前段時(shí)間，我們向廣大粉絲們推薦了幾條蘇州的Citywalk路線(xiàn)，來(lái)發(fā)現(xiàn)蘇州的美。

【資料圖】

除了富有千年古韻的姑蘇區(qū)古城區(qū)，同樣擁有悠久歷史和人文氣息的吳中區(qū)也受人青睞。

悠悠吳地，承載著江南的記憶：天平山、靈巖山、穹窿山，山山青綠；太湖、石湖、尹山湖，湖湖風(fēng)雅......

山水俊秀，吳中區(qū)的城市現(xiàn)代發(fā)展也展現(xiàn)著蓬勃的生機(jī)。

即將到來(lái)的蘇州五批次土拍中吳中區(qū)就即再將出讓2宗地塊，分別位于吳中太湖新城和城南板塊。

壹

吳中城南

Cric Suzhou

-梧桐街東53號(hào)地塊-

蘇地2023-WG-53號(hào)地塊位于吳中經(jīng)開(kāi)區(qū)城南街道興昂路北側(cè)、梧桐街東側(cè)，占地約3.05萬(wàn)㎡，容積率1.4，起拍總價(jià)60692萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)14200元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2000元/㎡。

地塊雖然距城南板塊中心有所距離，但靠近石湖景區(qū)，周邊生活氛圍也較為濃厚。

地塊西側(cè)即是友新快速路，自駕出行可快速到達(dá)全城，不遠(yuǎn)處還有軌交4號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)；一路之隔的就是石湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)與附屬幼兒園，未來(lái)就學(xué)也很方便；南側(cè)就是蘇悅匯商業(yè)廣場(chǎng)，可以滿(mǎn)足日常的購(gòu)物消費(fèi)。

梧桐街周邊片區(qū)已經(jīng)很久沒(méi)有新房供應(yīng)了，周邊二手房成交較為火熱，如越湖家天下、首開(kāi)國(guó)風(fēng)華府等近90天成交都在10套左右，其成交均價(jià)都在2.2-2.3萬(wàn)元/㎡。

從容積率來(lái)看，地塊容積率最高為1.4，未來(lái)也或?qū)⒋蛟煲匝蠓繛橹鞯?strong>改善社區(qū)。

貳

吳中太湖新城

Cric Suzhou

-五湖路北52號(hào)地塊-

蘇地2023-WG-52號(hào)位于吳中太湖新城塔韻路以東、五湖路以北，就在灣東幼兒園西側(cè)。地塊占地約3.5萬(wàn)㎡，容積率1.8，起拍總價(jià)107974萬(wàn)元，起拍樓面地價(jià)17000元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目裝修交付，且裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡。

地塊位于吳中太湖新城核心居住片區(qū)，周邊配套也較為完善。

交通方面，軌交4號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)蘇州灣北站距離地塊約900m；商業(yè)方面，周邊有近期開(kāi)業(yè)的蘇州灣中心廣場(chǎng)，永旺夢(mèng)樂(lè)城也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可以滿(mǎn)足居民大部分購(gòu)物需求；教育方面，項(xiàng)目一路之隔就是灣東幼兒園，華中師范大學(xué)蘇州實(shí)驗(yàn)中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)伺。

目前吳中太湖新城的房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定維持在3萬(wàn)+/㎡，最高的備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到約3.45萬(wàn)元/㎡，板塊新房競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，板塊在售加上待售的項(xiàng)目有近10個(gè)之多。

地塊容積率為1.8，未來(lái)預(yù)計(jì)打造小高層+高層組團(tuán)產(chǎn)品，加上其裝修標(biāo)準(zhǔn)，太湖新城又將再添一座改善大平層新盤(pán)。

吳中城南與太湖新城這兩大板塊，一個(gè)是“老牌核心”，一個(gè)則是“新晉王牌”；一個(gè)是老蘇州的情懷，一個(gè)是又是走向未來(lái)的新城......人們也時(shí)不時(shí)地將這兩個(gè)板塊進(jìn)行對(duì)標(biāo)。

從整體規(guī)劃來(lái)看，吳中太湖新城無(wú)愧“王牌板塊”的稱(chēng)號(hào)，官方賦予其“世界級(jí)創(chuàng)新湖區(qū)”的發(fā)展愿景，“科創(chuàng)圈帶重要節(jié)點(diǎn)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心承載區(qū)、城市高端功能區(qū)、城市新中心”的發(fā)展定位，其得到的關(guān)注度和政策傾斜度也明顯高于吳中城南板塊。

但從生活配套的完善度以及生活便利度、城市界面等方面，分析師認(rèn)為兩大板塊還是各有優(yōu)劣的。

論交通商業(yè)配套

吳中城南更醇熟完善

吳中城南板塊有著地理位置方面的天然優(yōu)勢(shì)，它處在蘇州的腹心位置，與姑蘇城連接緊密，交通便捷度在蘇州市區(qū)都是排在前位。

板塊擁有軌交2號(hào)、3號(hào)和4號(hào)線(xiàn)和在建7號(hào)線(xiàn)，還有西環(huán)南延、東環(huán)南延、吳中大道三條城市快速路。

