2023年4月12日，大王山純住宅地塊掛牌截止，4家房企參與競拍，歷經(jīng)17輪熔斷。大王山在湘江新區(qū)的高定位加持下，在湘江科學城的高端規(guī)劃下，在新房市場熱度攀升下，房企對片區(qū)的認可度走高。

事件

17輪競拍熔斷后

(資料圖片)

大王山再掛高性價比地塊

01

住宅地供應

32萬方地塊供應，樓面價僅4392元/㎡

6月9日，大王山又一宗純住宅地塊供應，這是大王山近兩年掛牌的第5宗地塊，其中3宗實現(xiàn)溢價，2宗多家房企參與競拍，溢價地塊占比達60%，而長沙六區(qū)一縣的整體溢價土地占比僅6.5%。

從地塊指標來看，土地面積為14.55萬方，建面32.01萬方，容積率2.2，最高土地現(xiàn)價161675萬元，根據(jù)計容建面計算，地塊起始樓面價為4392元/平米，如熔斷樓面價也僅5050元/平米，樓面價甚至低于長沙縣萬家麗北，性價比較高。

02

庫存告急

大洋湖價格洼地，片區(qū)地塊庫存告急

從土地價格來看，該宗地塊屬于大洋湖板塊的價格洼地，距離地塊600米的中建地塊成交樓面價高達8050元/平米，相較于地塊起始價高出3658元/平米。

同時，從近兩年周邊已出讓的地塊來看，該宗地塊也處于低位，甚至比最低樓面價地塊低出1208元/平米，更不用說5月洋湖濕地公園內(nèi)掛牌的地塊樓面價高達13500元/平米。

大洋湖地價持續(xù)攀升下，該宗地塊無論是現(xiàn)在還是未來，或?qū)⒍际请y得一見的高性價比地塊。

從土地供應來看，目前大洋湖板塊純住宅地塊僅剩7宗，2023年計劃推出地塊僅5宗，且根據(jù)目前環(huán)境和規(guī)劃，未來洋湖靠江地塊將極大概率打造高端大平層項目，地塊樓面價較高，高性價比地塊主要集中在大王山掛牌的[2023]長沙市030號地塊以及A-P02-A36地塊，兩宗地塊總建面約45萬方，按照目前片區(qū)主力項目流速，去化周期僅18個月。

無論是現(xiàn)在還是未來，大洋湖板塊庫存處于極低的狀態(tài)，后期隨著地塊的逐步出讓，新房市場將往大王山南板塊發(fā)展。

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強資源屬性

名校資源+雙公園，打造5分鐘生活圈

[2023]長沙市030號地塊掛牌條件中明確了該地塊將配建一所中學和一個公園，未來教育和景觀資源有明顯優(yōu)勢。

具體來看社倉中學擬引進長郡中學，2023年將與項目同步開建，在目前買房教育為先的市場上，地塊優(yōu)勢明顯。

(地塊景觀資源)

蓮坪城市公園（暫定名）規(guī)劃面積達5萬方，被項目半包圍，可以算是項目半個園林，南面與未來將保持原生態(tài)的獅峰山公園距離僅一條馬路，北面緊鄰2層樓的地鐵三號線洋湖垸車輛站，項目高層甚至可直觀洋湖景觀；西面是希望小學，直線距離300米范圍內(nèi)流過靳江河。地塊周邊被自然景觀環(huán)繞，景觀優(yōu)勢明顯。

（周邊配套圖）

除此之外，地塊商業(yè)配套也有明顯優(yōu)勢，2公里范圍內(nèi)有長沙薈聚以及大王山規(guī)劃的商業(yè)中心地塊，驅(qū)車5分鐘內(nèi)可享受高能級商業(yè)資源。

交通上，與地鐵3號線山塘站直線距離在1公里以內(nèi)，可使用地鐵出行；自駕出行則無論是通過北面的聯(lián)江路前往洋湖、濱江等地還是通過南面的蓮坪路隧道（規(guī)劃）前往河東都非常方便。

