文/謝逸楓

房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，下行幅度超預(yù)期，國家、部委為遏制下行過快、防止市場過冷、避免預(yù)期與信心崩潰，2023年7月下半月、8月初進(jìn)行頻繁的穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期政策救市集中喊話。

看看7月房價(jià)、銷售成交、土地成交、房企銷售、房企拿地的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場的下行幅度超預(yù)期，房企債務(wù)、逾期交房、市場銷售、土地市場、房企業(yè)績惡化趨勢不變，必須盡快落實(shí)已出政策并且出新的強(qiáng)有力一攬子房地產(chǎn)政策。

(資料圖片僅供參考)

一是中指數(shù)據(jù)顯示，7月百城新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平，同比下跌0.17%。從漲跌城市數(shù)量看，35個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，20個(gè)城市持平。

7月百城二手住宅平均價(jià)格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，跌幅較上月擴(kuò)大0.14%，同比2.04%，跌幅較上月擴(kuò)大0.29%。從漲跌城市數(shù)量看，4個(gè)城市環(huán)比上漲，96個(gè)城市環(huán)比下跌。

從市場表現(xiàn)來看，7月新建住宅重點(diǎn)城市整體推盤量較6月減少，多數(shù)城市樓市交易呈持續(xù)疲軟態(tài)勢，百城新建住宅價(jià)格亦延續(xù)下跌趨勢。部分城市二手房掛牌量仍處高位，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)以促進(jìn)成交，二手房價(jià)格持續(xù)下行。

二是CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%。前7月累計(jì)同比上漲9%，增幅較上月收窄9%，出現(xiàn)成交季節(jié)性如期回調(diào)。

事實(shí)上，按照往年規(guī)律，6月年中放量后7月都會(huì)迎來一波小幅下探。今年因行情低迷，供應(yīng)下降。3月放量后已經(jīng)迎來四連跌，且7月環(huán)比降幅仍有擴(kuò)大趨勢，整體市場行情不容樂觀。

按照城市分級看，一線城市7月預(yù)計(jì)整體成交196萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三線，前7月累計(jì)同比仍增11%。26個(gè)二三城市整體成交908萬平方米，同環(huán)比分別下降37%和34%，前7月累計(jì)同比漲幅收窄至9%。

三是克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份截至25日，300城經(jīng)營性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環(huán)比增長約5%?？紤]到6月份有接近一半的土地預(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月份最后幾天，土地成交規(guī)模環(huán)比增幅可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

諸葛數(shù)據(jù)顯示，7月主要地級市土地成交441宗，成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬㎡，同比下降46%，環(huán)比下降27%。成交樓面價(jià)為5825元/平，同比下跌8%，環(huán)比下跌17%；土地出讓金1869.13億元，同比下跌51%，環(huán)比下跌40%。

四是克而瑞數(shù)據(jù)顯示，100強(qiáng)房企1月-7月累計(jì)商品房銷售金額同比下降5.9%，較前6月同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中7月單月商品房銷售金額為0.38萬億元，環(huán)比下降約36.7%，同比下降37.2%，較6月降幅擴(kuò)大9.6%。

銷售面積為0.23億平方米，環(huán)比下降約28.1%。1月-7月100強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售額3.84萬億元，同比下降5.9%，前6月下降0.4%），實(shí)現(xiàn)銷售面積2.16億平方米，同比下降17.0%，前6月下降13.9%）。

五是中指數(shù)據(jù)顯示，1月-7月100強(qiáng)房企拿地總額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，城投托底拿地力度降低，長三角地區(qū)拿地金額領(lǐng)跑全國。100強(qiáng)企業(yè)拿地總額6946億元，拿地規(guī)模同比下降13.4%，降幅較上月擴(kuò)大3.2&。

100強(qiáng)房企門檻值為20億元，較上年同期下降4億元。其中招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.3%。拿地金額位居前五的企業(yè)為華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國。

基本上可以判斷為新一輪房地產(chǎn)寬松政策已經(jīng)來臨，就等落實(shí)。國家、部委的一系列政策調(diào)整方式、政策范圍的框架，實(shí)際上就是一攬子范地產(chǎn)救市政策的組合拳，取消卡脖子的政策，增加存量政策為主。

從目前已經(jīng)出臺(tái)的國家層面、地方層面政策看，落實(shí)非常緩慢，規(guī)模、力度、范圍有限。一方面是全國性促進(jìn)購房政策沒有出臺(tái)，地方以一城一策為主。另一方面是刺激性的房地產(chǎn)政策沒有出臺(tái)。

值得注意的是去年的金融16條措施、四支利箭與三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制延期執(zhí)行的政策，地方、銀行等部門沒有全面落實(shí)、執(zhí)行到位，導(dǎo)致市場下行預(yù)期、房企債務(wù)與交樓形勢惡化。

