消停點吧。

(資料圖片)

李嘉誠抄個底，房產(chǎn)中介又給整高潮了。斯基朋友圈的中介們也開始張羅，有個中介興起之時還作了兩句詩：

買在無人問津處，賣在人聲鼎沸時。

李嘉誠都開始抄底了，等等哥們比李嘉誠還能預(yù)判市場嗎？

先說李超人抄的是啥底吧。

從去年開始，李超人又有抄底的跡象。去年7月參與競買中國恒大中心，前陣子有個銀團打算出售兩家內(nèi)地房企一筆貸款的權(quán)益，人家又成為潛在買家之一。

先劃出關(guān)鍵詞：這些項目都在香港。

非要跟內(nèi)地扯上關(guān)系的話，那也就是內(nèi)地房企在香港的項目。

從去年開始，抄底香港的可不只有李超人。

去年年底，李寧以每月200萬港元的租金租用了新港中心約630平方米的雙層門店。

這個店面位于尖沙咀廣東道，臨近高端購物中心海港城。這個店面以前的租客是周生生，人家租的時候月租到過7000萬港元。

香奈兒最近在銅鑼灣渣甸街京華中心也租下了一個門面，是一個約為1765平方米的兩層復(fù)式商鋪以及高達6層的沿街廣告外立面。

這個店面的最長總租期可達9年，據(jù)說每月租金300萬港元。

店面在香奈兒來之前，已經(jīng)空了3年。

上一任租客是內(nèi)衣品牌維多利亞的秘密，2017年的月租大概是700萬港元。再往前一任租客，支付過1080萬港元的月租。

李超人抄底的是龍光集團和合景泰富共同在香港開發(fā)的項目——凱玥。

2017年，凱玥被龍光與合景聯(lián)合體以168.55億港元的代價買下，刷新香港保持了20年的地價紀錄，一度是香港地王。

龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸。目前，債權(quán)銀團計劃出售這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，李超人是潛在買家之一。

大伙都是抄底，李超人的動作就被人貼上了標簽——趁火打劫。

現(xiàn)在沒有小道消息顯示李超人究竟出價多少，被人說成“趁火打劫”。但斯基分析了下這個樓盤目前的投入狀況，倒是很有意思。

這個樓盤當時的拿地代價是168.55億港元，拿了地之后，龍光與合景聯(lián)合體就向“匯豐+渣打+工銀亞洲”銀團貸款了102億港元。

曾經(jīng)有市場人士測算，這個超級豪宅項目可以實現(xiàn)300億港元的銷售額。

銷售額刨去利潤，就是成本。也就是說，這個樓盤的整體投資成本撐死不會超過300億港元，其中102億港元還是銀團出的。

還有一個情況也值得注意，凱玥很有可能仍在建設(shè)中。去年11月，香港新房預(yù)告說凱玥將以現(xiàn)房發(fā)售。

香港豪宅很多都是現(xiàn)房銷售，因為豪宅爸爸大多是自用又迷信風水，所以他們喜歡在現(xiàn)樓出來后親自視察再作決定。

從已有的公開資料看，開盤后，凱玥分兩次推出4個單位、18個單位進行招標開售。這個樓盤一共有295個單位，所以從開售情況看，可能凱玥的建設(shè)進度還不到一半。

斯基這么一合計，龍光與合景兩家房企的投入就很值得推敲了，很有可能他們兩家的投入還不及銀團。

凱玥分兩次推出22個單位，但實際已經(jīng)賣出的只有3套房源。

而銀行貸款是2024年到期，這么一看，出了大頭的銀行想要變現(xiàn)也是情有可原。

按理說，龍光、合景這兩家房企轉(zhuǎn)讓過很多項目，也接盤過別人家的項目，應(yīng)該知道這是正常不過的商業(yè)買賣。

無非這次李超人是從銀團手里買的項目權(quán)益，而不是從兩家房企手里買的，從這一點上看，兩家房企確實沒撈著一丁點好處。

但自己變不了現(xiàn)，沒理由讓銀團當冤大頭啊。果然波旁斯基說得對，香港的銀行才是真正的弱勢群體。

在香港的建筑按揭中寫了：

一旦買家已繳付全數(shù)樓價，在樓盤落成后，業(yè)主所享有的權(quán)益優(yōu)先于承按銀行。

香港賣樓花，真的是賣了一身的皮毛，真正的精髓還得靠咱們給發(fā)揚光大。

你說，到時兩家房企萬一要有個啥三長兩短，銀團到哪去扣押房產(chǎn)證去？這會兒有人愿意接盤，銀團不得偷著樂？

李超人愿意接盤也是有原因的。

人家本來就挺看好這個地盤的，這塊背山面海的優(yōu)質(zhì)地皮2017年出讓時，李超人就參與了競標。

這塊地皮當時收到了14份標書，入標財團包括：

長實地產(chǎn)(01113.HK)、新世界發(fā)展(00017.HK)、萬科置業(yè)(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、會德豐地產(chǎn)、中國海外發(fā)展(00688.HK)、英皇國際(00163.HK)和佳明集團(01271.HK)、恒基地產(chǎn)(00012.HK)與帝國集團合資公司。

2016-2017年之間，也是一段很有故事的歷史。

2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，而內(nèi)資企業(yè)從金額上就已經(jīng)占據(jù)一半的位置。

中資企業(yè)也開始蜂擁而入香港中環(huán)、甚至買下整座辦公樓。

當年，香港老牌開發(fā)商老板陳啟宗說了一句意味深長的話：

歡迎內(nèi)地房企來港，反正其他地方的企業(yè)之前來過都跑掉了。

不過千算萬算，咱們的內(nèi)地開發(fā)商還是少算了一卦。

這些外資銀行怎么能拋下他們，自個兒先套現(xiàn)了呢？在內(nèi)地，大伙可是一根繩上的螞蚱，再不濟，往地上一躺就都解決了，反正最后有的是人埋單。

在他們那兒，咋不按咱的套路出牌呢？

斯基估摸著，有人一合計，跟人家講商業(yè)套路不占優(yōu)勢。那咱揀擅長的來吧，給李超人貼個標簽，讓他吃不了兜著走。

也不怪咱出這種餿主意，咱想打折賣房的時候，不也有人使絆子嘛。