而吳中太湖新城的交通仍有待完善，板塊只有一條地鐵4號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)，設(shè)置了3個(gè)站點(diǎn)，覆蓋范圍明顯不足。自駕出行方面，僅一條友新快速路的壓力也比較大。

商業(yè)方面，吳中城南商業(yè)發(fā)展起步較早，有著東吳龍湖天街，吳中天虹購(gòu)物中心（在建）等高端商業(yè)，還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吳中商城、碧波農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，品類(lèi)較為豐富。

吳中太湖新城一直堅(jiān)持著“先配套后居住”的發(fā)展模式，吳中永旺夢(mèng)樂(lè)城、蘇州灣地下空間等高端商業(yè)體均已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

但其一大痛點(diǎn)是新商業(yè)招商情況較為緩慢，像蘇州灣地下空間，早在2021年10月就傳出即將開(kāi)業(yè)的消息，結(jié)果到歷經(jīng)數(shù)次改名，今年6月才迎來(lái)開(kāi)放，剛開(kāi)業(yè)時(shí)還有許多商鋪仍在裝修。

教育資源

展現(xiàn)“王牌”板塊野心

從教育資源的投入，就展現(xiàn)出吳中太湖新城的發(fā)展“野心”。

板塊規(guī)劃了22余所學(xué)校，并且在2021年，吳中區(qū)與華中師范大學(xué)教育集團(tuán)正式簽訂合作辦學(xué)協(xié)議，將華中師大優(yōu)秀師資力量引入?yún)侵刑鲁?，目前華東師范大學(xué)蘇州灣實(shí)驗(yàn)小學(xué)已投用。

華中師大蘇州實(shí)驗(yàn)中學(xué)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全面封頂，預(yù)計(jì)今年年底可以完工交付，學(xué)校將由華中師范大學(xué)第一附屬中學(xué)全面托管運(yùn)行。

此外，今年吳中太湖新城又新增了一座9年制學(xué)校，可以明顯看出板塊的教育實(shí)力和存在感不斷提升。

而城南板塊“拿得出手”的名校就較少了，板塊內(nèi)碧波實(shí)驗(yàn)小學(xué)、碧波中學(xué)等只能算是吳中區(qū)的老牌名校，教育資源較吳中太湖新城來(lái)說(shuō)還是較弱的。

兩個(gè)板塊都有產(chǎn)業(yè)賦能

兩個(gè)板塊近年來(lái)都在積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力、為樓市發(fā)展提供支撐。

城南板塊規(guī)劃了東吳產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，主要包括生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、裝備制造為主，形成了以維信電子、賽騰精密、吳中醫(yī)院為引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)集群。

吳中太湖新城則著力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，致力打造全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和引領(lǐng)區(qū)。目前已有阿里巴巴蘇州數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地、科沃斯機(jī)器人、快手電競(jìng)總部等多家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入駐。

生態(tài)宜居與城市界面

吳中太湖新城更優(yōu)秀

吳中太湖新城板塊地標(biāo)級(jí)配套豐富，可以說(shuō)現(xiàn)代化與生態(tài)宜居性高度并行。

全國(guó)單體規(guī)模最大的地下空間蘇州灣地下空間、全國(guó)首個(gè)、全球第3個(gè)360劇場(chǎng)、蘇州灣中心廣場(chǎng)等地標(biāo)建筑，直線(xiàn)拉升了板塊的都市感。

同時(shí)，身傍太湖也是吳中太湖新城的先天優(yōu)勢(shì)，使其生態(tài)資源上超越了蘇州其他眾多板塊。

吳中城南板塊雖然也有石湖等優(yōu)秀的生態(tài)資源，但整體城市界面略顯雜亂，仍是板塊一大短板。板塊內(nèi)部老廠(chǎng)房林立，同時(shí)拆遷工作的推進(jìn)速度較為緩慢。在寒山聞鐘上關(guān)于類(lèi)似問(wèn)題也一直有吐槽，城南板塊城市界面還有很大的提升空間。

綜上所述，城南板塊和吳中太湖新城在功能配套來(lái)看是各有千秋的。

從樓市角度看，我們也能發(fā)現(xiàn)兩大板塊也具有一定的相似性與不同之處。

縱觀兩個(gè)板塊內(nèi)在售、待售項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)近年來(lái)，吳中城南與吳中太湖新城板塊項(xiàng)目房?jī)r(jià)走高的同時(shí)，新盤(pán)產(chǎn)品戶(hù)型尺度都有進(jìn)階。

