花都高質(zhì)量發(fā)展峰會(huì)·精彩觀點(diǎn)

廣州市交通規(guī)劃研究院有限公司總工程師教授級(jí)高級(jí)工程師徐士偉：粵港澳大灣區(qū)科技走廊頂點(diǎn)

剛剛，荔灣蕙蘭苑地塊被保利以總價(jià)142868萬元拿下，折合樓面價(jià)27113元/㎡（扣除配建）。

(資料圖片僅供參考)

地塊位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號(hào)線坑口站、花地灣站，交通和生活配套都比較便利。

地塊俯瞰（圖源：房天下廣州）

蕙蘭苑、紫蘭苑地塊航拍圖

配套方面，周邊有坑口小學(xué)、鴻圖苑小學(xué)等教育設(shè)施，以及中醫(yī)藥大學(xué)熱帶醫(yī)學(xué)研究所中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

商圈方面，項(xiàng)目2.5公里范圍內(nèi)有白鵝潭萬象城、太古匯兩大商業(yè)地標(biāo)（均在建）。

項(xiàng)目本身地處萬科打造的一平方公里美好生活區(qū)。規(guī)劃約30萬平方米辦公、18萬平方米集中商業(yè)、4.5萬平方米濱水空間、17.6萬平方米公共開放空間，兩所九年制學(xué)校、城市級(jí)養(yǎng)老服務(wù)中心、地標(biāo)級(jí)總部辦公區(qū)、超鏈TOD……

地塊出讓面積11057㎡，容積率4.9，最大建筑面積54180㎡，起始價(jià)140868萬元，起始樓面價(jià)26000元/㎡。

地塊要求：

1.無償配建地塊內(nèi)9班幼兒園（含托兒所），建面2820㎡。

2.無償配建地塊中的其它商業(yè)設(shè)施計(jì)容建面750㎡。

3.配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋，其中天橋建設(shè)費(fèi)用由土地競(jìng)得人承擔(dān)人民幣2000萬元。

4.無償配建市政道路用地（5789㎡）、綠化用地（870㎡）。

5.裝配式比例70%。

參考地價(jià)：兩宗地周邊2公里范圍內(nèi)，近兩年成交2宗涉宅地：

參考房?jī)r(jià)：周邊目前有多盤在售、待售，帶裝修在售售價(jià)在4.8-6.7萬/㎡之間。

周邊新房售價(jià)

保利加碼花地灣

據(jù)悉，保利有個(gè)舊改項(xiàng)目在花地灣——荔灣東漖村舊改，是早在2012年5月，東漖村就與廣東保利置業(yè)有限公司簽訂了城中村改造協(xié)議，至今已超10年。

整個(gè)東漖村舊改項(xiàng)目總建筑面積超120萬㎡，體量也不小，于2014年正式開工建設(shè)。地塊一共分三期開發(fā)，第一期保利西悅灣沁園在2016年就開賣，早已售罄；二期保利西悅灣觀瀾組團(tuán)去年年底也清盤，最高網(wǎng)簽價(jià)破5字頭；三期項(xiàng)目名更改為保利錦上印。

其中，保利錦上印，距離地鐵1號(hào)線坑口站約900米。該項(xiàng)目商業(yè)、住宅地塊分塊開發(fā)，低密度。項(xiàng)目總建面約28萬㎡，住宅在北，商業(yè)配套在南。

北地塊為15棟住宅樓，除了兩棟是23層，其余都是32層，預(yù)估綜合密度在3字頭；不久前新規(guī)劃還調(diào)整了小區(qū)商業(yè)布局，在三期南面新增2棟21層的商業(yè)辦公樓。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

值得一提的是，該宗地與屬于廣信資產(chǎn)包中的資產(chǎn)，2017年6月，為了拿下這個(gè)資產(chǎn)包，有8家房企（萬科、碧桂園、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份）交了46億元的競(jìng)買保證金，保利也在其中之一，只不過最后惜敗于加價(jià)100多億元的萬科。

對(duì)于如何拆解、盤活這個(gè)總出讓價(jià)高達(dá)551億元的資產(chǎn)包，萬科并無前例可循，其一舉一動(dòng)也因此備受關(guān)注。于6月19日，廣信資產(chǎn)包的開發(fā)主體——廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州萬溪”）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因?yàn)闅v史用地手續(xù)未完善，才通過收儲(chǔ)的方式盤活，目前也只有這兩塊地是這種情況。“這不是地塊的主要盤活方式，廣信資產(chǎn)包大部分是盤活后自主開發(fā)。”該公司透露，除了目前在售的2個(gè)項(xiàng)目，今年預(yù)計(jì)還會(huì)有3個(gè)新盤上市銷售。

