王健林回來了!他再度成為地方政府的座上賓。

商海沉浮30年，王健林打造了令全球矚目的大連萬達(dá)集團(tuán)(以下簡稱萬達(dá)集團(tuán))，多次登上中國首富、亞洲首富、華人首富寶座。

五年前，王健林摔杯批量甩賣資產(chǎn)的“世紀(jì)交易”仍讓人記憶猶新。如今，斷臂求生的萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)搖身一變，成為多家深陷困境中地產(chǎn)大佬眼中的“白衣騎士”。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌眼中的王健林，對宏觀大勢敏銳，性格堅毅，具有超強的行動力、執(zhí)行力，擅長“幫政府做事”。

萬達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型雖然基本完成，但落地風(fēng)險卻陡增。萬達(dá)商管輾轉(zhuǎn)A股、H股，至今仍然候在IPO門口，時間一旦無限期拉長，在資本市場上曾攪動風(fēng)云現(xiàn)在卻不如從前的騰訊、蘇寧等投資者可能要求回購。商業(yè)模式變換、疫情持續(xù)沖擊，萬達(dá)廣場的盈利能力勢必持續(xù)下滑，萬達(dá)酒店不景氣，萬達(dá)電影再度虧損。

偏愛娛樂電競的王思聰辭任萬達(dá)集團(tuán)董事，年近七旬的王健林四處奔波，依然是最為忙碌的商人之一。

萬達(dá)這艘巨輪會駛向何方?

第一桶金源自敢干

心有多大，舞臺就有多大。這是王健林總結(jié)其成為首富的秘籍之一。

1988年，王健林迎來人生的重大轉(zhuǎn)折點。這一年，他辭官經(jīng)商，來到西崗區(qū)住宅開發(fā)公司擔(dān)任總經(jīng)理，并在1992年改制成立大連萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。這就是萬達(dá)集團(tuán)的前身。

創(chuàng)業(yè)是艱難的，王健林也遭遇了種種磨礪。當(dāng)時，有兩個難關(guān)困住了他，那就是錢和項目。幾經(jīng)周折，他最終獲得了大連市政府旁邊的一處老舊房產(chǎn)改造項目。在這里，百多戶人家共用一個水龍頭、一個廁所。

這個項目曾難倒了當(dāng)?shù)厝覈泄?。?dāng)時，大連最好的房子售價僅為1100元/平方米，而項目改造成本就要1200元/平方米。這是一塊硬骨頭，面對一邊倒的反對，王健林態(tài)度堅決，“開發(fā)公司，只有開才能發(fā)，不敢開發(fā)怎么能發(fā)?”

王健林反復(fù)測算，房子賣到1500元/平方米才能賺錢，怎么才能賣出遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐姆績r呢?創(chuàng)新!房間中間建過道、配衛(wèi)生間、木頭窗戶換成鋁合金、加一扇防盜門。最終，房子均價1580元/平方米，1000多套房子一月被搶光。

這一單，王健林賺了近千萬元，他一炮打響，萬達(dá)集團(tuán)也因此成為國內(nèi)第一家闖入“舊城改造”的公司。

這是王健林賺得的第一桶金，自此，他在大連大舉復(fù)制這一模式，開始大展拳腳。

萬達(dá)廣場模式利與弊

王健林發(fā)家，并非靠舊城改造、住宅地產(chǎn)，而是靠萬達(dá)廣場，是萬達(dá)廣場推動王健林走上財富巔峰。

王健林轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，源于一件事的刺激。公司兩名員工患重病，一年的治療費接近300萬元。王健林突然警醒，如果大量的員工生病，如果大家以后都到了60歲，該怎么辦?畢竟，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

他想到了一個辦法——做商業(yè)地產(chǎn)，自持物業(yè)，擁有長期現(xiàn)金流。2000年，萬達(dá)集團(tuán)正式轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

在轉(zhuǎn)型過程中，王健林也曾交過學(xué)費。初期，萬達(dá)建一座商業(yè)樓后，將底層商鋪全部賣掉，經(jīng)營業(yè)績不理想的商鋪購買者就會找萬達(dá)。王健林曾公開透露，初期三年，萬達(dá)當(dāng)了222次被告，雖然只輸兩場，但疲于應(yīng)付，無力經(jīng)營。

那么，如何解決這一難題?王健林和萬達(dá)高管們開會研究，找到了一個方法，即做城市綜合體，也就是做商業(yè)中心，商業(yè)中心旁邊做寫字樓，做城市商業(yè)街，旁邊建公寓。將公寓、寫字樓賣掉，就有了現(xiàn)金流，不用再賣商鋪，商鋪自己經(jīng)營。商鋪經(jīng)營好了，帶動旁邊公寓樓升值，轉(zhuǎn)而帶旺商鋪，形成良性循環(huán)。

