文/謝逸楓

8月14日晚，一張“南昌縣住房保障中心關(guān)于欣光花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作的函”的圖片流傳于網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于地方政府發(fā)函要求解聘房地產(chǎn)銷(xiāo)售“拖后腿”團(tuán)隊(duì)一瞬間掀起市場(chǎng)熱議，并且提出函件的合理性質(zhì)疑。

8月15日下午，南昌縣住房保障中心回應(yīng)媒體采訪時(shí)稱：“此前的確發(fā)過(guò)相關(guān)工作函”，我們發(fā)給企業(yè)，是要他們督促營(yíng)銷(xiāo)公司，開(kāi)動(dòng)腦筋、加大宣傳，加快銷(xiāo)售的速度，我覺(jué)得我們沒(méi)做錯(cuò)什么。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好的時(shí)候，就敦促他們想辦法”。

(資料圖片僅供參考)

從“函件”出發(fā)點(diǎn)看，可謂是用心良苦。目的是鼓勵(lì)房企加大促銷(xiāo)力度，把房子銷(xiāo)售出去。一方面是盡快落實(shí)家庭、購(gòu)房消費(fèi)、人才購(gòu)房補(bǔ)貼，推進(jìn)房票安置試點(diǎn)。一方面是提振市場(chǎng)信心，增穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)銷(xiāo)售整體回暖。

從“函件”內(nèi)容看，更多的不是鼓勵(lì)，不光是警告、批評(píng)，還對(duì)房企的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與管理提出了質(zhì)疑并且建議懲罰，其表述的“對(duì)銷(xiāo)售不力的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)整、約談、解聘”措詞非常嚴(yán)格，大有下達(dá)命令的問(wèn)責(zé)式發(fā)函。

從出購(gòu)房補(bǔ)貼政策的政府部門(mén)、監(jiān)督政策的實(shí)施主體看， 房企的營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售不力這事兒歸住建局管，不歸住房保障中心管。因此，住房保障中心確實(shí)是越俎代庖，管得過(guò)頭過(guò)寬了，非常不利房企開(kāi)展經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、管理的工作，不利房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

從筆者角度看，盡管地方政府的“函件”措辭嚴(yán)厲，管的稍微過(guò)了頭，有插干預(yù)房企經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)、管理的嫌疑，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律與經(jīng)營(yíng)規(guī)則，卻是關(guān)心則亂。政府都這樣努力，房子還是賣(mài)不好，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有理由對(duì)“函件”發(fā)牢騷。

如此高調(diào)的發(fā)函問(wèn)責(zé)房企，這在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中確是罕見(jiàn)。盡管是政府層面監(jiān)管房企落實(shí)政策效果的舉措，卻是存在干預(yù)房企經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)、管理的行為，非常不符合市場(chǎng)，不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

政府發(fā)要求解聘房企銷(xiāo)售“拖后腿”團(tuán)隊(duì)的“函件”，實(shí)際上是非常典型的管控“拖后腿”現(xiàn)象。一方面是說(shuō)明地方政府重視政策的落實(shí)，短期希望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，提振信心，穩(wěn)定預(yù)期。另一方面是問(wèn)責(zé)房企的營(yíng)銷(xiāo)工作“不給力”。

與其他樓盤(pán)銷(xiāo)售火熱相比較，該樓盤(pán)銷(xiāo)售低迷，但是不能簡(jiǎn)單地把該樓盤(pán)的房子賣(mài)不出去歸咎于營(yíng)銷(xiāo)“不給力”，這不是最關(guān)鍵的。不僅僅是房企的“銷(xiāo)售不力”、營(yíng)銷(xiāo)工作“不給力”，真正的根本原因在于四個(gè)方面。

其一是樓盤(pán)自身的因素。從樓盤(pán)位置來(lái)看，地段偏偏，并且配套不全。不是位于南昌市南昌縣地鐵沿線，也不是市區(qū)位置。同時(shí)周?chē)鷽](méi)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、生活、娛樂(lè)配套。

其二是市場(chǎng)的因素。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)多月的下降，連南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于調(diào)整期，總之房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)全國(guó)一樣。不要是一個(gè)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、金融、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都不在優(yōu)勢(shì)。

其三是政策的因素。家庭、購(gòu)房消費(fèi)、人才購(gòu)房補(bǔ)貼，推進(jìn)房票安置試點(diǎn)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展文件，在補(bǔ)貼力度上看，不大。由于沒(méi)有房貸首付、利率、稅費(fèi)的三低配套政策配合，政策效果自然一般。

其四是價(jià)格的因素。該樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格在本區(qū)域看，屬于中高的。如果把樓盤(pán)的價(jià)格調(diào)整，打個(gè)六、七折銷(xiāo)售，肯定是銷(xiāo)售火爆。問(wèn)題是地方政府、同區(qū)域的開(kāi)發(fā)商，前期的業(yè)主會(huì)贊同嗎，以往的經(jīng)驗(yàn)看，非常難。

目前全國(guó)各地正在全力拼經(jīng)濟(jì)、拼政策，出臺(tái)新一輪購(gòu)房政策，對(duì)住需求刺激，積極引導(dǎo)購(gòu)房需求釋放。在出鼓勵(lì)購(gòu)房政策的同時(shí)，應(yīng)該及時(shí)出相關(guān)的配套政策，并且房企要積極的在價(jià)格上調(diào)整配合。

否則，單純的房企營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)“臨陣換帥”、“警告”、“問(wèn)責(zé)”，絕對(duì)不是解決樓盤(pán)銷(xiāo)售低迷、庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}的最好措施。嚴(yán)格意義上講，相關(guān)部門(mén)“管過(guò)頭”的行為，可能違反相關(guān)規(guī)定，不理于房企樓盤(pán)銷(xiāo)售工作的合理推進(jìn)。

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