作者：余飛

【資料圖】

01

全面調(diào)整已經(jīng)開啟

上周深圳二次放寬了人才房申請條件，大專學(xué)歷也有機(jī)會申請。

放寬的背后，有申請門檻太高（之前要求戶籍和本科學(xué)歷），跟風(fēng)更重要的則是冷卻的市場環(huán)境所致。

當(dāng)下全國樓市再次進(jìn)入了全面調(diào)整階段，而且這輪調(diào)整的周期不會短，我們不知道何時(shí)能夠筑底，更不知道筑底后能攀升到多高。

當(dāng)年的日本用了14年時(shí)間，香港用了7年時(shí)間。有人預(yù)測，我們這一輪調(diào)整周期時(shí)間大概是5至10年。

從目前的走勢來看，我們的確很像泡沫破滅前的日本，股市、匯市、樓市均在調(diào)整當(dāng)中。

美元與人民幣之間的換算，已經(jīng)從2021年年末的6.3沖到了目前的逼近7.3。

股市方面，上證指數(shù)則從2021年9月的3700多點(diǎn)下滑至如今的鏖戰(zhàn)3000點(diǎn)，為此官方還不惜動用了15年來不曾動用過的降低印花稅的大招。

房地產(chǎn)方面：

第一，房地產(chǎn)投資一路向下。

過去兩年，房地產(chǎn)投資增速一直為負(fù)數(shù)，也即一直在下跌，區(qū)別只有跌幅大小而已。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

第二，商品房銷售面積持續(xù)低迷。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

其中，7月商品房銷售面積為9167萬平方米，創(chuàng)2023年以來單月最低，且環(huán)比下降46.1%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

在去年跌幅已經(jīng)很大的基礎(chǔ)上，目前的銷量仍在下跌，說明當(dāng)下的樓市比去年還要冷。

從現(xiàn)狀來看，這一輪調(diào)整力度和周期會超出很多人的預(yù)期，君不見，樓市風(fēng)向標(biāo)中的深圳，已經(jīng)連續(xù)盤整了近三年時(shí)間。

02

深圳樓市失守了

深圳成交量與房價(jià)在2021年年初迎來了根本性轉(zhuǎn)變，在二手房參考價(jià)開啟之后，深圳的成交量一路下行，房價(jià)亦是一路下行。

成交量方面，深圳的新建住宅月度成交量基本都在兩三千套左右底部成交，哪怕躁動的一季度，深圳的新房也沒有能沖出底部。

平穩(wěn)時(shí)期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時(shí)期一個(gè)月賣出過8365套。

二手房方面，之前深圳的月度成交量七八千套是常態(tài)，而如今的常態(tài)則變成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收縮。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月前27天新建住宅僅網(wǎng)簽了1965套，二手房僅網(wǎng)簽了2071套。

最關(guān)鍵的房價(jià)，深圳已經(jīng)回到了2018年的水平。

目前，深圳下轄的各區(qū)房價(jià)全線下跌，而且很多房源跌幅超出了大家的想象。

位于深圳寶安中心區(qū)的某豪宅小區(qū)，日前一套96平方米二手四房成交總價(jià)為1020萬元，折合單價(jià)約為10.63萬元/平方米，無論是總價(jià)還是單價(jià)均比2021年上半年高點(diǎn)大跌約44%，且接近10.08萬元/平方米的二手房參考價(jià)。

再比如8月上旬成交一套深圳頂流學(xué)區(qū)房福田百花片區(qū)某小區(qū)成交了一套約85平方米復(fù)式兩房，總價(jià)為735萬元，折合單價(jià)約8.62萬元/平方米。

跌至8.62萬單價(jià)，你能想象之前的單價(jià)是多少嗎？

財(cái)新披露，該小區(qū)二手房價(jià)格在2020年下半年達(dá)到高點(diǎn)，當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)約45平方米的小戶型最高成交單價(jià)達(dá)20萬元/平方米左右；當(dāng)年11月，該小區(qū)一套同樣為85平方米的兩房戶型，以1226萬元總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá)14.37萬元/平方米。

8.62萬元相比于該小區(qū)最高單價(jià)20萬，下跌了57%，相比于同戶型的14.37萬高價(jià)也跳水了40%。

這樣的成交并未孤例。

第一，2021年2月深圳發(fā)布所有小區(qū)的參考價(jià)時(shí)，該小區(qū)的二手房參考價(jià)為10萬元/平方米。當(dāng)前，成交單價(jià)相較2020年高峰期已至少下跌40%左右，相比二手房參考價(jià)，也下浮了約14%。

