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政策決心帶動(dòng)樓市預(yù)期向好,買家可以動(dòng)起來了

來源: 華夏時(shí)報(bào)2023-07-29 12:03:28
  

張蓓

7月24日、28日連著兩枚“深水炸彈”,短短幾天一舉扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)此前延續(xù)多年的情緒頹勢(shì)。第一個(gè)是中央政治局會(huì)議重新定調(diào)樓市“供求關(guān)系已發(fā)生重大改變”“應(yīng)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,第二個(gè)是住建部提出“落實(shí)好認(rèn)房不認(rèn)貸”。


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供求關(guān)系改變與適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策,其實(shí)是有因果性的,在供求關(guān)系改變后,政策方向也應(yīng)有適時(shí)的調(diào)整。

回顧上一輪樓市漲跌周期的起點(diǎn),2014年9月30日,在樓市持續(xù)低迷的背景下,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文,放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),二套房由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改成“認(rèn)貸不認(rèn)房”,要注意,當(dāng)時(shí)的“認(rèn)貸”意思并不是認(rèn)“貸款記錄”,而是認(rèn)“在途貸款”,“認(rèn)貸不認(rèn)房”就是說只要沒有在途房貸,哪怕名下有一套房,也不影響銀行按照首套房發(fā)放按揭貸款。當(dāng)時(shí)這個(gè)政策已經(jīng)算是非常重磅的提振政策,但是出來后并沒有一舉改變樓市走向,直到2015年12月“去庫(kù)存”開啟,才真正意味著筑底結(jié)束。

而從2014年9月30日開始釋放利好之后,可以從當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)曲線看出,市場(chǎng)端先是下探觸底,之后“穩(wěn)步回溫”,但開發(fā)投資增速的下跌和庫(kù)存的增加,等不了市場(chǎng)“慢慢走”,而且當(dāng)時(shí)全國(guó)行情分化,部分地區(qū)庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重,全國(guó)期房庫(kù)存去化周期甚至已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)4.5年?!叭?kù)存”大招在當(dāng)時(shí)也算是“千呼萬喚始出來”。

關(guān)鍵點(diǎn)在于之后的樓市行情,很多人記憶猶新,2016年到2017年3月,房地產(chǎn)被推向波峰,市場(chǎng)最為洶涌的時(shí)刻,也引出了史上最為嚴(yán)厲的政策,就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,這回是直接認(rèn)“貸款記錄”,只要你曾經(jīng)做過按揭貸款,哪怕名下無房無在途貸款,買房也只能按二套貸款,首付是80%。在北京,認(rèn)房又認(rèn)貸的“317新政”曾被網(wǎng)友稱為“終結(jié)者”。

當(dāng)時(shí),爆熱的市場(chǎng)“突然靜音”,令人印象尤為深刻。這也就是此次住建部提到“落實(shí)好認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠一石激起千層浪的原因,不少人想知道,如果北京、上海取消認(rèn)房認(rèn)貸,那市場(chǎng)會(huì)否重演“沖向波峰”的歷史?

僅從當(dāng)下來看,在政策破冰之前,各方心態(tài)焦灼,都希望有個(gè)力量能夠“拉自己一把”,包括房企、二手房業(yè)主、中介公司等等,而購(gòu)房者,面對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性,也希望有政策指路。銷售端能帶來最佳現(xiàn)金流,若市場(chǎng)得以提振,對(duì)資金鏈緊張的房企而言更無疑是雪中送炭。業(yè)主則在3月到7月間,深刻體會(huì)了市場(chǎng)一路趨冷,渴盼“史詩(shī)級(jí)”政策,促進(jìn)成交。

直到7月24日政治局會(huì)議一錘定音,中央明確定義目前“供求關(guān)系已改變”,也意味著,后面的政策,是基于新供求關(guān)系的政策,將更加直接有效,不再受限于此前的一些條條框框,這對(duì)各方來說,都是“定心丸”,雖然可能還需要時(shí)間落地,但方向已定,預(yù)期向好,不再存疑。

和上一輪漲跌周期相比,此時(shí)經(jīng)歷過“大風(fēng)大浪”的市場(chǎng),已經(jīng)有了根本性的變化,市場(chǎng)情緒更加理性,即便北京、上海取消認(rèn)房認(rèn)貸,相信行情啟動(dòng)以后,買房超負(fù)荷貸款、投機(jī)謀漲幅的人也將極少。購(gòu)房人不會(huì)因?yàn)榭少J額度多了就拼命貸款,而是會(huì)理性評(píng)估收入及穩(wěn)定性,合理貸款。企業(yè)在慢慢回復(fù)元?dú)獾耐瑫r(shí),也會(huì)更加理性拿地,合理杠桿。這是經(jīng)歷了此前5年的洗禮,換來的成長(zhǎng)。

基于這點(diǎn),可以判斷,即便北京、上海取消了認(rèn)房認(rèn)貸,購(gòu)房者入市也會(huì)謹(jǐn)慎貸款,市場(chǎng)得以提振的原因,不是貸款空間變大了,而是信心與預(yù)期的逐步恢復(fù),是因?yàn)檎邲Q心帶動(dòng)市場(chǎng)情緒。

而從行情來看,目前提振是必然的,眼下市場(chǎng)的筑底狀態(tài)也是肯定的,房?jī)r(jià)從3月攀高后回落直到7月,更多賣家是在“硬扛”等利好,當(dāng)利好已至,價(jià)格有望逐漸回彈至3月水平,買家看到適合房源應(yīng)迅速出手不要猶豫,賣家也不要捂房等漲價(jià),中長(zhǎng)期市場(chǎng)還需要看產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展。

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