另外，地塊所處文旅板塊，文旅資源充沛；緊鄰湖南婦女兒童醫(yī)院，醫(yī)療完善等配套優(yōu)勢，組成了一個名校+景觀+集中商業(yè)配套的5分鐘生活圈。

綜上所述，大王山本次供應的[2023]長沙市030號地塊呈現(xiàn)宜居生態(tài)、低密高端、近水望山、教育大盤等顯性基因。

競爭環(huán)境

人口基數(shù)充足、置換需求旺盛

具備良好去化基底

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項目競爭關系

流速高、去化壓力小，未來競爭低

從地塊目前市場環(huán)境來看，宗地周邊3公里范圍內(nèi)主力在售項目月均去化基本保持在萬方以上，均實現(xiàn)較高流速，片區(qū)樓盤去化壓力小、扛風險能力強；華潤潤樾府與保利長交錦上是大王山片區(qū)熱度在售項目，多次開盤去化率在80%以上，成為長沙主城區(qū)亮眼的存在，在項目高熱度帶動下，大王山成為名副其實的熱銷片區(qū)。

同時目前板塊內(nèi)庫存較少，狹義庫存僅4.8個月的去化周期，隨著周邊大部分項目在未來幾個月清盤售罄，地塊入市后競爭力度較低。

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產(chǎn)品發(fā)展格局

改善占比趨多，宜居性進一步顯現(xiàn)

近六年各面積段成交套數(shù)占比走勢

從大王山板塊近幾年產(chǎn)品發(fā)展趨勢來看，大王山板塊面積逐漸趨向大平層改善產(chǎn)品，從2018-2021年90-120㎡為主力到2022年以140-160㎡為主力，同時160-200㎡面積段占比逐步加大，大王山板塊生態(tài)宜居示范區(qū)定位下，對于宜居、舒適度越來越注重。

03

區(qū)域人口分析

人口基數(shù)與密度增加，有著強勁支撐力

從人口基礎來看，大王山板塊隨著發(fā)展完善，已進入了兌現(xiàn)期，逐步向外傳導價值，人口基數(shù)與人口密度逐漸增加，大王山現(xiàn)有人口的自我造血能力充足，對于后期發(fā)展有著強勁支撐力。

具體表現(xiàn)來看，大王山居住人口近40%片區(qū)就近工作，僅大王山文旅新城板塊占比就已經(jīng)超過洋湖板塊，可見片區(qū)產(chǎn)業(yè)及配套資源的兌現(xiàn)，帶動了人口的定居。

從人口職住分布來看，洋湖與大王山居住人口邊界逐步消弭，工作人口和居住人口聯(lián)動性較強，同時后期隨著大王山規(guī)劃的湘江科學城落地以及其板塊內(nèi)的商業(yè)地塊兌現(xiàn)，未來兩大板塊的聯(lián)動性將更強。

從人口職住流動來看，大王山對城南區(qū)域有較強的輻射力，聯(lián)動洋湖區(qū)域及少量含浦區(qū)域人口，龐大的人口流動為大王山片區(qū)帶來新的置業(yè)活力。

（當前兩大板塊整體人口情況）

同時從人口屬性來看，洋湖與大王山板塊人口主要屬性偏向不同，針對屬性偏向?qū)τ谌丝谖Σ煌蠛丝谇闆r偏向居住商務屬性，而大王山藍綠占比高達73%，更是規(guī)劃了全省最大的文旅產(chǎn)業(yè)，再加上片區(qū)整體容積率僅1.96，在強景觀與低密屬性的加持下，片區(qū)內(nèi)宜居性更高，更適合居住，故片區(qū)休閑、康養(yǎng)需求更旺盛。

前有多宗地塊熔斷，后有人口聚集導向明顯；先天宜居屬性突出，后天教育大盤顯現(xiàn)；現(xiàn)有庫存亟需補充，未來地塊發(fā)展向南……大王山作為長沙目前房地產(chǎn)市場的主力板塊，是因為已落地資源強勁，更多的則是因為其規(guī)劃發(fā)展價值潛力突出。

來源：克而瑞湖南區(qū)域

撰寫：鐘玲

審核：蔡嫣

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