投資人祁康輝的門店方圓1公里內(nèi)有30多家酒店，其中不乏近兩年新建的項目。而他在今年2月開業(yè)的59間房的經(jīng)濟(jì)型酒店，能做到開業(yè)8個月平均入住率98.6%，綜合門市價243.6元，月營收30+萬元。

這樣的經(jīng)營數(shù)據(jù)，是如何做到的?本文將通過對這家酒店的產(chǎn)品、經(jīng)營進(jìn)行案例剖析，供各位投資人參考。

項目名稱 | 海友杭州下沙學(xué)正街酒店

來源：次方點評

項目背景

一、投資人&項目背景

2013年，60后浙江麗水人祁康輝與合伙人一起，在杭州市下沙區(qū)投資了一家漢庭酒店，開始了自己的酒店投資生涯。

下沙，屬于杭州市的郊區(qū)地帶，周圍多為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大專院校等，繁華程度無法與靠近景區(qū)、人流熙攘的市區(qū)比肩。正因如此，物業(yè)成本也比市中心地帶低了不少。

9年前，附近區(qū)域尚未完全開發(fā)，公共交通也不便利。品牌方表示，這家漢庭開業(yè)前3年的經(jīng)營可能都會比較“艱難”，勸他謹(jǐn)慎決定。

但祁康輝認(rèn)為：比起餐飲、娛樂等行業(yè)，投資連鎖酒店省心省力，又是可以長期持有的資產(chǎn)。所以他權(quán)衡利弊后，還是 “冒險”投資了。

沒想到開業(yè)第2天，就迎來了滿房。自那之后，不僅客房供不應(yīng)求，RevPAR也一路走高。于是，他追加投資，將漢庭從最初的89間，擴(kuò)大到了179間。

2021年，同棟樓的一層物業(yè)對外租售，加上祁康輝自己持有的半層閑置物業(yè)，共1804㎡，恰好可以打造一個60間房內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店。

一次新的投資機(jī)會，更多的品牌選擇，加上疫情期間的特殊環(huán)境，祁康輝沒有猶豫。在認(rèn)真調(diào)研評估后，他決定拿下這處物業(yè)，投資本次測評的項目——海友杭州下沙學(xué)正街酒店。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 房價公示屏

二、選擇品牌的過程

通過和華住集團(tuán)9年多的合作，祁康輝奠定了對其的認(rèn)可。

于是，當(dāng)他再次投資時，優(yōu)先選擇了華住集團(tuán)旗下品牌定位與物業(yè)體量、周圍客群最契合，且知名度較高的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌“海友”。

選擇品牌原因：

1.周邊酒店聚集，需要產(chǎn)品競爭力和運營能力較強(qiáng)的品牌

附近區(qū)域為酒店聚集地，在此投資酒店，對產(chǎn)品硬實力和管理者的經(jīng)營能力都是很大的考驗。

但祁康輝覺得，漢庭酒店在179間房的大房量條件下，開業(yè)9年仍能保持不錯的入住率和收益水平。證明了以下兩點：

其一，該區(qū)域的酒店市場雖然競爭激烈，但尚未完全飽和，新門店只要產(chǎn)品實力夠強(qiáng)，還是可以承載穩(wěn)定的市場需求，獲得不錯的收益。

其二，華住集團(tuán)具有成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及運營管理體系，延續(xù)與之合作，是較為穩(wěn)妥的方案。

除此之外，新項目與自己的漢庭酒店距離很近，若選擇投資華住集團(tuán)旗下的酒店，不僅自己的管理半徑小，與集團(tuán)對接的運營成本也會降低，更方便自己對酒店資產(chǎn)進(jìn)行日常監(jiān)管。

2.年輕人為主的穩(wěn)定客群，對性價比和體驗皆有要求

酒店附近3公里范圍內(nèi)有十余所高校及科技產(chǎn)業(yè)園，主要消費客群為年輕商務(wù)客和學(xué)生，對性價比、產(chǎn)品審美和體驗都有較高的要求。

