最近的樓市發(fā)展有點(diǎn)兒詭異，一方面是頻繁出臺(tái)的重量級(jí)利好，另一方面，則是一直波瀾不驚的成交數(shù)據(jù)……

但你說(shuō)市場(chǎng)就這樣了？看這政策走勢(shì)也不像，如果說(shuō)市場(chǎng)即將起勢(shì)，至少到訪應(yīng)該有些起色??？未來(lái)究竟如何，可能很多人都覺(jué)得“摸不準(zhǔn)脈”了，但上網(wǎng)問(wèn)問(wèn)“專家”吧，這些專家們一邊鼓吹現(xiàn)在應(yīng)該買房，一邊又在勸人賣房，也著實(shí)讓人捉摸不透，這個(gè)當(dāng)口，我到底應(yīng)該如何看待我的房子？

看破“老破小”的最終命運(yùn)

(相關(guān)資料圖)

老破小的最終命運(yùn)會(huì)走向哪里？拆遷？賤賣？這還是要從人口結(jié)構(gòu)說(shuō)起。

我們這里說(shuō)的老破小，是城市中心的、沒(méi)有物業(yè)加持的、房齡在20年以上的、沒(méi)有學(xué)區(qū)等附加價(jià)值加持的一部分房源。

首先，從持有比例來(lái)講，老破小人均持有的比例會(huì)越來(lái)越高。

這部分房源多建成于上世紀(jì)90年代，彼時(shí)置業(yè)安家的年輕人，如今早已搬入新居，而這套當(dāng)年創(chuàng)業(yè)的回憶，更多的是會(huì)留給子女處置。

沈陽(yáng)不僅獨(dú)生子女比例高，而且老齡化相對(duì)明顯，因此本地年輕人，人均持有老破小的套數(shù)其實(shí)還是比較高的。尤其是對(duì)于本地家庭而言，基本年輕子女手里，都會(huì)有1-2套父母留下的老破小。

其次，老破小持有成本會(huì)越來(lái)越高。

今年，沈陽(yáng)供熱基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的話題引發(fā)了網(wǎng)友的激烈討論，很多持反對(duì)意見(jiàn)的網(wǎng)友其實(shí)都是“多房家庭”，即使只繳納15%，如果套數(shù)較多，也是一筆較為明顯的額外支出了。

而一旦房產(chǎn)發(fā)生過(guò)戶，各種稅費(fèi)也是一筆可觀的數(shù)字，未來(lái)一旦房產(chǎn)稅開(kāi)征，那么持有成本也會(huì)隨之進(jìn)一步增加。

再次，老破小的居住功能也會(huì)隨著房齡的增加而消失

我們說(shuō)過(guò)，我們討論的老破小，多為沒(méi)有物業(yè)維護(hù)的棄管小區(qū)，而這種小區(qū)除了相關(guān)部門“老舊小區(qū)改造”時(shí)會(huì)有維護(hù)外，幾乎沒(méi)有任何的維護(hù)保養(yǎng)，自然老化的速度也更快。

對(duì)于沈陽(yáng)這類“百萬(wàn)可住市中心”的城市而言，老破小在“價(jià)格”方面可能都要失去競(jìng)爭(zhēng)力了，又何談“價(jià)值”呢？

最后，多中心格局下，失去“地段”優(yōu)勢(shì)，老破小再無(wú)“殺手锏”

也許會(huì)有人說(shuō)，老破小即使再破，但只要占據(jù)核心地段，那么它的價(jià)值就鎖定在了土地價(jià)值上，是有“下限”的。

事實(shí)則不然。

以沈陽(yáng)為例，沈陽(yáng)是一座正在從單一中心模式向多中心模式發(fā)展的城市。我們過(guò)往所說(shuō)的優(yōu)質(zhì)地段，無(wú)非是教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)配套的齊全。而隨著城市逐步多中心化，新興板塊的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)都會(huì)被逐步配齊。

而當(dāng)這些新興板塊以更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更全面的商業(yè)配套、更便捷的交通路網(wǎng)、更高端的醫(yī)療配套向老城區(qū)發(fā)起攻擊時(shí)，最不堪一擊的，就是沒(méi)有任何其它附加價(jià)值的老破小了。

老破小命運(yùn)不言而喻 是去是留終有論斷

綜合來(lái)看，未來(lái)的老破小，持有成本可能會(huì)越來(lái)越高，流通性會(huì)越來(lái)越差，市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品“供大于求”的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越明顯。

眾所周知，供需關(guān)系會(huì)改變價(jià)格走勢(shì)，而老破小的未來(lái)市場(chǎng)幾乎可以“一眼望穿”。

說(shuō)到這里，也會(huì)有朋友說(shuō)，只要沈陽(yáng)的人口一直是正向增長(zhǎng)的，那么老破小就還有未來(lái)。

我要說(shuō)的是，此前的幾次座談會(huì)上，已經(jīng)有多位專家對(duì)于沈陽(yáng)新房市場(chǎng)的置業(yè)人群進(jìn)行了詳盡的分析，數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)新房市場(chǎng)的置業(yè)主力都是外來(lái)人口，而這部分客群，更青睞于口碑好、品質(zhì)優(yōu)的頭部房企開(kāi)發(fā)建設(shè)的兩室、三室產(chǎn)品，二手房尚且?guī)缀醪辉谥髁鬟x擇，何況二手老破小？

其實(shí)，這也是為什么，很多業(yè)內(nèi)人士都會(huì)將老破小歸類為“不良資產(chǎn)”，甚至?xí)⒁徊糠治飿I(yè)服務(wù)較差、園區(qū)維護(hù)較差的項(xiàng)目也劃入“不良資產(chǎn)”的原因。

看到這里，對(duì)于自己手中的閑置房產(chǎn)，哪些該“斷舍離”，哪些可以繼續(xù)持有，也許大家也都“有數(shù)”了吧。

關(guān)鍵詞：