作者:余飛
(資料圖片僅供參考)
01
北京、廣州、深圳紛紛表態(tài)
自從7月24日中央政治局會(huì)議上,對(duì)當(dāng)下的樓市進(jìn)行了全新表態(tài)后,各地城市開始落地執(zhí)行了。
當(dāng)時(shí)會(huì)議明確提出:
要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這段話前半段是對(duì)樓市的新定性,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。
后半段則是解決辦法,也即之前調(diào)控期間的一系列政策,要適應(yīng)新形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整、松綁與取消。
之后住建部更是提出了三個(gè)明確方向:1、降首套房首付、降利率;2、改善型住房換購稅費(fèi)減免;3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
中央定調(diào)之下,合肥、北京、廣州、深圳率先應(yīng)答。
合肥召開會(huì)議,提出要開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,并積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
北京7月29日發(fā)布通告:將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作,大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
深圳7月30日發(fā)布通告:將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況,會(huì)同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí),更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
廣州7月30日發(fā)布通告:將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施,大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
盡管這些城市都只是做了應(yīng)答,表示我們已經(jīng)收到指示,接下來會(huì)制定出明細(xì)文件,開始執(zhí)行。
但部分不明所以的業(yè)主,卻聞風(fēng)而動(dòng),不知道是誰給的勇氣,居然開始漲價(jià)了。
02
有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)
根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露,在上周上至中央下至地方紛紛對(duì)樓市表態(tài)的背景下,宣布房?jī)r(jià)上漲的業(yè)主粉墨登場(chǎng),開始狼奔豕突。
比如沈陽一位購房者,本來與賣方業(yè)主談妥了價(jià)格,準(zhǔn)備成交,結(jié)果這位業(yè)主因?yàn)榭吹搅藝叶悇?wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》,反悔不賣了。
真是笑死人不償命。
本號(hào)對(duì)國稅局發(fā)布的這份《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》做過分析,盡管里面有19條針對(duì)住房交易、租賃中的減稅稅收措施。
但這些并非新招數(shù),而是過去幾年里陸續(xù)發(fā)布的政策。
其中的第189條,“個(gè)人銷售住房免征土地增值稅”從1999年就開始執(zhí)行。第185條,2016年就下發(fā)通知。
至于“個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅、個(gè)人出租住房減征增值稅”,也已經(jīng)在各地實(shí)施了多年。
總之,上述19條減稅措施,都是已經(jīng)落實(shí)了的。
都是已經(jīng)實(shí)施的措施,只是現(xiàn)在重新強(qiáng)調(diào)了一下而已,對(duì)市場(chǎng)的作用,還能有嗎?
再比如北京的一位購房者表示,自己與業(yè)主已經(jīng)談妥,業(yè)主愿意以降低1萬元售價(jià)出讓,結(jié)果業(yè)主周四(27日)突然說不賣了,連夜?jié)q價(jià)20萬,低一分都不賣。而且,這位購房者還表示,他之前關(guān)注的另外幾套房源,掛牌總價(jià)也在最近一周上漲了5萬至10萬。
同樣的劇本,在廣州也在發(fā)生。
廣州的一位購房者透露,本來與業(yè)主商定以略低于市場(chǎng)價(jià)480萬成交,結(jié)果業(yè)主爽約,業(yè)主說形勢(shì)利好,突然通知漲價(jià)20萬,而且態(tài)度十分強(qiáng)硬。
果然,人性本私。二手房市場(chǎng)中,都是市場(chǎng)自由定價(jià),他們反悔爽約,宣布漲價(jià),無可厚非,只要能賣得出去,就是本事。
只是他們的理解明顯跑偏了。我在之前的文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過,如果你還認(rèn)為這些措施會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,那就根本沒看明白中央對(duì)房地產(chǎn)的全新表態(tài)是什么意思。
現(xiàn)在所有的動(dòng)作,都是為了避免房?jī)r(jià)硬著陸而已,換句話說,只是想讓房?jī)r(jià)跌得慢一些。
而這些業(yè)主,不知道是從哪個(gè)角度分析得出的結(jié)果,房?jī)r(jià)會(huì)上漲。梁靜茹與光良聯(lián)合給的勇氣嗎?