作為華住旗下定位經(jīng)濟(jì)型自助化的酒店品牌，海友緊緊圍繞實用主義人群的需求，強(qiáng)化客房核心住宿體驗，打造多功能自助化大堂空間，提倡自助化服務(wù)、袋裝早餐、環(huán)保巾類、綠色住等創(chuàng)新住宿方式。

鮮明的品牌及產(chǎn)品特色，能為住客帶來方便高效的服務(wù)，滿足年輕消費者的審美、體驗需求。

3.物業(yè)體量要求更寬容，運營成本領(lǐng)先于其他經(jīng)濟(jì)型品牌

酒店物業(yè)面積1804㎡，需要更高出房率的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，才能提升房量;同時，考慮到租金成本，祁康輝決定暫時不拿1樓底商物業(yè)，將酒店大堂設(shè)置在9樓的客房樓層，并使用物業(yè)的公用電梯。

而海友對物業(yè)要求沒那么苛刻，且提供了高性價比的改造方案：

其一，設(shè)置包含3種房型設(shè)計的59間客房，比傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店的出房量高出20%，且單房標(biāo)準(zhǔn)造價僅需5萬元;

其二，40㎡的大堂融匯10種自助化功能，為酒店奠定更高的收益能力。

除此之外，海友的單房運營成本僅需50~60元，比傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店70~80元的運營成本低了25%左右，能讓酒店在有限的營建成本預(yù)算內(nèi),擁有高級感的品質(zhì)和視覺體驗，在競品林立的區(qū)域市場中凸顯獲客優(yōu)勢。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 前臺

項目數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源于投資人

酒店1/3的物業(yè)為自持，剩下的2/3物業(yè)為租賃，租金為每平米1.5元/天。按全部面積租金計算，單房租金成本為45~46元。

開業(yè)至今8個月，經(jīng)營數(shù)據(jù)還不錯：平均入住率98.6%，其中過夜入住率92%;綜合RevPAR為190.6元，客房RevPAR為182.1元。7月，綜合RevPAR為開業(yè)以來最高，做到了202.5元。

(注：RevPAR，為每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入，計算公式為: “RevPAR=客房總收入÷客房總數(shù)量”或“RevPAR=實際平均房價*出租率”)

酒店70%的訂單來源于華住會會員，20%預(yù)訂來自O(shè)TA平臺，另外10%來自團(tuán)隊中介。

酒店客源也如前期測算，以商務(wù)客為主，約占50%，其次是附近的大學(xué)生，占35%以上?？傮w客源一直非常穩(wěn)定，幾乎不存在淡、旺季。

按照目前每月約33~35萬元營收和18.5萬元左右運營+租金成本(按全部面積租金計算)，月利潤約為14.5~16.5萬元，預(yù)估2年多可以收回投資成本。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 3種客房

項目滿意點

一、與另一家自有酒店客源互相補(bǔ)足，同棟物業(yè)打“組合拳”

祁康輝的門店是海友酒店6.0版本，包括“趣味膠合板、都市叢林、繽紛糖果”三種房型設(shè)計,風(fēng)格輕松時尚、活力感十足。

高顏值的設(shè)計風(fēng)格，輔以自助化的服務(wù)設(shè)施，更符合年輕人的喜好。

以20~35歲為主的差異化客源，與同棟物業(yè)漢庭酒店的30~45歲客源互相補(bǔ)足。這既解決了物業(yè)空置問題，也帶了實質(zhì)收入。

二、激烈市場競爭下，保持較好業(yè)績

物業(yè)周邊為酒店、賓館聚集區(qū)，方圓1公里內(nèi)有三四十家之多，其中不少都是近兩年新建的項目。除了抗風(fēng)險能力較低的單體酒店和小賓館，也不乏具有一定知名度的連鎖品牌酒店。

在這種近乎白熱化的市場競爭環(huán)境中，門店做到了190.6元的綜合RevPAR、98.6%的入住率，離不開產(chǎn)品本身的打磨和經(jīng)營管理的用心。

