上半年將過(guò)，2023年深圳第二個(gè)日光盤(pán)終于出現(xiàn)了。

曾經(jīng)兩戰(zhàn)兩勝的“網(wǎng)紅盤(pán)”海德園，前兩天第三次開(kāi)盤(pán)，A區(qū)237套房耗時(shí)9小時(shí)當(dāng)日售罄，完成清盤(pán)。

即便是樓市受疫情影響最嚴(yán)重的去年，深圳都有4個(gè)日光盤(pán)的成績(jī)，但到了今年，市場(chǎng)并沒(méi)有如期出現(xiàn)明顯回暖。海德園的出現(xiàn)，總算讓市場(chǎng)看到了希望。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)于這次“日光”，深圳業(yè)內(nèi)有兩種背道而馳的觀點(diǎn)，一種是深圳的購(gòu)買(mǎi)力還很強(qiáng)勁；一種是連“網(wǎng)紅盤(pán)”都要花一整天才艱難賣(mài)完，深圳大不如以前了。

不過(guò)這兩種觀點(diǎn)都一致認(rèn)為：現(xiàn)如今的深圳樓市，好地段+好價(jià)格，仍然能打。

“上半年的日光盤(pán)還有行情協(xié)助，等下半年再看看哪些賣(mài)得好，可能更有說(shuō)服力?！焙搪詳?shù)據(jù)創(chuàng)始人鄭永祥說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商或許也感覺(jué)到行情稍縱即逝，已經(jīng)有樓盤(pán)間隔不到一個(gè)月，即將再次加推。

熱賣(mài)盤(pán)的共性

位于深圳福田安托山片區(qū)的海德園，本身硬傷不少：緊貼北環(huán)大道，噪音過(guò)大；不在傳統(tǒng)豪宅區(qū)，片區(qū)密度大；西部有混凝土廠；得房率低，僅73%。

深圳福田安托山片區(qū)的海德園

使它熱賣(mài)的元素，是名校學(xué)位和價(jià)格倒掛。海德園對(duì)口的紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)都在深圳一線(xiàn)名校之列。海德園A區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為12.6萬(wàn)元/平，周邊豪宅樓盤(pán)萬(wàn)科臻山府、天健公館、安巒公館的二手房掛牌價(jià)均在17萬(wàn)元-19萬(wàn)元/平，差價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平。

從第一次開(kāi)盤(pán)，海德園就因?yàn)閷W(xué)位和限價(jià)受追捧，以“社保巨子”“萬(wàn)人打新”著名。

優(yōu)質(zhì)學(xué)位畢竟是稀缺資源，縱觀今年以來(lái)少數(shù)熱賣(mài)的幾個(gè)盤(pán)，他們至少都有一個(gè)共性就是，大幅度的價(jià)格倒掛。

據(jù)深圳中原介紹，今年截至5月底一共入市了40個(gè)項(xiàng)目。銷(xiāo)售比較好的有4月1日開(kāi)盤(pán)的前海萬(wàn)科灣悅二期，二期主推115-174平的4房，總價(jià)在1000萬(wàn)左右，銷(xiāo)售過(guò)7成。5月27日開(kāi)盤(pán)的位于碧海的越秀潮樾府，93平，均價(jià)7.2萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)賣(mài)了9成。前者和附近新盤(pán)倒掛約2萬(wàn)元/平，后者和周邊二手房倒掛約1.5萬(wàn)元/平。

今年第一個(gè)日光盤(pán)龍崗的信義荔景御園6棟，96平的復(fù)式，均價(jià)7.92萬(wàn)，與2016年開(kāi)盤(pán)的2、3、4、5棟目前的二手房掛牌價(jià)倒掛1萬(wàn)-3萬(wàn)/平。

“現(xiàn)在深圳新房，不倒掛是賣(mài)不出去的?！币患冶镜亻_(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

此次海德園清盤(pán)最慢的小戶(hù)型更能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，據(jù)當(dāng)天的銷(xiāo)控表顯示，到下午2點(diǎn)50，140平和160平的大戶(hù)型早已賣(mài)完，剩余的全是80多平的04戶(hù)型。

海德園前兩次開(kāi)盤(pán)都沒(méi)有推出過(guò)小戶(hù)型，新推的04戶(hù)型按72%的得房率來(lái)計(jì)算，實(shí)用面積僅60多平，三房只配一衛(wèi)也是一大缺陷。在開(kāi)盤(pán)之前，海德園高達(dá)58.1%的棄選率也幾乎是由于這個(gè)戶(hù)型。

到了下午6點(diǎn)，海德園艱難售罄。

“04戶(hù)型充分說(shuō)明：沒(méi)有賣(mài)不出去的房子， 只有賣(mài)不出去的價(jià)格?！鄙钲谝患掖笮椭薪闄C(jī)構(gòu)的高層說(shuō)。