對(duì)于政府收儲(chǔ)這種盤活方式，一位了解廣信資產(chǎn)包的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為也不難理解?！斑@種大項(xiàng)目的解題本身就是一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)結(jié)合在一起，當(dāng)一些項(xiàng)目前期有很多利益主體糾纏在一起時(shí)，走土地收儲(chǔ)再拍賣，原業(yè)主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常?！崩?，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當(dāng)?shù)氐拇寮w、政府單位等有著若干難以厘清的關(guān)系，“萬科要繼續(xù)開發(fā)勢(shì)必會(huì)有各種矛盾，令項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)期受到干擾，由政府出面收儲(chǔ)會(huì)簡(jiǎn)單一些。”

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側(cè)，也是個(gè)小型地塊，占地面積約1.77萬平，建筑面積約5.4萬平，起拍總價(jià)約14.1億元，折合樓面地價(jià)2.6萬元/平。

5年對(duì)賭行至中局

隨著紫蘭苑、蕙蘭苑地塊的拍賣，另一些問題也浮出水面。包括，6年來萬科到底盤出了多少貨量，跟投資者的5年對(duì)賭進(jìn)展如何等。

紫蘭苑地塊外圍，工人正在搭建腳手架。（圖源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）

引入投資者是萬科盤活廣信資產(chǎn)包的重要一步。2020年6月30日，7家企業(yè)發(fā)起了中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，收購(gòu)廣州萬溪50%股權(quán)，萬科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當(dāng)時(shí)，萬科總裁祝九勝表示，這個(gè)資產(chǎn)包占用的資金量確實(shí)比較大，對(duì)整個(gè)集團(tuán)資金的占用、效率肯定會(huì)產(chǎn)生壓力，從一開始，萬科就希望跟外面合作。他直言，這個(gè)資產(chǎn)包的盤活進(jìn)度和投標(biāo)時(shí)的預(yù)期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時(shí)間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產(chǎn)包的土地清收率僅達(dá)到46%，還有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議，約定未來5年內(nèi)萬科若無法取得不少于210.98萬平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件，新股東可要求萬科回購(gòu)股權(quán)或自行轉(zhuǎn)讓給第三方。

截至目前，萬科未公開披露過已取得多少權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。年報(bào)中只有這個(gè)項(xiàng)目每年的開工、竣工規(guī)劃，雖然2019年萬科就已擬訂了當(dāng)年的開工計(jì)劃，但實(shí)際開工是在2020年。2022年的年報(bào)顯示，該項(xiàng)目至2022年末的儲(chǔ)備面積有134.12萬平方米。

至于這些儲(chǔ)備面積是否都已拿到批復(fù)文件，廣州萬溪表示不方便透露。

而該業(yè)內(nèi)人士則表示，在引入戰(zhàn)投前，廣州萬溪經(jīng)過三年的摸查，已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)包里的資產(chǎn)有了清晰的處理方向，且有信心盤活不少于210.98萬平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的土地?！皬哪壳皝砜矗瓿蛇@個(gè)對(duì)賭的約定沒有太大問題。”

除了資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)的盈利能力也是萬科當(dāng)初勇于出手的一個(gè)考慮因素。按照整個(gè)資產(chǎn)包551億元的總價(jià)，以及211萬平方米的規(guī)劃建筑面積計(jì)算，土地成本約2.6萬元/平方米?！斑@么大體量的項(xiàng)目，很難通過簡(jiǎn)單的模式測(cè)算土地成本，但是萬科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的盈利預(yù)期還是比較樂觀的，6年前周邊才賣4萬元/平方米都有得賺?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)了解，經(jīng)過了4年多的土地盤整，廣信資產(chǎn)包直到2021年3月才開始推出新項(xiàng)目上市銷售，包括位于白云區(qū)的萬科喜悅里和花地灣的萬匯天地·金域曦府。其中，萬匯天地·金域曦府是荔灣區(qū)2022年的銷冠，當(dāng)年賣出了1328套房源，銷售額超過74億元。目前該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為4.8萬元/平方米至5.8萬元/平方米。

萬匯天地·臻園是今年“五一”前開售的，開盤當(dāng)天便賣了12億元，項(xiàng)目總貨量有1400多套，售價(jià)6萬元/平方米至6.8萬元/平方米。萬匯天地·朗庭目前也已開始接受客戶登記。據(jù)廣州萬溪介紹，今年廣信資產(chǎn)包將上市的新項(xiàng)目還有白云區(qū)的萬科瑧山府以及越秀區(qū)的萬科瑧樾府。

來源：廣州公共資源交易中心、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、好地網(wǎng)廣東、房天下廣州等

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本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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