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信不信，降LPR只是開胃菜而已。

【資料圖】

房貸利率又降了，不多不少，10個基點，和預期完全一樣！

昨天6 月20日，央行公布了新一期的LPR，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%；都下調了10個基點。

這是LPR在經(jīng)歷了10個月的不變動以來，又一次下調！

一切都在意料之中。

6月以來，國有六大銀行帶頭降低存款利率，背后原因就是為降低貸款利率預留空間。

6月13日，央行公開市場開展20億元7天期逆回購操作，中標利率1.9%，上次為2.0%，下調10bp。

這也是央行自2022年8月以來，首次調降逆回購利率。

以上這些動作，都是為了降LPR做鋪墊。

這次LPR下調后，常規(guī)城市的首套房貸利率下限，將從4.1%降到4.0%；二套房貸利率下限將由4.9%降到4.8%。

還有一批因為房價持續(xù)下跌的破例性城市，依然可以低于4.0%。

最低的比如珠海此前3.7%，這次會不會隨著LPR降到3.6%？并沒有明說，還要看接下來各銀行的執(zhí)行標準。

降10個BP，影響有多大？

——對購房者來說，那毫無疑問是純利好，能省一塊錢都是省。

以100萬房貸，30年期等額本息來算，利率從4.1%降到現(xiàn)在的4.0%，月供省了58元，利息總額省了2萬塊。

利好是真利好，但力度是真不大，少個58塊月供還真刺激不了買房人。

——對市場影響大嗎？

大不大，看去年就知道了唄，去年4月降了15BP，8月降了15BP。

去年大幅度降兩次LPR，刺激到市場了嗎？助推到成交量了嗎？并沒有。

那今年這次的結果，參照去年一樣可用。

所以，這次降LPR，降房貸利率，只是一個引子，接下來一系列大動作的引子！

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現(xiàn)在樓市的困境，根本不是房貸利率的問題，也必然不是降一降房貸利率就能解決的問題！

更何況，現(xiàn)在放眼全國，各個城市的房貸利率都已經(jīng)很低了，空前的那種低。

看圖，這是LPR下調前，6月份全國15個重點城市首套房貸利率情況梳理。

1、全國15個城市首套房貸利率均值為 4.03%，大部分城市都在4.0%以下。

2、就連金融成本最高的北上廣深四個一線城市，和過去相比，房貸利率也不高；

北京首套房貸利率4.85%，上海4.65%，深圳4.60%，廣州4.30%。

3、珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸利率全國最低，3.7%。

再來一張，這個更全。

第三張，來看二套房貸款利率情況。

二套房雖然一直沒有首套房那么寬松，但整體看，放在過去十幾年的歷史長河里，依然不算高。

更何況，雖然從去年開始，本輪政策主要針對剛需首套，但實際上各個城市很多情況都可以認定為首套了。

全國 15 個城市二套房貸利率均值為 4.96%，北京和上海利率明顯偏高，均為 5.35%。而其他城市房貸利率均為 4.9%。

以上這些圖中的房貸利率情況，還只是這次下調LPR前統(tǒng)計的。

今天開始，以上圖中絕大多數(shù)城市的房貸利率，要再降10個BP。

看看，這房貸利率算高嗎？

還會有人認為現(xiàn)在的樓市復蘇艱難，是降一降房貸利率就能解決的事嗎？

3

所以樓市肯定要救，而且要大救，降利率只是開胃菜！

不信，你去扒扒數(shù)據(jù)，或者實地看看，真實感受下現(xiàn)在新房二手房市場的壓力。

先說新房市場。

現(xiàn)在新房市場難題太多太多了，不敢細數(shù)：

開發(fā)投資增速一直往下掉；

土地回溫很局限，開發(fā)商沒錢買、沒信心買，城投也在紛紛退場；

新房銷售端不理想；

想降價促銷賣，又有限跌令鎖著；

所以這一系列的問題，一系列的難點，只用一招救市、只開一個口子，不放大招是肯定不行的。

你看，這國房景氣指數(shù)上，5月份已經(jīng)下滑到了94.56，再掉就比去年12月份的低谷期更低了。

二手房就更難了。

全國二手房都不容易，賣不動，很難賣，交易量直線下滑。

4 月份中下旬開始，各個城市的二手房交易都涼了很多。

越是賣不動，掛牌拋售的人越多，這就導致了，幾乎全國的二手房掛牌量都在迅猛激增。

你看這態(tài)勢。

幾乎所有城市，6月初的二手房掛牌量和1月初相比，都漲了一截兒，尤其是上海，幾乎翻了一倍！

上海，之前掛牌量穩(wěn)定在10萬套，現(xiàn)在已經(jīng)超過18萬套；

廣州，去年剛過10萬套，現(xiàn)在掛牌量超過14萬套；

武漢，6月二手房掛牌量已超過17萬套；

南京，二手房掛牌量最新超過17.5萬套；

重慶，之前掛牌量17.5萬套左右，現(xiàn)在直接漲到了22萬套；

北京，現(xiàn)在掛牌量超過了12萬套；

成都，掛牌量超過了16.5萬套；

沈陽，掛牌量將近15萬套；

而這里面，很多城市一個月的二手房成交量才剛1萬套出頭，甚至才幾千套。

你說難不難？

4

為什么說降利率只是開胃菜？為什么說史詩級救市一定會來，而且很快？

已經(jīng)有很多城市不同程度的放松限購了；

已經(jīng)有很多城市放松限售了，甚至有的直接取消了限售；

絕大部分的城市，首付比例都降到底了；

一大批城市，首套認定也放松到了極致；

公積金房貸利率也降到底了；

絕大部分的城市，公積金貸款額度都拉滿了；

商業(yè)房貸利率也降到底了；

但，但是，和現(xiàn)在的市場狀態(tài)相比，要想徹底救起來，要想樓市在年底前徹底復蘇，以上，都遠遠不夠！

所以，萬眾期待的史詩級救市，一定而且必須會來！

眼下最重要的，管它那么多，先救起來再說，其次都是其次！

所以降息，只是一個開始。

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