吳中城南板塊自2020年開(kāi)始迎來(lái)新房爆發(fā)式供應(yīng)，綠城、中建、中交、萬(wàn)科等品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐板塊，產(chǎn)品主要為高層與小高層，期間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

到2022年，板塊供應(yīng)開(kāi)始逐漸減少，價(jià)格也趨向穩(wěn)定，目前萬(wàn)科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等老盤(pán)價(jià)格都在2.8-2.9萬(wàn)元/㎡，所剩房源均不多了。

今年，城南純洋房高端改善項(xiàng)目龍湖云河頌入市，項(xiàng)目起步戶(hù)型就在178㎡，備案均價(jià)達(dá)3.45萬(wàn)元/㎡，板塊成功站上“3”字頭，項(xiàng)目吸引了一眾地緣高端改善客群，在傳統(tǒng)樓市淡季成功熱銷(xiāo)。

龍湖在城南打造的另一個(gè)洋房+小高層項(xiàng)目，龍湖御湖鏡起步戶(hù)型也在114㎡，可以看出尺度也有所進(jìn)階，項(xiàng)目入市后均價(jià)能否突破3萬(wàn)元/㎡也是一大看點(diǎn)。

同時(shí)，今年第三批次土拍中出讓的恒邦置地城南28號(hào)地塊，容積率也僅1.6，即將出讓的梧桐街東53號(hào)地塊容積率也僅1.4。可以看出，接下來(lái)的城南板塊產(chǎn)品正在由剛改、首置向改善、高端改善方向過(guò)渡。

作為吳中區(qū)樓市“王牌”的吳中太湖新城，板塊客群則全面偏向高端改善。

近年來(lái)板塊城市資源配套不斷兌現(xiàn)，板塊價(jià)值備受市場(chǎng)認(rèn)可，房?jī)r(jià)也不斷走高，同時(shí)產(chǎn)品戶(hù)型與裝修標(biāo)準(zhǔn)近年來(lái)的提升也更加明顯。

目前板塊成交均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站在“3”字頭，同時(shí)放眼吳中太湖新城，可以說(shuō)200㎡以上戶(hù)型近乎比比皆是，目前在售的中建三局·太澤之星、大家東望都有超過(guò)200㎡的戶(hù)型，中信泰富玖著云庭也有建面約190㎡的戶(hù)型。

而待入市的仁恒濱湖灣的起步面積就已經(jīng)是約156㎡，世紀(jì)金源鏡湖源筑起步面積也在約143㎡，兩個(gè)項(xiàng)目都有建面約200㎡及以上的戶(hù)型......未來(lái)還有數(shù)個(gè)改善大平層即將入市，板塊競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈。

所以整體而言，吳中城南的新盤(pán)起步門(mén)檻比吳中太湖新城要低，總價(jià)也較為友好一些，但大面積產(chǎn)品也較少，無(wú)法進(jìn)行選擇與對(duì)比。

客群方面，因區(qū)位優(yōu)勢(shì)，城南板塊整體而言購(gòu)房較為需求穩(wěn)定，多自住購(gòu)房需求為主，客群大部分都是地緣客戶(hù)，以及部分姑蘇主城與園區(qū)獨(dú)墅湖外溢客群。

吳中太湖新城新房的購(gòu)房客群主要以改善自住為主，同時(shí)包括一些關(guān)注板塊的規(guī)劃以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?strong>投資客。

總的來(lái)說(shuō)，擁有高規(guī)劃起點(diǎn)的吳中太湖新城正處于一個(gè)發(fā)展上升階段，并且勢(shì)頭正猛，去年?yáng)|太湖隧道、蘇州灣隧道的啟動(dòng)建設(shè)，市域一體化的發(fā)力之下，也讓太湖新城的整體發(fā)展有了更多的延伸，板塊價(jià)值也將得到進(jìn)一步的提升。

如果帶有一定投資兼改善置業(yè)目的，同時(shí)更傾向大面積高端改善產(chǎn)品，那么吳中太湖新城的世界級(jí)湖區(qū)規(guī)劃則更有發(fā)展空間，并且吳江太湖新城產(chǎn)品選擇面也更廣。

但需要正視的是，目前吳中太湖新城“人氣”確實(shí)稍顯不足，從城市配套運(yùn)營(yíng)來(lái)看，也稍欠火候。加快高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，提高城市活力也是當(dāng)前吳中太湖新城的主要任務(wù)，新城建設(shè)道阻且長(zhǎng)。

另一方面，目前城南板塊雖然較吳中太湖新城來(lái)說(shuō)發(fā)展較為緩慢，但這里各項(xiàng)配套設(shè)施完善，“煙火氣”十足。

如果是偏向自住，在園區(qū)、姑蘇區(qū)等靠近城南板塊區(qū)域工作的話(huà)，吳中城南板塊確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，畢竟居住在蘇州的幾何中心，去哪里都較方便。

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