上個(gè)月24號(hào)提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后，到現(xiàn)在已經(jīng)兩周時(shí)間了。

(資料圖片僅供參考)

深圳除了表態(tài)要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓的工作”之外，沒(méi)有其他任何動(dòng)作，也還沒(méi)有任何風(fēng)聲，非常謹(jǐn)慎。

而就在昨天，二線城市率先動(dòng)手了。

鄭州昨天發(fā)布穩(wěn)樓市15條：

正式暫停限售政策、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸！

二線城市撐不住率先動(dòng)手，一線城市恐怕也不遠(yuǎn)了。

預(yù)計(jì)早早表態(tài)跟進(jìn)的廣州、北京很可能率先動(dòng)手，深圳既然都已經(jīng)有了表態(tài)，大概率也會(huì)在廣州、北京之后推進(jìn)。

最近深圳政策吹風(fēng)真的吹得很猛，咨詢我們的粉絲明顯增加了不少，大家的問(wèn)題都很實(shí)際，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè)：

深圳發(fā)聲之后，如果真的有動(dòng)作，會(huì)怎么調(diào)整政策?認(rèn)房不認(rèn)貸？還是直接調(diào)整社保要求？

政策出臺(tái)前后，要不要提前抄底？

本來(lái)準(zhǔn)備賣房的，現(xiàn)在是不是應(yīng)該先不賣？

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)確實(shí)很敏感，上面這些問(wèn)題的解答不適合放在文章里面直接說(shuō)，所以我們決定在本周的線下沙龍中給大家詳細(xì)分享。

關(guān)注政策走向以及接下來(lái)如何在樓市實(shí)操的粉絲朋友，建議來(lái)線下聽聽課。

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最近政策調(diào)整預(yù)期很大，市場(chǎng)變化也很快，今天這篇文章，我們來(lái)盤點(diǎn)一下上周的大灣區(qū)各個(gè)城市的樓市數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)走勢(shì)

7月份大灣區(qū)各大城市的房?jī)r(jià)幾乎全線上漲！

只有珠海和東莞房?jī)r(jià)略微下調(diào)，不過(guò)即便是下調(diào)，下調(diào)的幅度也在1%以下。

大灣區(qū)今年以來(lái)第一次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市多于下跌城市的情況。

這一輪的上漲和7月份高層會(huì)議釋放了房地產(chǎn)利好信號(hào)有很大的關(guān)系。

畢竟整個(gè)7月份，除了這個(gè)消息之外，大灣區(qū)基本上沒(méi)有什么利好。

上漲的城市中，多數(shù)城市的上漲幅度都在5%以上，只有深圳的上漲幅度為2%，沒(méi)有跟上大部隊(duì)的上漲幅度，在進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性政策動(dòng)作之前，深圳的業(yè)主們看來(lái)還是比較謹(jǐn)慎的。

下面具體看看深圳各個(gè)區(qū)域的漲跌情況。

從上面這張表格中可以看出：

其他區(qū)域無(wú)論是漲還是跌，變化幅度都不大，只有西部的光明的價(jià)格反彈比較明顯，

反彈的主要原因是光明上個(gè)月下跌太猛了。

上個(gè)月光明的二手掛牌價(jià)下跌了12%，本月的數(shù)據(jù)屬于市場(chǎng)信心回歸之后的回調(diào)。

當(dāng)下光明的二手樓盤不多，市場(chǎng)還不成熟，定價(jià)波動(dòng)大我覺(jué)得也可以理解。

當(dāng)下光明的關(guān)注點(diǎn)主要在新房，二手業(yè)主無(wú)論怎么調(diào)整，其實(shí)對(duì)成交的影響也不大。

現(xiàn)在光明在賣以及準(zhǔn)備開賣的新房很多，我們前幾天還去看了幾個(gè)光明熱度比較高的新盤如深房光明里以及中海時(shí)光境，對(duì)光明進(jìn)行了進(jìn)一步的調(diào)研。

我們這次去光明，主要是因?yàn)樽罱覀冊(cè)诰€下沙龍中常常遇到有粉絲會(huì)問(wèn)到光明，他們的問(wèn)題主要是：

第一，光明新盤扎堆，以后二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，現(xiàn)在買光明以后會(huì)不會(huì)虧？

