公寓行業(yè)市場怎么樣?長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

長租公寓按照機構(gòu)和個人可分為機構(gòu)長租公寓和非機構(gòu)式長租公寓，其中個人散租仍是主要公寓提供，機構(gòu)式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

(資料圖)

從公寓行業(yè)市場競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國青年公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》分析顯示：

2023年中國公寓行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

截止到2021年，我國集中式長租公寓滲透率僅為7.4%，遠低于發(fā)達國家，同年，英國及美國集中式管理長租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%。總體來看，我國長租公寓市場還處于發(fā)展初期。

我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。預(yù)計2023年我國長租公寓市場將進入“量質(zhì)齊升”發(fā)展階段。

今年以來，中央層面繼續(xù)加大對住房租賃金融發(fā)展的支持力度，尤其對保租房REITs的支持政策進一步釋放。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，但業(yè)內(nèi)認為，保租房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對于“非改居”支持與保租房認定標準和流程的明晰將進一步提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場上的資產(chǎn)流動性。據(jù)了解，隨著各主要省市將租賃住房建設(shè)納入“十四五”規(guī)劃，國有和民間資本在金融、財稅等政策引導(dǎo)支持下持續(xù)涌入這一熱點領(lǐng)域，住房租賃市場的機構(gòu)化程度將會快速提升。世預(yù)計2030年中國住房租賃市場的集中式長租公寓滲透率將有望超過12%，達到1200萬套以上的規(guī)模。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動公寓市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

青年公寓行業(yè)作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關(guān)注。 2015 年以來，已有多個公寓企業(yè)獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業(yè)的發(fā)展。目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現(xiàn)為高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數(shù)的穩(wěn)定增長，從而帶動了國內(nèi)近幾年高校畢業(yè)生人數(shù)的提升。

隨著時代的發(fā)展，城市經(jīng)濟將會越來越繁榮，商業(yè)用地會越來越多，而未來住宅區(qū)的發(fā)展將會向城市的邊緣移動。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會作為城市商業(yè)區(qū)內(nèi)部最搶手的住房之一，即使產(chǎn)權(quán)只有40年，到期后也能夠續(xù)租，基本不需要擔心拆遷換地方等問題。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機遇。

公寓屋又可細分為排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán);公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

就我國長租公寓市場規(guī)模變動情況而言，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達17948億元，同比2020年增長16.39%。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加等因素的驅(qū)動，2022年中國租賃公寓市場的規(guī)模將進一步達到17521億元。

就國內(nèi)整體運營中的集中式長租公寓數(shù)量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長，其中非連鎖達180萬套，連鎖達80萬套。

在資本市場上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動性和可規(guī)模化三個方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類別之一。以租賃市場活躍的上海為例，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年上海投資市場完成的74單大宗交易中有15單為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。而在今年一季度錄得的13宗大宗交易中，長租公寓交易為3宗，僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公樓，成交額達28億元，超過去年成交總額的40%。

公寓行業(yè)市場前景分析

從需求端來看，高基數(shù)流動人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購+高房價提升租賃需求。長租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學生和外地務(wù)工人員，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟景氣度低背景下，2021年國內(nèi)流動人口出現(xiàn)明顯增長達3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時，最主要需求用戶仍是國內(nèi)大學畢業(yè)生，從學校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學生存在大量租房需求，隨著大學畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長，相對自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學畢業(yè)生的主流選擇之一。

今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發(fā)布了住房租賃政策，重點關(guān)注住房租賃市場監(jiān)管和市場培育。疫情對租賃企業(yè)最直接的影響是新項目拓展和開業(yè)停滯。一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態(tài)，原定開業(yè)的項目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。近幾年出臺了綜合調(diào)控政策，鼓勵集中式長租公寓的發(fā)展。預(yù)計國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發(fā)展。

隨著城市經(jīng)濟的不斷繁榮，不少白領(lǐng)都會選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費用也不用房東來出，比住宅的經(jīng)濟性要好太多。隨著時代的發(fā)展，城市經(jīng)濟將會越來越繁榮，商業(yè)用地會越來越多，而未來住宅區(qū)的發(fā)展將會向城市的邊緣移動。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著公寓行業(yè)發(fā)展進入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進入到一個全新整合階段。

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