第二，深圳的名校學(xué)區(qū)房去年以來已經(jīng)進(jìn)入了全面盤整階段。

去年樂有家披露的數(shù)據(jù)顯示，坐擁百花小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房金茂禮都，二手房價(jià)格最高時(shí)沖破了30萬元/平方米，去年3月份有業(yè)主將價(jià)格降到了13.7萬元/平方米。

根據(jù)樂有家披露，深圳的六大名校學(xué)區(qū)房中的百花片區(qū)、南二外周邊以及深高北周邊二手房成交價(jià)跌幅最大，在20%左右。

上海、北京、杭州的泡沫巨大的頂流學(xué)區(qū)房，命運(yùn)同樣如此。

6月份每日經(jīng)濟(jì)新聞就披露上海的幾個(gè)頂流學(xué)區(qū)房，如浦東新區(qū)頂流學(xué)校明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)、憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū)成為頂流學(xué)校的梅園片區(qū)，幾個(gè)均出現(xiàn)了大跳水。

杭州方面，錢塘晚報(bào)去年8月披露：

學(xué)軍小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅18.01%）、學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)學(xué)區(qū)房（降幅17.67%）、天長小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅17.11%）、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅16.46%）、安吉路小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅15.2%）。

03

漫漫調(diào)整路

房價(jià)全面進(jìn)入了盤整階段，頂流學(xué)區(qū)房價(jià)格則是首當(dāng)其沖，先跌為敬。

頂流學(xué)區(qū)房之所以跌幅更大主要是因?yàn)榕菽?，另一方面則是人口基本面的改變。

當(dāng)年為了加速城市化進(jìn)程，官方將教育、醫(yī)療等公共資源與住房實(shí)行捆綁。

民眾想要獲得好的醫(yī)療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學(xué)校，就必須買房。

轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。當(dāng)房子與教育資源捆綁的時(shí)候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。

在這種制度之下，學(xué)位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學(xué)校。資本也看到了這個(gè)利潤點(diǎn)，所以炒作資本也不斷涌入。頂流學(xué)區(qū)房變成了天價(jià)學(xué)區(qū)房。

但是，目前城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)進(jìn)入了低速階段。

2022年中國城鎮(zhèn)化率較2021年僅增加0.5%，這意味著中國的城市化速率告別了高速階段，進(jìn)入了緩慢階段。

另一方面，我們的人口已經(jīng)見頂，去年全國人口減少了85萬人。更重要的是，我們的新生兒人口去年跌破了1000萬，只有956萬。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

機(jī)構(gòu)預(yù)測今年可能跌破800萬。

人口是樓市的基石，新生兒人數(shù)不斷下降，首當(dāng)其沖的便是學(xué)區(qū)房。

這一點(diǎn)，我們與當(dāng)年的日本又極度吻合。

教育部之前公布的數(shù)據(jù)顯示，幼兒園與小學(xué)的關(guān)停潮已經(jīng)在上演。

2022年幼兒園022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所，下降1.90%。學(xué)前教育在園幼兒4627.55萬人，比上年減少177.66萬人，下降3.70%。

2022年全國共有普通小學(xué)14.91萬所，比上年減少5162所，下降3.35%。另有小學(xué)教學(xué)點(diǎn)7.69萬個(gè)，比上年減少6690個(gè)。小學(xué)階段招生1701.39萬人，比上年減少81.19萬人，下降4.55%；在校生1.07億人，比上年減少47.88萬人，下降0.44%。

新生兒人數(shù)減少，對幼兒園和小學(xué)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：教育部

而按照新生兒數(shù)據(jù)推演，未來對中學(xué)、高中乃至大學(xué)的影響，也會第次上演。初中的影響會在2030年左右出現(xiàn)，高中的影響會在2033年左右出現(xiàn)。

隨著人口轉(zhuǎn)向加速，新生兒人口持續(xù)減少，再疊加如今全球的局勢演變和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房價(jià)調(diào)整之路，漫漫。

本號再次強(qiáng)調(diào)，對目前的房價(jià)不要抱有任何幻想：

高位站崗的炒房客，能現(xiàn)在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客，應(yīng)該見好就收，否則當(dāng)初憑運(yùn)氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

至于剛需買房，不急的話，大可繼續(xù)觀望。著急的話，可以買，擺好心態(tài)就行。

關(guān)鍵詞：