今年以來(lái)，樓市大動(dòng)蕩，有好有壞。好消息之一，是出臺(tái)了一些短期利好政策，其中包括下調(diào)房貸利率到4%以下。面對(duì)這個(gè)利好，幾家歡喜幾家愁，沒(méi)買(mǎi)房的高興，剛買(mǎi)房的苦惱，想提前還貸的糾結(jié)。

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今年還流行“提前還貸”，道理很簡(jiǎn)單，以前房貸利率六個(gè)多點(diǎn)，現(xiàn)在只有三四個(gè)點(diǎn)，如果提前還掉貸款，一正一反，當(dāng)即省了三個(gè)點(diǎn)。省了就是賺了，100萬(wàn)貸款省3%，一年就能省3萬(wàn)。就業(yè)如此慘淡，3萬(wàn)可養(yǎng)活一個(gè)人。另外，經(jīng)營(yíng)慘淡，提前還貸，不敢負(fù)債，減輕未來(lái)生存的壓力。

那么，提前還貸，是對(duì)還是錯(cuò)呢？銀行內(nèi)部人士提醒：有些人提前還貸是賺了，有些人不了解情況，就可能是在給銀行“白送錢(qián)”，還誤以為是自己賺了。

【1】為什么要提前還房貸？

對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，一般都是砸鍋賣(mài)鐵付個(gè)首付，然后慢慢還幾十年房貸。三年口罩影響，很多人失業(yè)或降薪，無(wú)法按時(shí)還貸。關(guān)鍵是房貸利率大降，對(duì)沒(méi)買(mǎi)房的人是利好，對(duì)剛買(mǎi)房的人是糾結(jié)。

房貸利率一正一反，差價(jià)不少，提前還貸，可以減輕還貸的壓力。提前還貸，可以防止未來(lái)的負(fù)債壓力，預(yù)防房貸利率進(jìn)一步下降，應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。

【2】該不該提前還貸呢？

該不該提前還房貸呢？家家都有一本難念的經(jīng)，公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理。首先，要看你的貸款利率和所選擇的還款方式。

購(gòu)房者選擇的是商業(yè)性貸款，通常是先繳納首付，剩下款項(xiàng)以貸款的方式償還，還款方式有等額本息和等額本金兩種。

一般人會(huì)選擇等額本息的還款方式：扣款金額在整個(gè)還款期間內(nèi)是固定的，越往后，利息在扣款中的比例越降低，本金比例逐漸上升。還款前期，償還的都是利息，就算提前還貸也等于是在給銀行白送錢(qián)。

另外，你還要仔細(xì)看看《貸款合同》，比如，有些銀行約定你提前還房貸等于提前終止房貸合同，會(huì)收取違約金，有的銀行則沒(méi)有。

還有一種情況，如果你使用了住房公積金貸款，特別是用了國(guó)管住房公積金，貸款利率非常低，而且長(zhǎng)期從住房公積金里支出，并不影響你利用工資生活。且，長(zhǎng)期固定安全的理財(cái)收益就能跑贏貸款利率，這種情況就盡量不要提前還貸。

【3】因人而異進(jìn)行還貸。

（1）等額本金還款期已過(guò)1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。越到后期，所剩本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果已還款超過(guò)1/3了，說(shuō)明已還近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

（2）等額本息還款已到中期的。等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

（3）用住房公積金貸款或貸款時(shí)有折扣的。比如，在國(guó)管公積金和市管公積金中，會(huì)享受較低的貸款利率。在某些時(shí)候，有些銀行會(huì)搞貸款優(yōu)惠活動(dòng)，給出了較低的利率。你已經(jīng)享受了較低的利率和較大折扣的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在處于降息通道，余錢(qián)不要提前還貸，安全理財(cái)更劃算。

（4）如果你貸的是較高利率的商業(yè)貸款，手上有一些余錢(qián)，沒(méi)有合適的投資渠道（銀行存款利率太低，股市虧損風(fēng)險(xiǎn)太大），閑置資金無(wú)法獲得較高收益，也無(wú)法在通貨膨脹的壓力下保值增值，提前還房貸在一定程度上節(jié)省了財(cái)務(wù)支出。

（5）如果你的還款能力較弱，手上沒(méi)有較大資金提前還貸，原則上不要借錢(qián)去提前還房貸，這樣的風(fēng)險(xiǎn)比較大。家庭留有應(yīng)急儲(chǔ)備金的，也不要用來(lái)提前還房貸，一旦出現(xiàn)突發(fā)情況就沒(méi)錢(qián)應(yīng)急了。

PS：以上都是大原則、大框架的意見(jiàn)，還有一些小技巧，僅供參考：

（1）不要全部提前還貸。每月至少保留1000元的還款額，利用房貸抵個(gè)稅的政策，根據(jù)收入情況能抵3%-45%的個(gè)稅，這一點(diǎn)就跑贏了大多數(shù)理財(cái)收益。

（2）保留每月還款額要覆蓋每月公積金。公積金的年息僅為1.5%，通過(guò)還貸抵扣，使公積金變?yōu)榱鲃?dòng)資金，用于理財(cái)、投資或應(yīng)急，收益明顯。

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