最近，合肥市廬陽區(qū)金地·林語別院的業(yè)主向我們反映，轄區(qū)社居委占用小區(qū)業(yè)主共有的房屋，建設(shè)黨群服務(wù)中心，而且沒有進行提前告知、公示以及征求全體業(yè)主意見。事實果真如此嗎？

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公共綠地被占施工

(資料圖片)

業(yè)主投訴社區(qū)侵占

一個多月前，合肥市廬陽區(qū)金地·林語別院的業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)，門前的一大片綠地被圍上圍擋，還有工人在里面施工。

金地·林語別院是一個去年底才交付的新建小區(qū)，僅有9棟樓。業(yè)主們經(jīng)過核查了解到，這塊被圍上的區(qū)域，原本有綠地、八棵大樹和四盞路燈。除了靠路邊的綠地被占，S3號樓房西側(cè)幾十平方的綠地也被鏟掉。

業(yè)主表示，無論是S3號樓房北側(cè)臨泉路邊的綠地，還是樓房西側(cè)的小區(qū)內(nèi)部綠地，都在金地·林語別院規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，屬于全體業(yè)主共有。同時，業(yè)主們認為S3號樓是小區(qū)業(yè)主共有的建筑物，不應(yīng)該用作社區(qū)辦公用房。

為了證明這一點，業(yè)主代表特意前往合肥市自然資源和規(guī)劃局調(diào)取了小區(qū)規(guī)劃總平面圖。在小區(qū)規(guī)劃圖上，記者看到，S3號樓的用途標注得很詳細，并沒有“社區(qū)辦公用房”字樣。

02

社區(qū)拆分亟待搬遷

改造工程受阻暫停

6月中旬，小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)S3號樓正在進行改造施工后，向轄區(qū)的一里井社居委和雙崗街道進行了反映，改造工程因此暫停，至今沒有動工。那么金地·林語別院S3號樓被用作社區(qū)辦公用房，到底符不符合規(guī)定呢？

據(jù)了解，一里井社區(qū)與雙崗街道辦事處同在一個大院辦公，這次遷移辦公地點是因為轄區(qū)戶數(shù)過多。根據(jù)合肥市民政部門規(guī)定，一個社區(qū)管轄戶數(shù)不能超過8000戶，而現(xiàn)在一里井社區(qū)服務(wù)群眾已經(jīng)達到8600戶，需要進行拆分。

郭嫻書記介紹，之前在金地·林語別院S3號樓建設(shè)的是新一里井黨群服務(wù)中心改造項目，那么為什么把社區(qū)新址選在S3號樓？“里面包含養(yǎng)老服務(wù)中心和文體服務(wù)中心，已經(jīng)由開發(fā)商移交給了廬陽區(qū)民政局。”

在這份去年9月份簽訂的《林語別院社區(qū)管理和服務(wù)用房移交協(xié)議書》中，記者看到，甲方為合肥金爍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，乙方為合肥市廬陽區(qū)民政局。甲方同意無償移交786.34平方米給乙方，包含養(yǎng)老服務(wù)用房255.66平方米和社區(qū)文體活動中心530.68平方米，房屋位于S1號樓和S3號樓。不過，在規(guī)劃圖以及這份移交協(xié)議中，養(yǎng)老服務(wù)用房都在S1號樓，怎么現(xiàn)在卻出現(xiàn)在S3號樓了？

“因為考慮到用房的分散性和居民使用方便性，經(jīng)過與開發(fā)商協(xié)商，把文體活動用房和養(yǎng)老服務(wù)用房整合到一棟樓上面。就是現(xiàn)在的S3，也是為了更好地服務(wù)居民。”

據(jù)介紹，因面積相當，原本規(guī)劃在S3號樓的物業(yè)用房與S1號樓的養(yǎng)老服務(wù)用房進行了對調(diào)，不過記者并沒有看到對調(diào)的相應(yīng)文件。今年5月中旬，新一里井黨群服務(wù)中心改造項目動工，包括門前綠化綜合改造和安裝外掛電梯。6月13號，由于受到金地·林語別院部分業(yè)主阻攔，相關(guān)工程不得不暫停施工。未履行告知義務(wù)，也沒有與業(yè)主充分溝通，就在小區(qū)公共區(qū)域貿(mào)然施工，郭書記也認識到本次改造工程有些草率。

03

何謂“業(yè)主共有”

律師觀點供參考

那么問題來了，小區(qū)的文體活動用房和養(yǎng)老服務(wù)用房屬不屬于全體業(yè)主共有？物業(yè)用房與養(yǎng)老服務(wù)用房進行調(diào)換，有沒有違反相關(guān)規(guī)定呢？

帶著相關(guān)疑問，記者咨詢了北京大成（合肥）律師事務(wù)所律師孫玉蘭，孫律師介紹，《民法典》第274條對小區(qū)內(nèi)什么建筑物屬于全體業(yè)主共有有明確規(guī)定。“建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房是業(yè)主共有的?！?/strong>其中物業(yè)服務(wù)用房，很明確約定屬于全體業(yè)主共有，對于共有部分的處置權(quán)，應(yīng)由全體業(yè)主決定。

孫律師認為，S3號樓的物業(yè)用房與S1號樓的養(yǎng)老服務(wù)用房對調(diào)后，造成物業(yè)用房變成了養(yǎng)老用房，改變了用途，需要業(yè)主許可才行。對于文體活動中心與養(yǎng)老服務(wù)用房屬不屬于業(yè)主共有，孫律師分析說，法律沒有明確規(guī)定，合肥市不動產(chǎn)登記中心登記兩處房屋的用途為“其他”，但是從名稱能判斷出它們的用途。“我認為法條雖然沒有明確規(guī)定，實際上在不動產(chǎn)登記中心已經(jīng)備案，這種情況下我認為這兩個地方是公共場所，也就是等同于業(yè)主共有部分?！?/strong>

因此，對于文體活動中心和養(yǎng)老服務(wù)用房的使用情況，除了小區(qū)全體業(yè)主，其他個人、機構(gòu)和公司均沒有處置權(quán)。

來源：安徽公共頻道