“這幾個(gè)熱賣(mài)盤(pán)，包括北京現(xiàn)在的熱賣(mài)盤(pán)，共同特點(diǎn)都是在熱點(diǎn)板塊，客戶(hù)對(duì)區(qū)域價(jià)值預(yù)期很高，還有一定的倒掛，于是就好賣(mài)了?！编嵱老閷?duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

深圳的開(kāi)發(fā)商們大多非常清醒，5個(gè)左右的熱賣(mài)盤(pán)不能說(shuō)明太多。

“海德園日光，說(shuō)明深圳的高端購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)問(wèn)題。”就在海德園開(kāi)盤(pán)的第二天，深圳一家國(guó)企開(kāi)發(fā)商員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)，“僅限1000萬(wàn)以上，1000萬(wàn)以下的，非常卷?！?/p>

用上述中介機(jī)構(gòu)高層的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是“一二手互卷、住宅與公寓互卷”。

據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，6月深圳在售的樓盤(pán)共219個(gè)，潛在入市項(xiàng)目20個(gè)。5月底，深圳新房住宅庫(kù)存402.5萬(wàn)平米，去化周期為15.3個(gè)月，比3月底時(shí)的14.9個(gè)月，又增加了0.4個(gè)月。

“新房放盤(pán)量巨大，新房購(gòu)房客戶(hù)觀望情緒較重，多重比較還難下手?！币患疑鲜蟹科蟮纳钲诠究脱胁块T(mén)員工介紹，“坪山區(qū)今年可能3萬(wàn)元（單價(jià)）都賣(mài)不到了?！?/p>

“其實(shí)大部分樓盤(pán)的去化都只有1-2成，這才是普遍情況?！鄙鲜霰镜胤科鬆I(yíng)銷(xiāo)部門(mén)員工說(shuō)，“以前買(mǎi)新房可能看3個(gè)左右就能下決定了，現(xiàn)在剛需盤(pán)看了10個(gè)以上都還想再等等。”

走量搶跑

當(dāng)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》詢(xún)問(wèn)海德園的日光能不能提振信心時(shí)，一家TOP5房企的華南區(qū)域高層回復(fù)：“有（熱賣(mài)盤(pán)）總比沒(méi)有好，購(gòu)買(mǎi)力還是有的，核心是好地段的好項(xiàng)目?！?/p>

這幾日，坊間一直在流傳將出臺(tái)針對(duì)一線(xiàn)城市的樓市松綁政策，但至今不見(jiàn)蹤影?！罢隙ǖ贸鍪郑ň仁校Ч灰欢〞?huì)馬上見(jiàn)效?！鄙鲜鯰OP區(qū)域高層說(shuō)。深圳的開(kāi)發(fā)商明顯不想再等下去，上半年的行情很可能結(jié)束，去貨時(shí)機(jī)稍縱即逝。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳5月新建商品住宅（一手住宅）銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比為99.8，價(jià)格比上月降0.2%；同比為98.2，價(jià)格同比去年降1.8%。

從趨勢(shì)來(lái)看，深圳一手住宅環(huán)比價(jià)格結(jié)束3個(gè)月正增長(zhǎng)，5月份再次下跌；同比方面，延續(xù)下跌趨勢(shì)，連續(xù)6個(gè)月為負(fù)增長(zhǎng)，且5月份價(jià)格創(chuàng)統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)（2020年以來(lái)）最大跌幅。

這種情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)走量。

以前海片區(qū)為例，去年12月， 前海萬(wàn)科灣悅第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，就以10萬(wàn)的價(jià)格促銷(xiāo)搶跑，給后來(lái)入市的天健悅灣府帶來(lái)不少的壓力。最新的前海更“卷”了，6月14日前海新盤(pán)深業(yè)云海灣拿預(yù)售證，均價(jià)9.2萬(wàn)/平，最低價(jià)低至8萬(wàn)。距離業(yè)內(nèi)驚呼“10萬(wàn)就可以買(mǎi)前?！辈虐肽旯饩埃昂Ｕ竭M(jìn)入8字頭。

再以5月27日開(kāi)盤(pán)的越秀潮越府為例。近日，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》來(lái)到越秀潮樾府營(yíng)銷(xiāo)中心，案場(chǎng)銷(xiāo)售介紹：“第一次開(kāi)盤(pán)的房源現(xiàn)在僅剩第三層和第四層；最遲在端午節(jié)（6月22日）前，潮樾府將加推，第二次將增加130平戶(hù)型，價(jià)格會(huì)比上個(gè)月開(kāi)盤(pán)稍高一點(diǎn)?！?/p>

越秀潮越府

以此計(jì)算，潮越府兩次開(kāi)盤(pán)的時(shí)間間隔不足一個(gè)月。

潮越府的建設(shè)進(jìn)度也比較快，項(xiàng)目所在地塊是在2022年8月由越秀拍得，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場(chǎng)看到，進(jìn)度最快的一棟已蓋到大約15層（共32層），平均一個(gè)月一層多，人才租賃房和即將開(kāi)盤(pán)的兩棟也蓋了約10層。

