文/子木

(資料圖片僅供參考)

上個月，央行貨幣政策司司長鄒瀾談“房貸提前還款”，釋放了信號：

按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

市場的反映比較激烈，但大都持懷疑態(tài)度，銀行們慢慢騰騰、猶豫徘徊，可能只有常州那邊的銀行，確定了消息。

但就在剛剛，央行官網(wǎng)公布《央行下半年工作會議通稿》，白紙黑字，確定下調(diào)存量房貸利率！

原文：

支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

從“支持鼓勵”轉(zhuǎn)移到了“依法有序”，性質(zhì)變了，邏輯變了，意味著降也得降，不降也得降，板上釘釘之事，無須多言。

表明了中央的決心，無以撼動。

而且，如果讓商業(yè)銀行們自己去執(zhí)行，他們一定會采取小幅下放，意思意思，既響應號召，又保證了利潤，比如從5.5%-5.0%，從5.0%-4.8%。

但如果央行介入，依法有序，這將是系統(tǒng)性行為，力度遠比商業(yè)銀行更加猛烈。

所有背房貸的買房人，將享受如2008年的利率折扣優(yōu)惠，預計今年下半年將會無差別大規(guī)模推動，耐心等待即可。

同文件下發(fā)的還有其他三大利好：

1、繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行；

2、延長保交樓貸款支持計劃實施期限；

3、加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

三條貨幣政策，基本都是在為“房地產(chǎn)雙軌制”提供動力資金：

讓買得起房的人，減少購房成本，

讓買不起房的人，有房可住，

讓買了房還沒住進去的人，順利交房……

最重要的是為“城中村改造”提供了金融支持，而之前的表述是“多渠道籌措改造資金”或者引進“民間資本”。

現(xiàn)在央行主動承擔起責任，相當于替代了2015年國開行的角色，向樓市大力輸出貨幣，“誰出錢”“有沒有錢”這點非常重要。

大水沖入房地產(chǎn)，是可以完全繞開“產(chǎn)業(yè)人口”邏輯，實現(xiàn)行情單邊上行的，資產(chǎn)價格被迫水漲船高，這就是周期中的“貨幣-資產(chǎn)”雙螺旋。

想買房的、想賣房的都要行動起來了，今年8-9月份是重要的觀察窗口。

正常，文章到這里就結(jié)束了，但我還想幫大家盤一盤邏輯，對這場利好，有更深刻的理解，也會得到更多認知升級。

其實我在7月14日《事關(guān)房貸，要注意了》一文中，就分析過，存量房貸利率必然下調(diào)。

原因一，央行貨幣政策司司長鄒瀾談“房貸提前還款”，提到了兩個詞“市場化”和“法治化”。

一旦政策上升到“法治”，基本就是沒得談的余地，而剛剛央行的文件，又提到了“依法”，強化了上下邏輯，這是獨屬于我們的市場特色。

原因二，上半年貸款太少，提前還貸太多，儲蓄率飆升，已經(jīng)突破“壓力位”。

到現(xiàn)在為止，銀行里已經(jīng)躺著140萬億的資金，如果按照2%的利率，每年都要向儲戶支付200多億的利息。

貨幣傳導不暢，M1-M2剪刀差已經(jīng)走擴至8.2%，這樣下去，整個貨幣市場將進入“流動性陷阱”，貨幣失效。

貨幣失效，意味著系統(tǒng)性金融風險出現(xiàn)，這時候唯有下調(diào)存量房貸利率，才能有效制止提前還貸潮。

原因三，消費上升到最高戰(zhàn)略。

鼓勵消費，需要老百姓兜里有錢，最直接的做法，一種是發(fā)錢，另一種是減負。

第一種不好用，因為預期尚未扭轉(zhuǎn)，發(fā)多少人們會存多少，中央舉債還沒達到效果。

第二種效果就好一些。

減負，分為“已有”和“將有”的負擔。

“已有負擔”，大頭就是房貸，是三座壓力大山之首，而“將有負擔”，就是交易時候產(chǎn)生的稅費和成本。

如果單純討論買房，邏輯就是，繼續(xù)下調(diào)首付比例和房貸利率，讓人們用幾十萬的資金撬動幾百萬的房產(chǎn)，而且利率還要低到“免費送”的那種。

只要一線城市的首付比例和利率降下來，行情啟動，隨后會帶動二線城市修復，反轉(zhuǎn)上行。

樓市上行，帶動百業(yè)恢復生長，電器、裝修、水泥、鋼筋、玻璃、土木、物業(yè)等等消費隨之上行。

只不過，這次中央沒有進行普惠性利好，只給了全國超大特大21個城市，執(zhí)行“城中村改造”政策。

21個城市將扛起樓市大旗，修復市場供需，達到拉動消費的目的。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前超大城市（城區(qū)常住人口超過1000萬）有7座，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。

特大城市（城區(qū)常住人口為500萬-1000萬）有14座，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

這些城市，買點即將出現(xiàn)，能不能買，怎么買，我會在這段時間內(nèi)集中出文章，或者直播講述。

這輪救市力度是空前絕后的，就連“存量房貸利率”這種不可能出臺的政策，都要依序上線，基本確定，中央鐵了心要啟動房地產(chǎn)，“房住不炒”撤離市場。

我過去之前一直都在講，任何短期的悲觀和樂觀，放在周期中，什么都不是。

最近很多城市的預期已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了，業(yè)主停止下調(diào)報價，北京、上海已經(jīng)開始上調(diào)。從悲觀到樂觀，也就是幾天的時間，很可能接下來會引發(fā)更大的創(chuàng)富大潮。

悲觀者正確，樂觀者賺錢，能看懂并執(zhí)行這句話的讀者們，感謝陪伴！

關(guān)鍵詞：