這就是萬達(dá)集團(tuán)的第一代萬達(dá)廣場。初嘗成功的王健林，將萬達(dá)廣場這一模式在全國各地復(fù)制。依托萬達(dá)廣場，王健林帶領(lǐng)萬達(dá)集團(tuán)邁上了高速成長之路。

根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)，截至2021年底，萬達(dá)集團(tuán)已在全國31個省、自治區(qū)、直轄市的216座城市開業(yè)418座萬達(dá)廣場，其中，2021年開業(yè)50座。

在發(fā)展過程中，萬達(dá)廣場不斷順勢更新迭代。例如，2006年，王健林力排眾議，讓萬達(dá)廣場引入院線，進(jìn)行升級迭代。

如今，萬達(dá)廣場已是中國著名品牌，從2000年至今，萬達(dá)廣場已發(fā)展成為集社交、文化、旅游、美食、娛樂、購物于一體的第四代萬達(dá)廣場。正如萬達(dá)集團(tuán)廣告而言，萬達(dá)廣場就是城市生活中心。

憑借萬達(dá)集團(tuán)，王健林的財富迅速增長。2015年，王健林以2600億財富首超李嘉誠，成為全球華人首富。2016年，王健林以287億美元財富再超李嘉誠，成為全球最富有華人。

在沈萌看來，王健林的成功主要源自萬達(dá)廣場模式，具有不可復(fù)制性。一般地產(chǎn)企業(yè)，與地方政府聯(lián)系并不緊密，在拿地時進(jìn)行“一錘子”買賣。萬達(dá)集團(tuán)與地方經(jīng)濟的聯(lián)系是持久緊密的，不僅可以持久解決就業(yè)、帶活經(jīng)濟，甚至有些項目中，地方經(jīng)濟還能分享收益。

當(dāng)然，萬達(dá)廣場模式也有弊端。萬達(dá)廣場是一個封閉式的產(chǎn)業(yè)循環(huán)生態(tài)，極易出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的連鎖反應(yīng)。比如，疫情沖擊下，萬達(dá)廣場體系的產(chǎn)業(yè)都面臨煎熬。

王健林的投資敗筆

或許全球華人首富光環(huán)讓王健林過度自信，亦或是10多年的順風(fēng)順?biāo)屗靶呐蛎?，王健林也有不少敗筆。

2016年，登上華人首富巔峰的王健林公開接受了媒體采訪。當(dāng)時的王健林，盡管已滿62歲，仍然意氣風(fēng)發(fā)，爆出的“金句”至今仍讓人記憶猶新。“迪士尼不信中國有萬達(dá)，實在不應(yīng)該來……我們會讓迪士尼中國在未來10到20年都無法盈利!”“先完成一個小目標(biāo)，掙它一個億”。

在那些年，王健林確實有點狂，在全球范圍內(nèi)大肆并購：4500萬歐元入股西甲冠軍馬競、10億歐元收購瑞士盈方體育傳媒集團(tuán)、斥資數(shù)十億澳元在黃金海岸打造主題公園、230億元并購美國傳奇影業(yè)、18億元并購時光網(wǎng)、150億元與英國IHG合作建立醫(yī)院……

萬達(dá)集團(tuán)還在海外購買了大量地產(chǎn)項目，諸如倫敦ONE60%股權(quán)、美國加州比弗利山莊地塊、芝加哥的摩天大樓、西班牙大廈等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，那些年，萬達(dá)進(jìn)行了23筆海外投資并購，涉及資金總額約2000億元。

在國內(nèi)，王健林也是頻出大手筆。在華中武漢，萬達(dá)集團(tuán)參與打造了漢街，相傳投資超過500億元，建設(shè)了萬達(dá)嘉華、瑞華“雙子星”酒店，高標(biāo)準(zhǔn)修建了萬達(dá)廣場、漢秀劇場、萬達(dá)電影樂園。漢街的萬達(dá)廣場，是萬達(dá)廣場全國一號旗艦店，是萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)新產(chǎn)品模式的輝煌代表作品。

這些投資成效如何?萬達(dá)電影樂園關(guān)停多年，面臨改建。漢街的萬達(dá)廣場于2021年8月閉店裝修升級，漢秀劇場仍然在正常營業(yè)。

有網(wǎng)友爆料稱，投資230億元的長白山萬達(dá)廣場成了空城。

在那些年，王健林也很豪爽。董明珠要造車，王健林甩手就是投資5個億。這筆錢，好像也打了水漂。

2016年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。也是從此時開始，房地產(chǎn)市場深入調(diào)整。

風(fēng)光之后，2017年，萬達(dá)遭遇股債雙殺，一場前所未有的危機不期而遇。萬達(dá)旗下的影院、體育、地產(chǎn)、商業(yè)等項目負(fù)債率節(jié)節(jié)攀高，瘋狂的投資并沒有得到預(yù)期的回報。

