最近，“河南地產(chǎn)一哥”裁員的消息在社交媒體瘋傳，規(guī)模達到7000人。

據(jù)媒體報道，有建業(yè)子公司的員工說，這次裁員非常突然。明明11月10號才復工，兩天后就通知裁員，比例可能達到50%。他們沒有一點點防備，但建業(yè)顯然也沒有一絲絲顧慮。

(資料圖片)

不過，這次裁員也并非沒有征兆。在經(jīng)歷去年的洪水和今年線下交易的暴跌之后，建業(yè)地產(chǎn)在河南基本盤的銷售情況已經(jīng)觸底，再不裁員，恐怕熬不過這個冬天。

董事長胡葆森也不是沒想過辦法，他在去年洪水的時候就給有關部門寫過求救信，甚至還開口向萬達的王健林借錢。只是借到的錢還沒有捂熱乎，就拿去還了將要到期的債務。

如今與胡葆森同期的地產(chǎn)大佬，要么退居幕后，要么找好了接班人，也只有他還在硬撐了。

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裁7000人大部分是基層

賠償還分期

對于此次裁員消息，有建業(yè)內(nèi)部員工說，此次裁員的賠償標準為“N+1”，其中，2022年11月15日前簽字（離職協(xié)議），補償分12個月支付；15日之后簽字的，補償分18個月支付。

從范圍來看，主要以一線人員，比如包括售樓部置業(yè)顧問、物業(yè)綠化、管家等。同時，在崗員工也將降薪40%，范圍包括建業(yè)新生活、建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)、筑友智造科技四家港股上市公司。

對于是否為網(wǎng)傳的7000人，一位接近建業(yè)的知情人士對《時代周報》表示，具體人數(shù)暫且不知。同時，裁員范圍也并不是網(wǎng)傳的針對于一線人員，而是有一定標準。

上述人士稱，建業(yè)根據(jù)業(yè)務規(guī)模是否縮減、業(yè)績是否下滑為依據(jù)進行裁員，“對于規(guī)?？s減嚴重的業(yè)務，建業(yè)會按照一定的比例裁員，有些只剩1、2個項目的城市公司或許會取消?！?/p>

一位在河南從事地產(chǎn)銷售的人士也稱，受去年洪水影響，很多當?shù)毓さ囟蓟咎幵谕９顟B(tài)。加上行情實在不好，在鄭州，一個樓盤一個月的成交也就幾套，建業(yè)很久沒有拿地，很多售罄項目的置業(yè)顧問、管家、物業(yè)都在閑置。

要知道，這些銷售人員的底薪很低，都是靠提成活著。而且除了少數(shù)的建業(yè)自有銷售團隊，很多都是外包給易居這類中介的，有些銷售光靠底薪?jīng)]有開單，往往自己還在外面跑兼職。

上述人士還說，建業(yè)有外包銷售業(yè)務的房產(chǎn)中介公司，在有開單的時候，員工會在樓盤駐點，沒有開單就會回到各自的辦公室。

如果建業(yè)“裁掉”這些本來就不算建業(yè)員工的置業(yè)顧問，加上受去年洪水影響需要進行的優(yōu)化，可能才夠的上七千人。建業(yè)自己的核心團隊，裁員肯定不少，但絕對沒有七千人這么多。

不過，建業(yè)這輪“降本增效”并非沒有預兆。在裁員之前，胡葆森和他的建業(yè)，已經(jīng)為了借錢東奔西走許久。

老板親自上陣寫求救信

向萬達借貸續(xù)命

回到去年9月。那時候，建業(yè)向政府提交的一份《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》在業(yè)內(nèi)廣為流傳，時間距離去年河南的那場水災，剛剛過去不到兩個月。

在新聞發(fā)布會上，建業(yè)方面確認了這封求救信的真實性。信中說，建業(yè)大量在建項目、文旅項目等嚴重受損，直接損失達5.5億元；由于經(jīng)營受到嚴重沖擊，如疫情持續(xù)至年底，則經(jīng)營性損失將達到8億元。

