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廣州市交通規(guī)劃研究院有限公司總工程師教授級高級工程師徐士偉：粵港澳大灣區(qū)科技走廊頂點

剛剛，荔灣蕙蘭苑地塊被保利以總價142868萬元拿下，折合樓面價27113元/㎡（扣除配建）。

(資料圖片僅供參考)

地塊位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站、花地灣站，交通和生活配套都比較便利。

地塊俯瞰（圖源：房天下廣州）

蕙蘭苑、紫蘭苑地塊航拍圖

配套方面，周邊有坑口小學、鴻圖苑小學等教育設施，以及中醫(yī)藥大學熱帶醫(yī)學研究所中西醫(yī)結合醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生設施。

商圈方面，項目2.5公里范圍內有白鵝潭萬象城、太古匯兩大商業(yè)地標（均在建）。

項目本身地處萬科打造的一平方公里美好生活區(qū)。規(guī)劃約30萬平方米辦公、18萬平方米集中商業(yè)、4.5萬平方米濱水空間、17.6萬平方米公共開放空間，兩所九年制學校、城市級養(yǎng)老服務中心、地標級總部辦公區(qū)、超鏈TOD……

地塊出讓面積11057㎡，容積率4.9，最大建筑面積54180㎡，起始價140868萬元，起始樓面價26000元/㎡。

地塊要求：

1.無償配建地塊內9班幼兒園（含托兒所），建面2820㎡。

2.無償配建地塊中的其它商業(yè)設施計容建面750㎡。

3.配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋，其中天橋建設費用由土地競得人承擔人民幣2000萬元。

4.無償配建市政道路用地（5789㎡）、綠化用地（870㎡）。

5.裝配式比例70%。

參考地價：兩宗地周邊2公里范圍內，近兩年成交2宗涉宅地：

參考房價：周邊目前有多盤在售、待售，帶裝修在售售價在4.8-6.7萬/㎡之間。

周邊新房售價

保利加碼花地灣

據(jù)悉，保利有個舊改項目在花地灣——荔灣東漖村舊改，是早在2012年5月，東漖村就與廣東保利置業(yè)有限公司簽訂了城中村改造協(xié)議，至今已超10年。

整個東漖村舊改項目總建筑面積超120萬㎡，體量也不小，于2014年正式開工建設。地塊一共分三期開發(fā)，第一期保利西悅灣沁園在2016年就開賣，早已售罄；二期保利西悅灣觀瀾組團去年年底也清盤，最高網(wǎng)簽價破5字頭；三期項目名更改為保利錦上印。

其中，保利錦上印，距離地鐵1號線坑口站約900米。該項目商業(yè)、住宅地塊分塊開發(fā)，低密度。項目總建面約28萬㎡，住宅在北，商業(yè)配套在南。

北地塊為15棟住宅樓，除了兩棟是23層，其余都是32層，預估綜合密度在3字頭；不久前新規(guī)劃還調整了小區(qū)商業(yè)布局，在三期南面新增2棟21層的商業(yè)辦公樓。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

值得一提的是，該宗地與屬于廣信資產包中的資產，2017年6月，為了拿下這個資產包，有8家房企（萬科、碧桂園、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、越秀地產、信達地產、華潤置地、華發(fā)股份）交了46億元的競買保證金，保利也在其中之一，只不過最后惜敗于加價100多億元的萬科。

對于如何拆解、盤活這個總出讓價高達551億元的資產包，萬科并無前例可循，其一舉一動也因此備受關注。于6月19日，廣信資產包的開發(fā)主體——廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“廣州萬溪”）對中國房地產報記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因為歷史用地手續(xù)未完善，才通過收儲的方式盤活，目前也只有這兩塊地是這種情況?！斑@不是地塊的主要盤活方式，廣信資產包大部分是盤活后自主開發(fā)?！痹摴就嘎叮四壳霸谑鄣?個項目，今年預計還會有3個新盤上市銷售。

對于政府收儲這種盤活方式，一位了解廣信資產包的業(yè)內人士認為也不難理解。“這種大項目的解題本身就是一級開發(fā)和二級開發(fā)結合在一起，當一些項目前期有很多利益主體糾纏在一起時，走土地收儲再拍賣，原業(yè)主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常?！崩?，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當?shù)氐拇寮w、政府單位等有著若干難以厘清的關系，“萬科要繼續(xù)開發(fā)勢必會有各種矛盾，令項目的經營預期受到干擾，由政府出面收儲會簡單一些?！?/p>

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側，也是個小型地塊，占地面積約1.77萬平，建筑面積約5.4萬平，起拍總價約14.1億元，折合樓面地價2.6萬元/平。

5年對賭行至中局

隨著紫蘭苑、蕙蘭苑地塊的拍賣，另一些問題也浮出水面。包括，6年來萬科到底盤出了多少貨量，跟投資者的5年對賭進展如何等。

紫蘭苑地塊外圍，工人正在搭建腳手架。（圖源：中國房地產報）

引入投資者是萬科盤活廣信資產包的重要一步。2020年6月30日，7家企業(yè)發(fā)起了中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃，收購廣州萬溪50%股權，萬科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當時，萬科總裁祝九勝表示，這個資產包占用的資金量確實比較大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產生壓力，從一開始，萬科就希望跟外面合作。他直言，這個資產包的盤活進度和投標時的預期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產包的土地清收率僅達到46%，還有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對賭協(xié)議，約定未來5年內萬科若無法取得不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的批復文件，新股東可要求萬科回購股權或自行轉讓給第三方。

截至目前，萬科未公開披露過已取得多少權益計容建筑面積的批復文件。年報中只有這個項目每年的開工、竣工規(guī)劃，雖然2019年萬科就已擬訂了當年的開工計劃，但實際開工是在2020年。2022年的年報顯示，該項目至2022年末的儲備面積有134.12萬平方米。

至于這些儲備面積是否都已拿到批復文件，廣州萬溪表示不方便透露。

而該業(yè)內人士則表示，在引入戰(zhàn)投前，廣州萬溪經過三年的摸查，已經對資產包里的資產有了清晰的處理方向，且有信心盤活不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的土地。“從目前來看，完成這個對賭的約定沒有太大問題。”

除了資產規(guī)模，資產的盈利能力也是萬科當初勇于出手的一個考慮因素。按照整個資產包551億元的總價，以及211萬平方米的規(guī)劃建筑面積計算，土地成本約2.6萬元/平方米?！斑@么大體量的項目，很難通過簡單的模式測算土地成本，但是萬科對這個項目的盈利預期還是比較樂觀的，6年前周邊才賣4萬元/平方米都有得賺?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。

據(jù)了解，經過了4年多的土地盤整，廣信資產包直到2021年3月才開始推出新項目上市銷售，包括位于白云區(qū)的萬科喜悅里和花地灣的萬匯天地·金域曦府。其中，萬匯天地·金域曦府是荔灣區(qū)2022年的銷冠，當年賣出了1328套房源，銷售額超過74億元。目前該項目的銷售價格為4.8萬元/平方米至5.8萬元/平方米。

萬匯天地·臻園是今年“五一”前開售的，開盤當天便賣了12億元，項目總貨量有1400多套，售價6萬元/平方米至6.8萬元/平方米。萬匯天地·朗庭目前也已開始接受客戶登記。據(jù)廣州萬溪介紹，今年廣信資產包將上市的新項目還有白云區(qū)的萬科瑧山府以及越秀區(qū)的萬科瑧樾府。

來源：廣州公共資源交易中心、中國房地產報、好地網(wǎng)廣東、房天下廣州等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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