第二，光明新盤那么多，哪些樓盤真有價(jià)值？

這些問(wèn)題出現(xiàn)說(shuō)明大家都清楚，5-10年之后，當(dāng)下光明這一堆的新盤，只會(huì)有一小部分的房?jī)r(jià)能跑贏大市

結(jié)合我們最近對(duì)光明考察，我們盤點(diǎn)分析了一下，最終整理了光明真正有價(jià)值的新房+二手房名單。

名單我們會(huì)放在深圳的線下沙龍會(huì)中分享

想知道具體有哪些，建議你掃碼咨詢回復(fù)：線下沙龍，我們的老師會(huì)第一時(shí)間和你溝通。

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成交數(shù)據(jù)

上個(gè)月大灣區(qū)樓市出現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：

價(jià)格漲上來(lái)了，但是成交量沒(méi)有跟上。

在有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，除了深圳的新房成交微漲了3.5%，其他城市無(wú)論是新房還是二手，都在下跌。

深圳的新房成交量上漲，也不是因?yàn)槭袌?chǎng)熱度提高了，而是因?yàn)?月深圳入市的新盤明顯增加了，用增加供應(yīng)量的方式把成交數(shù)據(jù)抬上去的。

房?jī)r(jià)全線飄紅，但成交量卻幾乎全線下跌。

這說(shuō)明購(gòu)房者當(dāng)下的觀望情緒并沒(méi)有因?yàn)楦邔拥谋響B(tài)而消失，各大城市尤其是一線城市需要放出真正的大招才能刺激到購(gòu)房者買房。

具體看看深圳各區(qū)的數(shù)據(jù)。

新房方面，寶安的新房成交數(shù)據(jù)最為亮眼，這歸功于寶安上個(gè)月集中推售的網(wǎng)紅盤。

比如越秀潮樾府以及鴻榮源珈譽(yù)府，都集中在7月份銷售，尤其是珈譽(yù)府，開盤賣了1183套，直接把寶安的成交數(shù)據(jù)撐了上去。

二手房方面，深圳的成交真的非常慘淡，成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌，只有龍華和南山成交量微漲，但是因?yàn)槌山惑w量太小了，這點(diǎn)漲幅完全沒(méi)有意義。

前面我說(shuō)了，7月份新房推貨量很大，吸引了大量買家的注意力，這是7月二手房成交量進(jìn)一步下跌的其中一個(gè)原因。

但我覺(jué)得最主要的原因還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的利好，深圳是全國(guó)最需要政策利好的城市。

深圳有錢想買房的人很多，但這些人都很精明也很小心，深圳過(guò)去放出的風(fēng)聲太多了，但實(shí)際動(dòng)作一個(gè)都沒(méi)有，只靠表態(tài)和吹風(fēng)對(duì)深圳樓市已經(jīng)沒(méi)有用了。

認(rèn)房不認(rèn)貸、徹底取消限購(gòu)這些大動(dòng)作不出來(lái)，深圳二手的成交量還可能繼續(xù)跌。

入市新盤

1000萬(wàn)以上：

越秀瑞樾府

瑞樾府的109平戶型總價(jià)預(yù)算大概就在1000萬(wàn)上下，部分房源可能不到1000萬(wàn)，同預(yù)算可選的有蛇口的開云府以及上下沙的金地環(huán)灣城。

相比另外兩個(gè)新盤，瑞樾府有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：

第一，寶中的地段價(jià)值，寶中現(xiàn)在儼然已經(jīng)是深圳的新中心之一，未來(lái)前海發(fā)展起來(lái)之后寶中的地位還會(huì)繼續(xù)提高，這是蛇口以及福田上下沙的位置所不能比的。

第二，稀缺性，寶中沒(méi)有多少可開發(fā)的地塊了，限價(jià)新房賣一套少一套，而蛇口、上下沙都不存在稀缺問(wèn)題，因?yàn)樯呖诤蜕舷律扯加信f改項(xiàng)目和規(guī)劃， 未來(lái)放出的住宅用地不會(huì)少。