目前一線城市最有可能的決定,就是放松認(rèn)房認(rèn)貸措施,改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
這一措施若落實(shí),的確釋放一波需求。但這一需求不足以扭轉(zhuǎn)目前下跌的形勢(shì)。
因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)肅殺氛圍,不是某一個(gè)點(diǎn)的問題,而是系統(tǒng)性問題,包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、債務(wù)、信心、信仰等等。
總而言之,本號(hào)還是那句話,這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短。盡管各方都在努力挽救,但最大的效果也只是可能降低降價(jià)速度而已。
03
再次強(qiáng)調(diào),房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短支撐這一觀點(diǎn)的邏輯有四條:
第一,民眾的就業(yè)與收入不確定性仍在。
這輪房?jī)r(jià)調(diào)整的根本邏輯在于,所有中心城市的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)超城市大多數(shù)居民的購買力。
高房?jī)r(jià)與低收入之下,很多人奮斗一輩子也看不到買房的希望,更何況現(xiàn)在收入與就業(yè)都存在著較大不確定性。
買不起房的人,比之前更多了。這一點(diǎn),看今年上半年的房貸增量就明白。今年上半年的房貸增量創(chuàng)近年來新低,甚至比去年疫情影響下的樓市,還要低。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):央行
沒錢,這是消費(fèi)、樓市都很難起來的關(guān)鍵。看看現(xiàn)在的失業(yè)率,
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):國家統(tǒng)計(jì)局
這種背景下,買不起房的人越來越多。有房的人,不也是想著去買第二套,而是想著提前還房貸,降低自己的負(fù)債表。
第二,心態(tài)變了。
當(dāng)一個(gè)人明明知道奮斗一輩子也買不上房的時(shí)候,會(huì)如何?特別是經(jīng)歷了疫情三年,很多人對(duì)于買房的執(zhí)著已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。
人生一半是執(zhí)著,一半是釋然。
釋然之后,便是日本當(dāng)年出現(xiàn)并且一直維持至今的低欲望。這種跡象,我們已經(jīng)出現(xiàn)。
今年最流行的一個(gè)詞便是“絕代佳人”,沒有房貸(不買房)、沒有車貸(不買車)、沒有后代(不結(jié)婚生子)。
第三,居民杠桿率已經(jīng)拉滿。
從上一輪房?jī)r(jià)大漲,掏空了大多數(shù)購房家庭的六個(gè)錢包,硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年,中國居民部門杠桿率僅有17.9%。
而大多數(shù)熱點(diǎn)城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局、公積金管理中心
從2021年開始,我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng),這意味著什么?意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了,沒有能力去負(fù)債。
即便有能力,現(xiàn)在也不敢去負(fù)債。因?yàn)椴淮_定性之下,可能沒多少人覺得明天會(huì)比今天好。
第四,人口見頂轉(zhuǎn)向,大多數(shù)城市的房屋供大于求。
去年全國人口減少了85萬,這是三年自然災(zāi)害之后,61年來中國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。
伴隨發(fā)生的則是,2022年全國已經(jīng)公布人口數(shù)據(jù)的266個(gè)城市中,有143個(gè)城市人口在減少,人口減少的城市數(shù)量規(guī)模超過了一半。
而在減少的隊(duì)伍中,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。四大一線城市去年人口罕見集體減少。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局
在這種背景下,原本供大于求的局面,往后顯然會(huì)加劇。如此下去會(huì)造成兩種局面:
一方面,中心城市的人口越來越買不起房,空有需求,支撐不了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)下行,市場(chǎng)自我調(diào)價(jià),達(dá)到一種平衡狀態(tài),才會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)局面。
另一方面,越來越多的三四線城市人口減少,需求萎縮,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,越來越多的三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)鶴崗化。
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