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一、住建部釋放積極信號：落實好“降首付和利率、稅費減免及‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策”

(資料圖片)

（一）2023年7月28日早上8點左右，住建部官網(wǎng)刊發(fā)一則信息，即《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會　釋放積極信號》（該條新聞被各官媒廣為宣傳），明確提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。受此影響，市場表現(xiàn)頗為積極，金融股與地產(chǎn)股均出現(xiàn)大漲。

（二）雖然官方表述中用的是“落實好”這個詞，但市場普遍將其理解為是住建部主動釋放的積極信號，意味著后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策將會繼續(xù)放松優(yōu)化，即購房成本將會持續(xù)降低。其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”無疑是最受關(guān)注的部分。

（三）雖然2021年以來，全國已有很多地方不再嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但一些市場表現(xiàn)不是太差的熱點城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這是當(dāng)前政策的關(guān)注點。

（四）當(dāng)然，從官方公布的信息來看，除支持剛性和改善性住房需求外，推進保交樓和推動建筑業(yè)發(fā)展也是住建部的重要任務(wù)。此外，住建部官網(wǎng)還特別提及“希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，這意味著保障性住房、城中村改造等工作已經(jīng)成為住建部的重要任務(wù)。

二、“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策會造成誤傷

（一）2010年5月26日，為貫徹落實《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），住建部聯(lián)合央行、原銀監(jiān)會等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房（2010）83號），明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。隨后2010年7月15日，北京市出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)來界定二套房，即銀行在放貸前不僅需要查詢借款人的貸款記錄，還要查詢借款人家庭的住房數(shù)量，正式拉開了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的序幕。

（二）“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策主要是指只有購房貸款記錄，再進行購房時會被認(rèn)定為購買第二套住房，并適用更高的首付比例和房貸利率和更嚴(yán)格的公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)，無形中提高了購房成本，不利于地產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)的改善，是“限購限貸”政策的延伸，需要優(yōu)化。

（三）近年地產(chǎn)行業(yè)需求端的政策導(dǎo)向已經(jīng)從過去的“支持剛性住房需求”轉(zhuǎn)向“支持剛性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看屬于政策鼓勵方向，但卻在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的背景下承擔(dān)著更加高昂的購房成本和更嚴(yán)格的限制。因此，在當(dāng)前形勢下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策無疑會誤傷一些改善性購房者，使得其在置換住房時比較憂慮。

三、“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只是開始

（一）由“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的變化意味著在執(zhí)行首套房和二套房標(biāo)準(zhǔn)的政策界定上已經(jīng)開始趨于優(yōu)化。也即，后續(xù)政策層面對首套房與二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將會趨松。

（二）“認(rèn)房又認(rèn)貸”并非是全國性政策，而“因城施策”的具體體現(xiàn)，是在房地產(chǎn)過熱時期推出的嚴(yán)格調(diào)控政策，這意味著在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的具體實施后，各地是有一定靈活空間的，如是否明確貸款已結(jié)清、是否考慮家庭成員數(shù)量、是否首套房的區(qū)域、非本地居民的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上是否有優(yōu)化空間等等。

也即，未來哪些地方需要調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策以及如何調(diào)整，可能會“因城而異”，力度上更有可能體現(xiàn)“因城施策”的特征。

（三）此項政策的實施一方面表明地產(chǎn)行業(yè)政策寬松的信號比較清晰、方向比較明確，也意味著目前政策層面認(rèn)為當(dāng)前市場的觀望者以改善性購房者為主，那些首套房購房者的挖掘空間可能已不大，需要發(fā)揮改善性購房者的力量。

（四）為避免改善性購房在置換的同時拋售其首套房，給市場帶來較大拋售壓力，預(yù)計政策層面在推動實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”時不會急于求成，而在穩(wěn)步實施，如此才有可能同時穩(wěn)住一手房與二手房市場，否則不斷加大拋盤壓力會進一步惡化改善性購房者的改善預(yù)期。

四、結(jié)語：對地產(chǎn)行業(yè)政策可以持續(xù)樂觀

從7月政治局會議（）的定調(diào)來看，整個三季度市場對地產(chǎn)行業(yè)政策均可以保持樂觀。

（一）和4月政治局會議相比，7月政治局會議對地產(chǎn)行業(yè)的提法有比較大的變化，如未提“房住不炒”，新增“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”和“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。

雖然上述提法在7月14日的央行新聞發(fā)布會上（）已有體現(xiàn)，但政治局會議明確定調(diào)至少表明目前高層對地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了微妙變化，而我們認(rèn)為當(dāng)前中央層面對地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度變化可能只是開始，正所謂“中央一小步”，地方“一大步”（當(dāng)前比較講究政治站位和避免“四個沖動”的大背景下是否還適用？），后續(xù)中央對地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的變化將從目前的微妙轉(zhuǎn)向逐漸傾斜，即地產(chǎn)行業(yè)政策寬松力度會越來越大。

（二）“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”給足市場想象空間，意味著過去在市場過熱階段陸續(xù)出臺的政策已經(jīng)沒有必要（如限購等），這實際上為后續(xù)全面放開限購定下了基調(diào)。而本文討論的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策本質(zhì)上看是“限購限貸”的具體體現(xiàn)，因此未來與“限購限貸”有關(guān)的約束性政策均存在放松優(yōu)化空間。

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