這只是最直接的，由于地產(chǎn)、酒店、商場、文旅等項目停工停業(yè)，但需支付巨額運營成本約3億元，同時累計銷售及回款，減少30億元，林林總總算起來，建業(yè)因為水災產(chǎn)生的各種損失，超過了50億。

一位河南銀行業(yè)人士說，水災之后，很多在建項目的損失，其實只是一小部分。因為參與建設的不只是房企，還有合作的施工方。

比如為了堆放材料和設備，很多工地通常會挖一些大坑來存放，一旦發(fā)了大水，這些大坑就成了大水泡子。但消防隊通常只會去負責居民區(qū)的排水，所以水災過后，泡在水里的建筑材料，建筑機械統(tǒng)統(tǒng)報廢。

但很多施工機械都不是房企或者施工方的，他們通常來自各種個人承包的施工隊。所以房企和施工隊很多關于責任認定的扯皮糾紛，到現(xiàn)在還看不到盡頭。

政府也不是不管，他們在災后統(tǒng)計了需要進行幫助的工地，受災嚴重的會優(yōu)先幫扶。但在這個時候，為了多拿補助款，很多房企會把本來不太需要補助的工地，變成需要補助的狀態(tài)。最后的結局，往往就成了“三個和尚沒水喝”。

根據(jù)2021年的中期報告，建業(yè)的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，也就108.72億元。而他們1-8月的合同銷售額，只有300多億，只完成了全年目標的一半左右。

在河南做地產(chǎn)投資的朋友說，建業(yè)在很多時候，通常會代替政府做土地的一級開發(fā)，完成之后，政府會在一兩個月內(nèi)回款40%。

這里說個數(shù)據(jù)，在2018年的時候，鄭州的土地財政收入是1436億元，在全國排名第六，僅次于杭州、上海、北京、廣州、重慶。但到了今年，算上前兩輪集中供地，鄭州總共就賣出去200億出頭的土地。

現(xiàn)在的河南，到處都是用錢的地方，原先跟建業(yè)的默契，就是這樣被打破的。久而久之，建業(yè)本來可以用來拿地和還貸的錢，都爛在了鍋里。有接近建業(yè)的相關人士說，他們今年甚至沒有做最基本的土地測算。

一場水災下來，建業(yè)的項目賣不出去了，但為了修樓做的貸款，并不會因為天災不還。

有媒體統(tǒng)計過，截至今年8月，建業(yè)地產(chǎn)有8筆存量美元債，合計余額24.46億美元。其中有一筆5億美元年內(nèi)到期，2023年有3筆合計9億美元到期，2024年有3筆合計8億美元到期，2025年有一筆2.6億美元到期，至于國內(nèi)信用債，建業(yè)是沒有發(fā)的。

這同樣也只是表面。上述銀行業(yè)人士說，2016年就任建業(yè)聯(lián)席董事長的劉衛(wèi)星，之前幾年一直是河南工行的一把手。他到建業(yè)之后，帶去了非常多的銀行授信。加上建業(yè)在河南的樹大根深，他們在當?shù)馗骷毅y行的貸款都不少。比如他所在的銀行，雖然并不大，但建業(yè)在他們那的貸款規(guī)模就到了9位數(shù)。

時至今日，這些貸款雖然在賬面上還算正常，但背地里，或多或少都被打上了不良的標簽。

面對火燒眉毛的貸款和債券，胡葆森想過很多辦法。

比如今年4月，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關聯(lián)方，萬達商管將會全面負責該等商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。通過這次合作，建業(yè)集團拿到了7億。

又過了一個月，建業(yè)集團旗下電影小鎮(zhèn)、“只有河南·戲劇幻城”發(fā)生股權關系變動。本來由河南文投和建業(yè)“九一分成”的股權，變成了河南文投持股51%，建業(yè)持股49%。

