不知道融創(chuàng)復(fù)牌，到底是會漲還是跌。

但，還是值得期待。

對了，下周四中午（12月15日12點），貓公子廣哥，房產(chǎn)大V二娃和園長被逼上梁山了，要干一件大事，可能會是直播史上最慘烈的一次battle，記得預(yù)約圍觀直播！

更多精彩，記得關(guān)注貓姐~

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