2023年出臺(tái)的國家層面房地產(chǎn)政策過于抽象性、指導(dǎo)性、口頭性、概念性、籠統(tǒng)性，缺乏實(shí)際性、可操作性的具體政策，既要房住不炒又要因城施策，既要看供需關(guān)系又要看不同需求還要看不同區(qū)域。

地方、銀行對國家、部委提出的適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策、二降一減免一認(rèn)房不認(rèn)貸、房企融資、保交樓的政策，在落實(shí)、執(zhí)行存在搖擺不定。因?yàn)閲?、部委對政策?zhí)行、如何落實(shí)，缺乏明確的規(guī)定。

值得關(guān)注的是即時(shí)強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策、二降一減免一認(rèn)房不認(rèn)貸、房企融資、保交樓的政策，只要卡購房者、銀行、房企脖子的購房、放貸、融資限制政策不取消或調(diào)整，利好政策的效果難言樂觀。

7月10日-31日，國家、部委頻繁釋放出房地產(chǎn)救市大招信號，出臺(tái)一攬子政策，只差落地。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日、31日表述要實(shí)施穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場的一攬子救市政策。

涉及央行、金融監(jiān)管總局的金融16條措施，開發(fā)、保交樓貸款的延期，央行、國新辦的支持剛性和改善性住房需求，發(fā)改委31條民營房企企融資，國常會(huì)的超大特大城市的城中村改造政策、證監(jiān)會(huì)的繼續(xù)保持房企資本市場融資渠道穩(wěn)定。

7月14日國新辦表示，部分房企長期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，資產(chǎn)端土地、工程、多元化經(jīng)營資產(chǎn)無節(jié)制擴(kuò)張，成了高額負(fù)債。其中7成是個(gè)人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負(fù)債占比大約為31%。

2021年下半年以來，加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項(xiàng)借款、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃。

穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道。去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計(jì)為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。

推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，人民銀行、金融監(jiān)管總局?jǐn)M定《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃在穩(wěn)步推動(dòng)，已經(jīng)落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。

去年以來，因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)，有利于保障項(xiàng)目的交付。

個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

今年以來房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。下一步堅(jiān)持房住不炒的定位，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。

考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

還有中政局的適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部的二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸的一攬子房地產(chǎn)救市政策，國院的超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署，發(fā)改委的關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施，支持剛性和改善性住房需求。

還有國常會(huì)的支持剛性和改善性住房需求。要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。這和之前中政局所提出的政策支持方向一脈相承。

值得注意的是截至7月31日，已有41個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，多為提高公積金貸款額度、購房補(bǔ)貼、落戶寬松、人才購房等政策。而一線城市相繼表態(tài)，將適時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，向市場釋放出更加積極的信號。

一線城市北深廣上分別在7月29日、30日、30日、8月1日表述，響應(yīng)中政局、住建部提提出的支持剛性與改善性住房需求，出臺(tái)降首付與新房貸款利率、稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房利率下降、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的一攬子救市政策。

8月1日、2日、3日、4日，國家部委繼續(xù)頻繁釋放出房地產(chǎn)救市大招信號，出臺(tái)一攬子政策，只差落地。央行表示，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

央行、外匯局表示，落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

央行召集8家民營房企開會(huì)說，要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展。

再次明確強(qiáng)調(diào)實(shí)施差別化住房信貸政策，未來政策方向?yàn)椋阂皇欠績r(jià)持續(xù)下跌的城市，階段性放寬首套商貸利率下限。二是當(dāng)前首套及二套房貸首付、利率加點(diǎn)較高的城市迎來優(yōu)化。此外，未來二套房商貸利率下限存在調(diào)整預(yù)期。

發(fā)改委、財(cái)政部、央行、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布會(huì)，發(fā)改委說持續(xù)謀劃研究一批針對性更強(qiáng)、力度更大的儲(chǔ)備政策，根據(jù)形勢變化及時(shí)分批出臺(tái)實(shí)施。在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，不斷釋放超大規(guī)模市場潛力

發(fā)改委說，推進(jìn)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患，延續(xù)實(shí)施支持“保交樓”工作階段性政策。

央行說，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

聯(lián)合會(huì)的透露出，各政策部門當(dāng)前正緊鑼密鼓地制定出臺(tái)政策，并將涵蓋購房、住房租賃、城中村改造、保障房等多個(gè)領(lǐng)域，支持力度大、覆蓋面廣。近期可能出臺(tái)各類融資利好政策，新一輪融資窗口的開啟。多管齊下，下半年樓市有望走出低迷狀態(tài)。

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