作者：余飛

(資料圖片僅供參考)

01

北京、廣州、深圳紛紛表態(tài)

自從7月24日中央政治局會(huì)議上，對(duì)當(dāng)下的樓市進(jìn)行了全新表態(tài)后，各地城市開始落地執(zhí)行了。

當(dāng)時(shí)會(huì)議明確提出：

要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這段話前半段是對(duì)樓市的新定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。

后半段則是解決辦法，也即之前調(diào)控期間的一系列政策，要適應(yīng)新形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整、松綁與取消。

之后住建部更是提出了三個(gè)明確方向：1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房換購稅費(fèi)減免；3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中央定調(diào)之下，合肥、北京、廣州、深圳率先應(yīng)答。

合肥召開會(huì)議，提出要開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

北京7月29日發(fā)布通告：將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳7月30日發(fā)布通告：將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

廣州7月30日發(fā)布通告：將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

盡管這些城市都只是做了應(yīng)答，表示我們已經(jīng)收到指示，接下來會(huì)制定出明細(xì)文件，開始執(zhí)行。

但部分不明所以的業(yè)主，卻聞風(fēng)而動(dòng)，不知道是誰給的勇氣，居然開始漲價(jià)了。

02

有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，在上周上至中央下至地方紛紛對(duì)樓市表態(tài)的背景下，宣布房?jī)r(jià)上漲的業(yè)主粉墨登場(chǎng)，開始狼奔豕突。

比如沈陽一位購房者，本來與賣方業(yè)主談妥了價(jià)格，準(zhǔn)備成交，結(jié)果這位業(yè)主因?yàn)榭吹搅藝叶悇?wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，反悔不賣了。

真是笑死人不償命。

本號(hào)對(duì)國稅局發(fā)布的這份《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》做過分析，盡管里面有19條針對(duì)住房交易、租賃中的減稅稅收措施。

但這些并非新招數(shù)，而是過去幾年里陸續(xù)發(fā)布的政策。

其中的第189條，“個(gè)人銷售住房免征土地增值稅”從1999年就開始執(zhí)行。第185條，2016年就下發(fā)通知。

至于“個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅、個(gè)人出租住房減征增值稅”，也已經(jīng)在各地實(shí)施了多年。

總之，上述19條減稅措施，都是已經(jīng)落實(shí)了的。

都是已經(jīng)實(shí)施的措施，只是現(xiàn)在重新強(qiáng)調(diào)了一下而已，對(duì)市場(chǎng)的作用，還能有嗎？

再比如北京的一位購房者表示，自己與業(yè)主已經(jīng)談妥，業(yè)主愿意以降低1萬元售價(jià)出讓，結(jié)果業(yè)主周四（27日）突然說不賣了，連夜?jié)q價(jià)20萬，低一分都不賣。而且，這位購房者還表示，他之前關(guān)注的另外幾套房源，掛牌總價(jià)也在最近一周上漲了5萬至10萬。

同樣的劇本，在廣州也在發(fā)生。

廣州的一位購房者透露，本來與業(yè)主商定以略低于市場(chǎng)價(jià)480萬成交，結(jié)果業(yè)主爽約，業(yè)主說形勢(shì)利好，突然通知漲價(jià)20萬，而且態(tài)度十分強(qiáng)硬。

果然，人性本私。二手房市場(chǎng)中，都是市場(chǎng)自由定價(jià)，他們反悔爽約，宣布漲價(jià)，無可厚非，只要能賣得出去，就是本事。

只是他們的理解明顯跑偏了。我在之前的文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，如果你還認(rèn)為這些措施會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，那就根本沒看明白中央對(duì)房地產(chǎn)的全新表態(tài)是什么意思。

現(xiàn)在所有的動(dòng)作，都是為了避免房?jī)r(jià)硬著陸而已，換句話說，只是想讓房?jī)r(jià)跌得慢一些。

而這些業(yè)主，不知道是從哪個(gè)角度分析得出的結(jié)果，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。梁靜茹與光良聯(lián)合給的勇氣嗎？

目前一線城市最有可能的決定，就是放松認(rèn)房認(rèn)貸措施，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這一措施若落實(shí)，的確釋放一波需求。但這一需求不足以扭轉(zhuǎn)目前下跌的形勢(shì)。

因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)肅殺氛圍，不是某一個(gè)點(diǎn)的問題，而是系統(tǒng)性問題，包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、債務(wù)、信心、信仰等等。

總而言之，本號(hào)還是那句話，這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短。盡管各方都在努力挽救，但最大的效果也只是可能降低降價(jià)速度而已。

03

再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短支撐這一觀點(diǎn)的邏輯有四條：

第一，民眾的就業(yè)與收入不確定性仍在。

這輪房?jī)r(jià)調(diào)整的根本邏輯在于，所有中心城市的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)超城市大多數(shù)居民的購買力。

高房?jī)r(jià)與低收入之下，很多人奮斗一輩子也看不到買房的希望，更何況現(xiàn)在收入與就業(yè)都存在著較大不確定性。

買不起房的人，比之前更多了。這一點(diǎn)，看今年上半年的房貸增量就明白。今年上半年的房貸增量創(chuàng)近年來新低，甚至比去年疫情影響下的樓市，還要低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

沒錢，這是消費(fèi)、樓市都很難起來的關(guān)鍵。看看現(xiàn)在的失業(yè)率，

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

這種背景下，買不起房的人越來越多。有房的人，不也是想著去買第二套，而是想著提前還房貸，降低自己的負(fù)債表。

第二，心態(tài)變了。

當(dāng)一個(gè)人明明知道奮斗一輩子也買不上房的時(shí)候，會(huì)如何？特別是經(jīng)歷了疫情三年，很多人對(duì)于買房的執(zhí)著已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。

人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。

釋然之后，便是日本當(dāng)年出現(xiàn)并且一直維持至今的低欲望。這種跡象，我們已經(jīng)出現(xiàn)。

今年最流行的一個(gè)詞便是“絕代佳人”，沒有房貸（不買房）、沒有車貸（不買車）、沒有后代（不結(jié)婚生子）。

第三，居民杠桿率已經(jīng)拉滿。

從上一輪房?jī)r(jià)大漲，掏空了大多數(shù)購房家庭的六個(gè)錢包，硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門杠桿率僅有17.9%。

而大多數(shù)熱點(diǎn)城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局、公積金管理中心

從2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著什么？意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

即便有能力，現(xiàn)在也不敢去負(fù)債。因?yàn)椴淮_定性之下，可能沒多少人覺得明天會(huì)比今天好。

第四，人口見頂轉(zhuǎn)向，大多數(shù)城市的房屋供大于求。

去年全國人口減少了85萬，這是三年自然災(zāi)害之后，61年來中國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

伴隨發(fā)生的則是，2022年全國已經(jīng)公布人口數(shù)據(jù)的266個(gè)城市中，有143個(gè)城市人口在減少，人口減少的城市數(shù)量規(guī)模超過了一半。

而在減少的隊(duì)伍中，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。四大一線城市去年人口罕見集體減少。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

在這種背景下，原本供大于求的局面，往后顯然會(huì)加劇。如此下去會(huì)造成兩種局面：

一方面，中心城市的人口越來越買不起房，空有需求，支撐不了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)自我調(diào)價(jià)，達(dá)到一種平衡狀態(tài)，才會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)局面。

另一方面，越來越多的三四線城市人口減少，需求萎縮，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，越來越多的三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)鶴崗化。

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