1.標(biāo)準(zhǔn)化品牌，一定程度上提高產(chǎn)品競爭力

1)自助化公區(qū)面積不大，功能齊全，提升入住體驗

消費者從入住到離店,全程可依靠“華掌柜”、自助儲存柜、自助洗衣烘干機(jī)、自助售貨柜、送物機(jī)器人等自助化設(shè)備進(jìn)行操作,縮短了無效等待時間。

另外，公區(qū)還提供了小冰箱、飲水機(jī)、共享充電寶，隨時滿足客人應(yīng)急需求。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 大堂

2)“海友·綠色住”，讓消費者省錢省心

消費者可通過華住會APP預(yù)訂海友酒店,并選擇是否需要早餐代訂服務(wù)、環(huán)保毛巾浴巾、續(xù)住客房清掃服務(wù)等。

這對許多不愿或來不及吃早飯的客人，以及有自己攜帶毛巾的客人群體來說，更加自由、方便、實惠、環(huán)保。

3)客房設(shè)計合理布局，體驗好才有高復(fù)購率

為提高客房的視覺和居住體驗感，祁康輝決定將客房的平均使用面積控制在16-20㎡，最小的客房使用面積也有14㎡，使之更寬敞、舒適，實現(xiàn)了衛(wèi)生間的干濕分離、每間客房的桌椅配套。

4)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，營造舒適氛圍

①硬件全部按標(biāo)準(zhǔn)采購，環(huán)保材質(zhì)避免散發(fā)異味;

②為提高隔音效果，不影響客人睡眠，所有外窗都換成了雙層隔音玻璃。

盡管如此，酒店的整體投資也在控制范圍內(nèi)，3個多月竣工。

2.管理者的經(jīng)營能力

開業(yè)至今8個月，祁康輝對店長的專業(yè)度比較認(rèn)可。店長于開業(yè)前1個月到店，并開始組織籌備人員。目前酒店共有6位員工：3位前臺服務(wù)大使、2位客房阿姨、1位客房主管，穩(wěn)定性非常高,開業(yè)至今無人離職。

除了店長的管理、區(qū)域的指導(dǎo)，員工的穩(wěn)定離不開投資人的支持。祁康輝認(rèn)為酒店這樣的服務(wù)行業(yè)，員工是比較辛苦的，因此一定要關(guān)心體恤他們，該發(fā)的工資、該繳的社保等都一定要到位。

為保證經(jīng)營管理水平，祁康輝叮囑店長：除了自家酒店的業(yè)績，還要實時關(guān)注附近競品酒店的價格、流量、客戶點評。當(dāng)消費者選擇多，競爭白熱化，就要看誰的客戶體驗更好、流量更多、經(jīng)營水平更高，這在數(shù)據(jù)上是有直觀體現(xiàn)的。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 洗漱區(qū)

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 走廊

建議

從幾十年經(jīng)營生意和投資經(jīng)驗來看，他建議大家在接觸新行業(yè)、新事物時，多花點時間，慢慢沉淀下來去做，不要心浮氣躁。

談到疫情的不確定性時，他建議練就強(qiáng)大的心態(tài)，只要看準(zhǔn)了方向，內(nèi)心就要篤定，焦慮是沒有意義的。

“麗水人以前開超市很出名，大家都跟著開超市;后來開酒店，大家都跟著開酒店。”祁康輝笑談，做生意不要跟風(fēng)，但要多調(diào)研、多請教、多思考。

關(guān)于未來

一、視經(jīng)營情況，考慮擴(kuò)大房量

祁康輝表示，若酒店經(jīng)營狀況持續(xù)良好，自己將考慮對海友酒店追加投資，再增加一些客房，進(jìn)一步擴(kuò)大收益能力。

二、立足當(dāng)下，比展望未來更重要

比起展望未來，做預(yù)測性的投資判斷，祁康輝更傾向于隨時觀察市場、立足當(dāng)下，腳踏實地地做投資。

祁康輝說：“明天的事情沒人能預(yù)料?，F(xiàn)在我心態(tài)很平和，能把房租掙回來就行。先保有資產(chǎn)，別的以后再說。”

如今，他也在培養(yǎng)90后的兒子從事酒店行業(yè)，表示：“這是一個值得長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。”

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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