所以如果你是千萬(wàn)左右的總價(jià)預(yù)算，我認(rèn)為可以優(yōu)先考慮瑞樾府，當(dāng)然瑞樾府比較明顯的一個(gè)問(wèn)題是社區(qū)比較小，對(duì)社區(qū)比較在意的買家恐怕得考慮到這一點(diǎn)。

700-1000萬(wàn)：

鼎勝金域家園

吹風(fēng)價(jià)大概8萬(wàn)/㎡左右，最小87平，總價(jià)大概就是700萬(wàn)出頭。

項(xiàng)目第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是西麗的地段。

同價(jià)位可以選龍華的深圳北站的紫云府以及中海瓏悅里，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和片區(qū)環(huán)境的角度來(lái)看，我更推薦西麗。

西麗現(xiàn)階段的問(wèn)題是缺商業(yè)配套，不過(guò)這一點(diǎn)隨著留仙洞總部基地的發(fā)展也會(huì)慢慢補(bǔ)齊。

項(xiàng)目第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)是地鐵。

最近的地鐵站是5號(hào)線的西麗站，距離大概800米，而且周邊還有留仙洞總部基地這個(gè)人口聚集的就業(yè)中心，不缺人氣。

最重要的是，鼎勝金域陽(yáng)光不僅價(jià)格上算得上是南山新盤中的洼地，而且還是準(zhǔn)現(xiàn)樓，如果你想買入南山較好地段的新盤，這個(gè)盤絕對(duì)是最好選擇。

500-700萬(wàn)：

京地海樾府

這個(gè)預(yù)算可選的樓盤比較多，可以選沙井的海岸城，也可以買西鄉(xiāng)片區(qū)的卓越星奕府。也可以考慮深圳北站的紫云府和中海瓏悅里的小戶型。

但是最香的樓盤肯定還是碧海灣地鐵口新盤京地海樾府。

光是碧海這個(gè)地段就已經(jīng)秒殺西鄉(xiāng)和沙井，周邊就是騰訊的大鏟灣，產(chǎn)業(yè)前景也比深圳北站更好。

除了地段之外，海樾府的還有兩點(diǎn)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力：

1.地鐵口樓盤，11號(hào)線碧海灣地鐵站上蓋

2.市場(chǎng)上稀缺的55平2房戶型，小戶型最低總價(jià)甚至只要400多萬(wàn)，剛需朋友也可以入手。

300-500萬(wàn)：

鴻榮源珈譽(yù)府

500萬(wàn)以下，推薦大家繼續(xù)關(guān)注鴻榮源珈譽(yù)府。

第一批上個(gè)月賣得不錯(cuò)，珈譽(yù)府的第二批也準(zhǔn)備火速入市了。

從現(xiàn)在的情況看，我覺(jué)得大概率還是會(huì)繼續(xù)降價(jià)繼續(xù)卷，第二批大概還是能享受到第一批的折扣優(yōu)惠。

珈譽(yù)府我們之前的文章中也有介紹過(guò)，項(xiàng)目周邊已經(jīng)有11號(hào)線塘尾地鐵口通勤，未來(lái)還會(huì)坐擁西部最大體量的商業(yè)。配套層面在整個(gè)沙井來(lái)說(shuō)都是數(shù)一數(shù)二的，而且交房時(shí)間大概率可以和商業(yè)開業(yè)時(shí)間重疊，不用等。

當(dāng)然，500萬(wàn)以下預(yù)算在深圳的選擇真的很多，珈譽(yù)府地段和配套有優(yōu)勢(shì)，但其他競(jìng)品項(xiàng)目中，有不少項(xiàng)目的產(chǎn)品更好。

如果是換房的買家，戶型設(shè)計(jì)、房間要求更高的話，珈譽(yù)府未必就能適合這一部分群體的需求。

所以在相同預(yù)算段內(nèi)，每個(gè)人最適合的項(xiàng)目和戶型是完全不一樣的。

想要了解匹配個(gè)人需求的選房策略，我建議是到線下沙龍來(lái)一對(duì)一咨詢，我們有專門的問(wèn)答環(huán)節(jié)，有任何疑問(wèn)都可以直接提問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)解決。

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