開篇不廢話，今天主要聊兩個問題：

救市政策為什么效果明顯？

(資料圖片僅供參考)

如何看待救市對蕪湖的影響？

一

那些年我們出臺了非常多的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在我們回過來看，哪些才是真正的刀子呢？

從近期救市產(chǎn)生的效果看，真正見血的刀子就是可以切斷金融通道的政策。主要歸結(jié)為三點：

第一點，切斷或有效控制房企的融資渠道，表現(xiàn)在政策上就是著名的“三道紅線”。1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、凈負(fù)債率不得大于100%；3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

三條紅線產(chǎn)生的原因有兩個，一個是讓房企不要過度融資，以免產(chǎn)生金融風(fēng)險，這個是某大陷入危機(jī)的最大原因，另外一個是通過這種方式，逼迫房企提高周轉(zhuǎn)能力，從而降低杠桿，穩(wěn)定房價。

目前看這條緊箍咒還沒解除，未來調(diào)整的可能性非常大。

第二點，切斷不必要的買房需求，表現(xiàn)在調(diào)控上就是限購。與限售相比，限購的殺傷力更大，如果說第一點已經(jīng)限制了房企的“歪門邪道”的融資方式，那么限購確實真正遏制了房企正常的市場周轉(zhuǎn)的能力。

采取限購的直接原因是房價上漲過快，成為有錢人的收割機(jī)，進(jìn)一步壓制剛需的住房需求。因此通過限購，阻止有錢人收割樓市，這是財富分配過程中的一種方式，但也限制了房企的掙錢通道，有錢的想買，不給買，沒錢的想買，買不起。

因此就造成了限購城市的供給壓縮，最近有分析說，面對突如其來的大松綁，9月份北京供給卻不足，原因是受需求不足影響，開發(fā)商慢工出細(xì)活，導(dǎo)致9月的進(jìn)度跟不上。

第三點，直接不給漲價或者不給跌，政策表現(xiàn)為限價。市場好的時候，樓盤價格采取限漲，設(shè)定一個漲幅，3%或5%。市場不好的時候，給樓盤限跌令，房企的現(xiàn)金流都要斷了，地方還是不給降價促銷，逼得房企不得不另謀出路，謀不到出路，或者出路成本太高的，那就死翹翹了。

為什么要用這樣一種不講規(guī)律的方式處理呢？因為市場的上下游之間有一條利益鏈，在房價上是一榮俱榮，一損俱損。如果又加持了“房價不能跌”的業(yè)主和房價漲得太快的民意，限價政策出臺就順理成章，盡管不太符合一些規(guī)律。

二

對照上述三點，這一輪針對一線城市的松綁為什么取得了不錯的效果。主要有兩個點：

第一個，實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，釋放了部分需求，這部分需求在近期爆發(fā)出來，產(chǎn)生了1800套一天的火爆市場現(xiàn)象。

第二個，加杠桿了，首付的比例小了，貸款的比例大了。在房價總體不變的情況下，給買房者加了一成的杠桿。為什么降首付比要跟降低利率一道使用，就是要讓老百姓感覺占便宜了。貸款的成數(shù)多了，銀行就得利了，盡管利率下降導(dǎo)致收益變小，但總比老百姓提前還款吃不到利息要好很多。

據(jù)魚眼的觀察和預(yù)計，“認(rèn)房不認(rèn)貸”和銀行“雙降”帶來的市場繁榮可能是短暫的，大概可以勉強(qiáng)支撐起金九銀十要比過往好看一些。市場可能更期待“不認(rèn)房不認(rèn)貸”限購解除。難怪前段時間有個一線城市的住建部門的人說：“只要告訴我能動什么，工具箱一大把。”

最近看了一下市場的猜測，工具箱確實有一大把，真腦洞??！

三

以上的一套東西，對蕪湖這樣的三四線城市有什么影響嗎？

房地產(chǎn)市場還是一個圍繞“核心”創(chuàng)造價值的過程，我們現(xiàn)在所看到的火爆市場其實都是核心城市，核心市場，核心中的核心。

眼下的市場分化嚴(yán)重，我們只是看到了好的市場和市場好的一面，然后就想當(dāng)然地認(rèn)為我們也能好起來。不知道你有沒有想過，會不會有人把蕪湖的房子賣了，湊首付去大城市買房去了呢？

前幾天就遇到一個網(wǎng)友，他準(zhǔn)備把蕪湖的房子賣了，去南京買房，現(xiàn)在唯一的愿望是蕪湖房價能稍微起來一點，多掙點首付。

個例代表不了全部，但個例常常具有現(xiàn)象級的趨勢。要說這一輪救市產(chǎn)生的火爆行情，能對蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響，魚眼保持謹(jǐn)慎樂觀。

以上所言，純屬市場探討，不產(chǎn)生評價作用。

我是魚眼，下期再見！

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