這只是第一步。過了一個月，建業(yè)宣布把其中29%的股權轉讓給了河南國企——河南省鐵建投，他們還將認購一筆建業(yè)發(fā)行的7億港元可換股債券。

通過這次交易，建業(yè)獲得了不到14億港元。但在此之后，河南省鐵建投正式成為建業(yè)第二大股東，并派駐兩名董事進駐建業(yè)地產(chǎn)董事會，很多事情，就是這樣被改變的。

今年9月，在河南·戲劇幻城內(nèi)的一張室外方桌，王健林、胡葆森和導演王潮歌在這里小憩，在公開報道里，兩位地產(chǎn)大佬的上一次會面，還是2018年7月。

這并不是一場簡單的會面，僅僅一周之后，鄭州花園路的萬達坊和鄭東新區(qū)的萬達坊在同一天開業(yè)迎客。它們之前的名字，分別是建業(yè)凱旋廣場和建業(yè)凱旋匯。

曾幾何時，這些都曾是建業(yè)的優(yōu)質資產(chǎn)，如今為了償還債務，一向守信用的胡葆森，已經(jīng)顧不了那么多。

年逾古稀

后繼無人的“河南王”還在硬撐

30年前，從香港地區(qū)學到先進地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的胡葆森回到了河南。壓上在外貿(mào)公司攢下的所有積蓄，拉上當?shù)氐你y行，用香港“綠卡”帶來的身份優(yōu)勢，他創(chuàng)辦了建業(yè)。

當時的鄭州地產(chǎn)市場，幾乎還是一片空白——放眼全市，只有兩三個商業(yè)樓盤，基本以滿足剛需為主。

建業(yè)的第一步棋就異常兇險，他們選擇在鄭州東郊的一片荒地，開發(fā)了占地360畝的金水花園。但在項目初期，很多鄭州人沒有買賬。恰逢地產(chǎn)調控，銷售不暢的建業(yè)一度走上生死邊緣。

胡葆森沒有坐以待斃，他在《河南日報》上刊登了金水花園“十年還本”的彩色廣告。他說未來半年內(nèi)全款購買金水花園一期的業(yè)主，10年之后可以拿回全部購房款，產(chǎn)權仍然歸業(yè)主。這更像是建業(yè)向未來的業(yè)主借錢，利息則是一套房。

如此激進的銷售策略，讓金水花園項目在廣告刊登的第二天就成交了第一套房，此后銷售情況也順風順水。2003年，建業(yè)調集資金，向此前全款購房的金水花園業(yè)主兌現(xiàn)了“十年還本”的承諾。

這是建業(yè)版本的“南門立木”，胡葆森和建業(yè)守信用的名聲就此立住。

在那幾年，個人消費信貸開始出現(xiàn)，貸款、按揭走上了歷史舞臺。很多房企趁機走出了自己的一畝三分地向全國擴張，但同樣也是在那幾年，胡葆森選擇了“深耕河南、固守中原”。

相比那些走向全國的房企，吃過見過的胡葆森考慮得更為“保守”。根據(jù)他的預測，河南有一億多的人口，還有全國靠前的經(jīng)濟體量，僅僅把河南吃透，就夠養(yǎng)活建業(yè)一家。

但河南地處中原，向來是兵家必爭之地，這里也成了很多房企走出本省之后的第一個選擇。

建業(yè)當時的敵人很多，但最兇悍的一個，還是孫宏斌的順馳。來到鄭州之后，順馳選擇貼身肉搏——建業(yè)的廣告打到哪里，順馳就跟到哪里。而且相比建業(yè)，順馳的拿地節(jié)奏更快、交付更早，當然，需要的貸款規(guī)模也更大。

胡葆森的選擇，是跟他的老朋友王石馮侖搞起了房企聯(lián)盟，互相合作開發(fā)。這樣做的好處。自然是對風險的應對能力更強，比如在進入鄭州兩年后，順馳的資金鏈開始斷裂，孫宏斌不得已吐出之前吃下的樓盤和地塊，保守的胡葆森最終“熬死”了順馳。

