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樂居財(cái)經(jīng) 李禮6月15日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)報(bào)告。

百?gòu)?qiáng)房企拿地增速回升，持續(xù)聚焦核心城市。2023 年 1-5 月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值 10620 億元，累計(jì)同比-9.9%；新增土地金額 5129億元，累計(jì)同比-3.6%；新增土地建面 5197 萬方，累計(jì)同比-10.9%；新增土地均價(jià) 9870 元/方，累計(jì)同比 8.3%。地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的背景下，新增土地均價(jià)的抬升，房企投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向核心城市轉(zhuǎn)變。金額入榜門檻方面，2023 年 1-5 月 TOP10 入榜門檻為 123 億元，同比變化 1.9%；TOP20 入榜門檻為 59 億元，同比變化-20.8%；TOP30入榜門檻為 37 億元，同比變化-16.6%；TOP50 入榜門檻為 24 億元，同比變化 1.3%；TOP100 入榜門檻為 13 億元，同比變化 18.9%。TOP20和 TOP30 門檻同比增速下滑明顯，排名在 10-30 腰部房企投資能力有所下降。而 TOP100 拿地金額門檻大幅上行，地方城投、地鐵及建筑類央國(guó)企紛紛在土地市場(chǎng)有所斬獲。

高信用房企投資強(qiáng)度下滑明顯，華潤(rùn)置地累計(jì)拿地金額領(lǐng)先。單月拿地金額方面，2023 年 5 月高信用房企單月拿地金額 644.6 億元，同比多增 248 億元；中信用房企單月拿地金額 4.3 億元，同比少增55.2 億元。累計(jì)拿地金額增速方面，高信用房企拿地金額累計(jì)同比-2.8%，中信用房企拿地金額累計(jì)同比-7.8%，降速均較 2022 全年有所放緩。23 年 2 月以來中信用房企重回土拍市場(chǎng)，拿地金額于 4 月創(chuàng)新高，5 月同比少增明顯。投資金額強(qiáng)度來看，2023 年 1-5 月高信用房企投資強(qiáng)度為 19.6%，較 2022 全年變動(dòng)-11.6%；中信用房企投資強(qiáng)度為 7.6%，較 2022 全年變動(dòng) 0.3%。22-23 年整體投資金額強(qiáng)度來看，前五名房企分別為濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)和綠城中國(guó)，分別為 40%、39%、35%、30%和 26%。高信用房企投資強(qiáng)度下滑明顯，中信用房企投資強(qiáng)度小幅提升，仍處于低位區(qū)間。

投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企 PB逐步回升至 2018 年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。

持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。

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