王健林果斷出手，在全球范圍內(nèi)瘋狂甩賣，斷臂求生，開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之旅。有消息稱，僅在2017年，萬達(dá)集團(tuán)拋售資產(chǎn)回血1300億元，相應(yīng)的虧損無法統(tǒng)計。

顯然，這些瘋狂投資，是王健林留下的敗筆。

輕資產(chǎn)運營與風(fēng)險

5年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，身影、聲音變小甚至一度消失的王健林，重回公眾視野，但消瘦許多。

目前，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式主要是委托管理及租賃運營。委托管理，是指萬達(dá)商管受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場，輸出品牌和管理;租賃運營，則是從業(yè)主處租賃物業(yè)，再出租給商戶，同時全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場。兩種模式下，萬達(dá)商管均不擁有商業(yè)廣場所有權(quán)。

截至今年6月底，萬達(dá)廣場有425個，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)廣場為285個，第三方的商業(yè)廣場數(shù)量為140個。

毫無疑問，輕資產(chǎn)模式之下，萬達(dá)集團(tuán)能夠規(guī)避支付土地成本及資金沉淀帶來的財務(wù)壓力。

正是在這一模式下，今年以來，王健林頻頻抄底，成為深陷困境中地產(chǎn)大佬的“救星”、“接盤俠”。坊間口碑反轉(zhuǎn)，稱王健林有先見之明，把握了政策大勢。

公開信息顯示，今年以來，王健林在全國多地頻頻現(xiàn)身。2月，萬達(dá)全面接管山西忻州田森匯，改名“忻州萬達(dá)廣場”;3月，與鑫苑簽約，全面接管多個商業(yè)項目;4月，7億元拿下建業(yè)地產(chǎn)旗下多個項目10年運營權(quán)，還拿下正榮地產(chǎn)合肥爛尾項目萬泓中心;8月，從中融信托手中買回當(dāng)年合作開發(fā)的兩個項目股權(quán)。

近日，在北京，萬達(dá)一口氣推出了落子北京的三大重點項目——東壩萬達(dá)廣場、五棵松萬達(dá)廣場及藍(lán)色港灣。

頻頻抄底、接盤，王健林上演王者歸來。但是，商業(yè)模式變換、疫情持續(xù)沖擊，輕資產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)風(fēng)險依然存在。

從港股私有化后，萬達(dá)商管開始A股IPO，如今，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股IPO。王健林極力推動萬達(dá)商管IPO上市，源于其背負(fù)著賭約。

萬達(dá)商管港股私有化時，萬達(dá)集團(tuán)和外部投資人簽訂一份對賭協(xié)議，約定萬達(dá)商業(yè)在2018年8月底前登陸A股市場，否則，分別以每年12%的單利向海外投資人、每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。2018年，萬達(dá)集團(tuán)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)作為戰(zhàn)略投資者，四大投資方以340億元收購了萬達(dá)商管約14%的私有化股份，覆蓋了上述回A的對賭協(xié)議。

萬達(dá)商管招股書顯示，2021年7月、8月，大連萬達(dá)向碧桂園物業(yè)、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機構(gòu)投資人轉(zhuǎn)讓股份并設(shè)有對賭協(xié)議，機構(gòu)投資人的投資額為380億元。除了業(yè)績承諾，還有IPO方對賭協(xié)議，若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉(zhuǎn)換為上市股份，投資者可要求大連萬達(dá)回購。

時移世易，風(fēng)云變幻。曾在資本市場上攪動風(fēng)云的螞蟻、騰訊、蘇寧、融創(chuàng)等巨鱷的境況已不及從前，若這些投資者要求回購，380億元的巨資，對于四處接盤的萬達(dá)集團(tuán)而言，是不小的壓力。

在一位投行人士看來，萬達(dá)商管此時港股IPO并不是一個好時機，港股市場調(diào)整幅度較大，且物管企業(yè)估值偏低。即便強行上市成功，萬達(dá)商管的融資可能也難以達(dá)到預(yù)期。

此外，萬達(dá)體系的萬達(dá)酒店、萬達(dá)電影經(jīng)營均承壓。

wind數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬達(dá)酒店實現(xiàn)的營業(yè)收入、凈利潤分別為3.06億元、0.55億元，同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年，其主營業(yè)務(wù)利潤為0.80億元，同比下降34.66%。

萬達(dá)電影仍然處于寒冬中，今年前三季度虧損5.33億元，同比下降283.47%，年度虧損已成定局。2015年登陸A股市場以來，其已累計虧損64.61億元。

王健林還在全國各地奔波，萬達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險不容忽視。

耗資數(shù)億2014年竣工的武漢萬達(dá)電影樂園，僅開業(yè)數(shù)月就停業(yè)至今，是王健林的一大遺憾。

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