但這樣做的短板也很明顯，沒有充足資金，建業(yè)連鄭州都出不去。

后來，借助香港地區(qū)的朋友，胡葆森找來了新加坡的凱德置地，過了兩年，建業(yè)又成功在香港地區(qū)上市。借助資本市場的力量，建業(yè)走出了鄭州，開始在河南的二三線城市大展拳腳。巔峰時期，建業(yè)在河南房產(chǎn)市場的占有率一度超過12%，是名副其實的“河南王”。

▲ 胡葆森 來源：視覺中國

到了2015年左右，貨幣化棚改的大潮沖到河南，這次胡葆森不再保守，他像其他房企一樣，用銀行和發(fā)債的錢瘋狂拿地，快周轉擴張。

僅僅在2017年一年，建業(yè)的新增土儲就超過1400萬方，跟去年同比增長超過230%，負債規(guī)模則從2016年的300多億飆升到了2021年的1300多億，負債率從84.21%上升到94.89%，已經(jīng)逼近紅線。建業(yè)在恍惚間，已經(jīng)變成了當年的順馳。

之前說過，這樣的快周轉模式，對于房企的規(guī)模擴張是很有用的，建業(yè)在2019年，實現(xiàn)了1105億的銷售額，正式跨入千億房企的陣營。

但同樣也是在這一年，有關部門一紙文件，腰斬了貨幣化棚改的預算，分配到河南，是64萬套減少到15萬套，超過75%的降幅。

建業(yè)的規(guī)模擴張，幾乎也在此時畫下了休止符。但隨之而來的疫情與洪災，讓本就銷售乏力的建業(yè)，又多了一點“河南特色”。

跟二十年前的“十年還本”一樣，至少在保交付和銀行貸款的償還上，胡葆森仍然是守信用的。

比如在今年1-10月，建業(yè)就分期分批交付了90多個項目，排在河南房企的前列；在8月8日，建業(yè)償還了一筆5億美元的境外債券，而在這筆債券之后，建業(yè)2022年就沒有到期的美元債了。

不過，僅僅在這筆債券償還的3天后，評級機構惠譽就把建業(yè)的評級從“B”下調到“負面”，他們認為，在償還債券后，建業(yè)地產(chǎn)的流動性狀況可能仍然緊張，因為2022年上半年該公司合同銷售額同比下降55%，在銷售疲軟和依靠內(nèi)部資源償債的雙重壓力下，這將限制建業(yè)地產(chǎn)資金流的產(chǎn)生。

換句話說，建業(yè)更大的挑戰(zhàn)，在明年。

在建業(yè)披露半年報的中期業(yè)績交流會上，除了攬下建業(yè)成立三十年來首度虧損的責任，年逾古稀的胡葆森還說，

▲ 胡葆森 來源：視覺中國

細數(shù)與他同期的地產(chǎn)大佬，萬科王石、萬科馮侖、SOHO潘石屹早已退居幕后，龍湖吳亞軍也找好了自己的接班人。雖然在今年2月，建業(yè)高層進行了一波換血，迎來了新的CEO，但胡葆森的存在感反而更強。在一些關鍵時刻，他甚至親自召開內(nèi)部經(jīng)營會。

換句話說，建業(yè)到現(xiàn)在這個情況，胡葆森無法完全把三十年打下來的江山交給新上任的經(jīng)理人，很多事情都要親力親為。往小了說這是情懷，往大了說則是責任與擔當。

只是誰都不知道，這位快70歲的“地產(chǎn)老炮兒”，還能在臺前獨力支撐多久。

參考資料：

《中原地產(chǎn)王，被寒氣傳遞成重傷了！》華商韜略

《建業(yè)集團裁掉7000人？員工：領導說公司很難，在崗也要降薪40%》時代周報

《又勸天公重抖擻》 獸樓處

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