近兩三年，有很多關(guān)于房屋執(zhí)行糾紛的讀者向我們咨詢相關(guān)房屋問(wèn)題，在整個(gè)過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)了法院審理思路的轉(zhuǎn)變——盡可能不產(chǎn)生群眾維權(quán)事件轉(zhuǎn)向了保護(hù)購(gòu)房人利益。

(資料圖片)

下文我們以最高院案例研究室編纂的《2022年人民法院典型案例匯編》中的一項(xiàng)案例進(jìn)行解釋?！救绻钠髽I(yè)或者您本人存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)或者糾紛，可以直接私信留言進(jìn)行咨詢（留言請(qǐng)直接表述您的問(wèn)題或聯(lián)系方式，我們看到后會(huì)第一時(shí)間回復(fù)）?！?/p>

一、基本案情：已購(gòu)但尚未過(guò)戶的房屋被開發(fā)商債主申請(qǐng)執(zhí)行

小韓與某房地產(chǎn)公司借款合同糾紛一案青海省西寧中院受理后因小韓申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全，該院于2015年查封了某房地產(chǎn)公司名下40套房產(chǎn)。該案經(jīng)審理后，判決某房地產(chǎn)公司向小韓償還借款本息共計(jì)1560萬(wàn)元。

判決生效后，因某房地產(chǎn)公司未按期還款，小韓向西寧中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，西寧中院于2019年4月作出執(zhí)行裁定，拍賣涉案房產(chǎn)。

案外人小馬得知拍賣公告后，對(duì)其中的1221室房屋提出執(zhí)行異議，原來(lái)，早在2013年小馬就與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書，并按照認(rèn)購(gòu)書以現(xiàn)金方式支付了全部?jī)r(jià)款。

二、審理過(guò)程：青海高院二審改判，保護(hù)購(gòu)房人小馬的利益

西寧中院在處理執(zhí)行異議時(shí)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書中表示小馬和某房地產(chǎn)公司還需要另行簽訂商品房買賣合同，并且涉案房屋到2019年也沒(méi)有交房，裁定駁回了小馬的執(zhí)行異議。

小馬不服，于是又向西寧法院提出了執(zhí)行異議之訴。

西寧中院經(jīng)審理認(rèn)為，本案情形應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若十問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條審查小馬作為商品房消費(fèi)者是否享有物權(quán)期待權(quán)，是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

西寧中院認(rèn)為《房屋認(rèn)購(gòu)書》不是正式合同，并且小馬名下有其他房屋可供居住，所以不應(yīng)該認(rèn)為小馬和某房地產(chǎn)公司之間有正式的房屋買賣關(guān)系，駁回了小馬的請(qǐng)求。

小馬不服上訴。

青海省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，第一，鑒于小馬和某房地產(chǎn)公司的合同簽訂在前，并且公司與小馬簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》有效，《房屋認(rèn)購(gòu)書》明確了雙方當(dāng)事人的名稱、商品房的位置、具體房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式，小馬支付了全部?jī)r(jià)款并且房屋鑰匙已經(jīng)交給了小馬（只是由于客觀原因房屋沒(méi)通水電煤氣，小馬沒(méi)有實(shí)際居?。@種情況應(yīng)該視為雙方買賣合同已實(shí)際履行。第二，涉案房屋沒(méi)有竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致小馬無(wú)法過(guò)戶，不是小馬的過(guò)錯(cuò)。

因此，青海高院改判撤銷一審判決，改判“不得執(zhí)行涉案1221室房產(chǎn)，并解除保全措施”。

三、律師分析

青海高院改判的基礎(chǔ)，其實(shí)是法院審判思路的轉(zhuǎn)變。

類似案件一旦開了第一件類案口，后續(xù)將會(huì)引發(fā)同地區(qū)大批量同類訴訟，基于穩(wěn)定因素考慮，在審理中這類案件在基層法院、中院審理時(shí)會(huì)傾向于保護(hù)已有判決的公司債權(quán)人，而不是購(gòu)房人，但是高院出于保護(hù)購(gòu)房人的態(tài)度進(jìn)行了保護(hù)，因?yàn)檫@樣才能真正意義上保護(hù)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)?！救绻钠髽I(yè)或者您本人存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)或者糾紛，可以直接私信留言進(jìn)行咨詢（留言請(qǐng)直接表述您的問(wèn)題或聯(lián)系方式，我們看到后會(huì)第一時(shí)間回復(fù)）?！?/p>

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