越秀在北京同樣是“快打”模式，蘋(píng)果園項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)不到90天，其越秀北京公司總經(jīng)理董毅在個(gè)人社交平臺(tái)上還稱(chēng)“下次更好更快”。

“有些熱賣(mài)項(xiàng)目只是剛好在市場(chǎng)好的時(shí)候開(kāi)盤(pán)了，再加上有限價(jià)倒掛，北京、深圳接下來(lái)市場(chǎng)都是要下行的，等下行再看看哪些賣(mài)得好，可能更有說(shuō)服力。”鄭永祥說(shuō)。

拍地懸念

海德園的日光僅是200多個(gè)樓盤(pán)中的一瞬，整個(gè)深圳都在等著6月底的深圳灣超級(jí)總部基地（下稱(chēng)“超總基地”）地塊拍賣(mài)，來(lái)檢測(cè)市場(chǎng)的底氣。

5月24日，深圳發(fā)布2023年度第二批次賣(mài)地公告，共掛牌出讓10宗宅地，總用地面積約24.34萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)約104.85萬(wàn)平米，這10塊地里，最亮眼的是剛剛調(diào)規(guī)的“超總地塊”。

深圳重點(diǎn)項(xiàng)目深圳灣超級(jí)總部基地建設(shè)工地航拍圖

4月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布對(duì)紅樹(shù)灣地區(qū)法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整的公示，將這兩地塊原為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的地塊進(jìn)行調(diào)整，其中一塊新增一所不少于27班九年一貫制學(xué)校用地，另一塊增加了建面超20萬(wàn)平方米的居住用地。DY08單元中增加的二類(lèi)居住地塊，被單獨(dú)編號(hào)T207-0060列入第二批次拍地計(jì)劃里。

T207-0060位于超總基地，北面、西面和南面分別是南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)華僑城高級(jí)中學(xué)、中信紅樹(shù)灣和萬(wàn)科臻灣匯，后兩個(gè)都是知名豪宅，但不在嚴(yán)格意義上的超總基地。T207-0060距離地鐵2號(hào)線(xiàn)紅樹(shù)灣站不到百米，是真正的頂級(jí)配套。

超總基地上一次出讓宅地是在2001年，由香港百仕達(dá)集團(tuán)以7.8億元拍下深圳第一塊“地王”，震驚全國(guó)，地塊上面建設(shè)的紅樹(shù)西岸成為超總片區(qū)的絕版海景豪宅。

在此后的22年間，深圳灣超級(jí)總部基地都沒(méi)有過(guò)宅地供應(yīng)。自上世紀(jì)90年代紅樹(shù)灣完成填海工程之后，超總的總體定位就是總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，之所以叫“超級(jí)”總部，是因?yàn)樗鼉H允許世界500強(qiáng)的企業(yè)拿地。目前萬(wàn)科、TCL、神州數(shù)碼、中興通訊總部、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部等總部大廈都在建設(shè)中。

時(shí)隔22年，深圳為給超總基地創(chuàng)造住宅，可謂是誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)。經(jīng)調(diào)規(guī)后的T207-0060地塊，起拍價(jià)108.98億元，封頂價(jià)125.32億元。建筑面積20.8萬(wàn)平，競(jìng)自持租賃住宅最高建筑面積9.7萬(wàn)平，商業(yè)6000平，住宅限價(jià)13.33萬(wàn)元/平（不含裝修）。這塊地少見(jiàn)的沒(méi)有需要配建保障房，且不受70/90戶(hù)型比例限制。

“調(diào)規(guī)后一個(gè)月，迅速釋放到市場(chǎng)，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來(lái)焐熱土地市場(chǎng)，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。此宗地交易，大概率會(huì)創(chuàng)造‘地王’，政府也希望由此信號(hào)激活市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

而超總宅地正是現(xiàn)在深圳市場(chǎng)最受歡迎的類(lèi)型，在剛需盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化的前提下，核心地段的高端盤(pán)更有優(yōu)勢(shì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，價(jià)值更高、營(yíng)利性更強(qiáng)。

“政府供地迎合市場(chǎng)需求，估計(jì)屆時(shí)拍賣(mài)時(shí)也極大可能獲得多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名、頻繁舉牌的火熱場(chǎng)面，以激活土地市場(chǎng)?！崩钣罴尾聹y(cè)。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從多家房企人士處了解到，華潤(rùn)、中海、招商蛇口、萬(wàn)科、龍湖、越秀等幾乎所有能叫得上名的大型房企都打算報(bào)名拍賣(mài)?！白罱刻於荚诿χ鴾y(cè)算超總地塊，價(jià)格肯定會(huì)封頂?shù)?，就看誰(shuí)有運(yùn)氣了?！鼻笆銎渲幸患曳科蟮纳钲诠締T工說(shuō)。

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